2014年房地产业销售业绩三年来最差

style="color: #474f5c;font-size: 14px;line-height: 30px;padding: 10px;overflow: hidden;min-height: 1300px">

2014年房地产业销售业绩三年来最差

　　房地产业作为家居建材产业的上游，其动荡往往直接影响下游公司的经营。随着多家房地产企业公布前10月销售业绩，楼市也进入2014年的收官冲刺阶段。在已公布业绩的30多家企业中，仅有7家完成了全年目标的八成，而多数企业的业绩仅超过六七成，按照行业规律，房企销售上下半年比重一般在四六开，前10月至少完成85%。对比往年业绩指出，限贷政策紧缩加压项目去化，市场暗淡不振，对房企全年的销售去化造成了很大压力，而除去手握八成销售额的企业外，其余房企任务达标面临压力，余下两月的冲刺任务尤为紧迫，未来以价换量以完成业绩的情况将更为明显，否则等待他们的将是三年来最差的成绩单。

　　仅7家任务完成超八成

　　业绩的触底回暖却并不意味着房企的好日子已经到来。北京商报记者通过对35家企业的业绩梳理发现，在这些企业中仅有万科、恒大、绿城、融创、中海、合景泰富和越秀等7家企业完成了八成以上的全年销售目标，其中恒大以完成%的销售目标为房企中最高；有9家企业完成了七成以上目标，另有4家企业完成量还不足一半，合生创展前10月亿元的成绩仅仅是全年150亿元目标的28%。其余企业都在六成左右徘徊。

　　北京前10月住宅销量6年新低

　　2014年1月份至10月份，北京商品住宅仅售万套，创6年新低，同比少卖832亿元。此外，亚豪机构预计，预计北京今年全年纯商品住宅的整体销量在8万套左右，将创下北京房地产市场近10年新低。

　　上海房价两年来首现同比下跌

　　2014年10月20日—10月26日，上海市商品房成交面积为万平方米，环比前周下跌%，成交均价为25115元/平方米，环比前周下跌%；上周全市商品住宅成交面积为万平方米，环比前周下跌%，成交均价为26522元/平方米，环比前周下跌%。

　　广州房价同比环比均下跌

　　10月24日，国家统计局发布9月份70个大中城市房价变动情况。四大一线城市房价环比跌幅都均未超过2%，其中广州跌幅最大，为%。

　　深圳房价连跌5个月

　　北上广深延续了最近几个月来的环比下跌趋势，其中深圳已经连续五个月环比下跌，作为限购政策尚未松动的四大一线城市之一，在降价的预期下，深圳多数购房者依旧保持观望的姿态。

　　“数年如一日坚持预报楼市即将崩盘”的谢国忠最近笑了，走过十年牛市的中国楼市这次“似乎”“真的”挺不住了。野村证券抢先宣布中国楼市泡沫已正式破裂，并可能拖累今年GDP增速放缓至6%以下。

　　下一页：十个关于中国房地产的思考

相关：十个关于中国房地产的问题

　　问一：中国房价泡沫严重吗？

　　如果以房价收入比衡量，中国一线城市30～40倍的房价收入比全球罕见，美国次贷危机之前的房价收入比也不过5倍。如果按照房地产存量价值占GDP比重衡量，中国的比重已经超过美国次贷危机和1997年亚洲金融危机，与日本泡沫经济顶点接近。但别忘了中国房价泡沫的特殊性：首套房3成、二套房7成的首付比例也是全球最高之列，这意味着银行抵御房价下跌能力很强。

　　问二：过去几年为何房价越调越高？

　　作为一种资产，房价价格受供求关系影响，而高达200％的M2/GDP比例形成了巨大的投资需求，楼市成为吸纳流动性的超级“池子”。中国的资本账户管制，加剧了这一局面。股市的无能，更使得房地产成为投资首选，进入了“买－涨－再买－再涨”的上升通道。

　　问三：为何这次房价顶不住了？

　　与前几年相比，当下的房地产供需格局并未发生显著变化，货币依然超发、资本账户依然管制、股市依然无能。唯一变化的是房地产企业的资金链。自2010年以来，央行严格限制银行向房地产开发提供贷款，这导致房地产企业被迫从影子银行融资，在不断出台限制性规定导致房地产市场冻结的情况下，过高的影子银行融资成本使房地产企业不堪重负。这才是房地产企业被迫降价的真正原因。最近资金链断裂的“宁波兴润置业”银行贷款24亿、非法吸收公众存款7亿。尽管房地产属于高利润行业，但也难以长期承受20～30％的影子银行债务成本。

