沈阳2至3环商品住宅均价同比上涨44% 改善型置业难逃韭菜命

2020年10月的沈阳楼市在供求两端均很惨淡，10月商品住宅成交面积仅91万平略高于1月，供应面积83.62万平环比下降49%同比下降46%，但是新增商品住宅平均销许备案价（下称均价）却达到13264元/平，同比大幅上涨23%！其中二环至三环区间新增商品住宅均价涨幅达到44%！

10月沈阳共计审批销许60个，新增入市商品住宅共计8280套83.62万平，分布在9个市辖区48个项目中，根据沈阳房产局官网公示数据统计，全部住宅房源总值110亿9150万（累加全部房源销许申报备案价求得），由此计算出沈阳全市新增商品住宅均价与各区、各环线均价。由于沈阳相关规定，商品住宅实际成交价不得高于销许备案价也不得低于销许备案价的95%，所以与实际误差也应在5%以内。

与前几个月及去年同期相比，10月的楼市供应量极为惨淡，相信与9月成交过低有关。毕竟想申办销许就要调集大笔资金以满足“25%开发建设资金到位”的最低条件，还要支付给施工单位一笔开工费用。申办销许要占用大笔资金，如果不能在一定时间内卖掉，资金成本也是很昂贵的，尤其是与土地持有成本相比（国内土地持有成本几乎没有，比房产持有成本还低）。

虽然供应量很低，但价格一点都不马虎，整体13264元/平的均价仅低于6月的13514元/平和9月的13772元/平，而2019年10月新增商品住宅均价仅有10825元/平，同比涨幅达到22.5%。当然实际成交均价由于存量住宅的因素没有这么夸张，1~10月商品住宅实际成交