　　问四：房价会崩盘吗？

　　从全球经验看，房地产价格极易形成泡沫，泡沫越大，就越脆弱。一旦形成负面预期，连锁反应就会出现：其一，几乎所有的人都承认房价太贵，因此大多数人会乐于看到房价下跌（多套房持有者毕竟是社会上的少数），并推迟购房计划；其二，过去十年房产牛市形成了惊人的炒房获利者，抛售以保全利润或是明智之举；其三，气势如虹的反腐风暴，令官/员急于脱手房产，因为房产属于“显性资产”。笔者早在2012年10月就提出，“房价应该这样调控：把贪/官抓了，房子拍卖了，房价自然暴跌！”最近王石也承认“反腐就是最大的调控”。因此，中央在推动房产联网等问题是不得不谨慎表态。

　　问五：政府希望房价下跌吗？

　　中央政府希望房价下跌，以缓解公众对高房价的不满情绪。地方政府显然不希望房价下跌，因为一半左右的地方财政收入来自于土地出让金。楼市冻结，对地方政府而言可是“断奶”之痛。即使在前几年不断出台“国x条”打压房价之时，地方政府也是阳奉阴违、见招拆招，利益使然。当然，各级政府都不会希望房价崩盘。

　　问六：房价崩盘的后果有多严重？

　　在大多数全球金融危机中，房价崩盘都是一个极其危险的危机触发器。90年日本金融危机如此，1997年亚洲金融危机如此，2008年金融危机更是如此。这既源于房地产的巨大规模，也源于房地产与金融的串联。在中国当今的三大潜在风险点（地方债务、房地产泡沫、影子银行）中，房价泡沫处于核心位置：1）信托公司约四分之三的资金，其余则来自银行；2）2013年，房地产完成固定资产投资占全国固定资产投资四分之一；3）全国财政收入超过三成、地方财政收入50%以上来自房地产；4）全国信贷资金近三成及影子银行资金四分之三流向房地产。尽管单纯的房价下跌不至于引发金融危机，但中国各种风险已陷入交织缠绕的凶险局面（too connected to fail）。

　　问七：大中小城市房价泡沫有何不同？

　　目前房地产市场分化趋势日趋明朗：越往基层的城市，房价下跌压力越大。其一，小城市经济结构简单，地方政府更倚重房地产经济。审计署2013年的审计表明，在省、市、县、乡四级政府中，2010年县级政府占债务总额%，至2013年6月已上升至%。政府层级越低，政府负有偿还责任的债务占比越高，截至2013年6月，全国省级、市级、县级和乡镇政府负有偿还责任的债务占比分别为%、%、%和%，县级和乡镇政府债务的刚性偿付压力很大。其二，小城市房地产企业规模小，更难以从银行、股市、信托获得融资；其三，小城市最有购买力的人群（官员、富豪）通常都选择去省会、京沪广深、悉尼加州买房，购买力向大城市集中。

　　问八：政府该救市吗？

　　从公平角度出发，政府不应救市，因为房价下跌有利于弱势群体。但问题在于，中国房价已经错过了平稳下跌的机会窗，目前的下跌很可能是不跌则已、一跌惊人，带来系统性风险甚至金融危机。政府应该及早出手，稳定预期，防止崩盘。一旦房地产崩盘，经济全盘皆乱，三中全会改革的推进也将失去有利的经济社会环境。

　　问九：如何救市？

　　由于自身利益与房地产休戚相关，地方政府不待中央发令已经开始救市：安徽铜陵：放宽公积金贷款条件、购房获补贴；广西南宁：广西北部湾经济区内北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍家庭政策在南宁市购房；江苏无锡：在无锡市购买成套商品住宅达60平方米以上，且在本市有稳定工作的人员，准予落户……更多敬请期待。但这些措施效果有限，在普遍看空的大趋势下，难以扭转社会预期。问题的关键依然在于房地产企业的资金链困局。

　　问十：接下来会发生什么？

　　那些预言中国经济、金融危机的人屡屡落空，关键在于他们习惯性忽视中国政府的力量。政府既有意愿、也有能力做出干预。首先，中国政府极其关注社会稳定，不会容忍事情演变到全国性危机进而不可收拾的程度；其次，中国的政府具有抛开法律程序而快速行动的能力，这与发达国家形成鲜明对比。这种能力不利于创新，但应对危机却是有效的。可以预期以下演变阶段：1）地方政府第一轮救市：以减少过去几年出台的限制性规定（例如限购令）为主；2）地方政府第二轮救市：加大救市力度，给予购房者税费减免的激励（过去就这么做过）；3）开展第三轮救市：降低银行存款准备金，放宽银行对房地产企业贷款的限制。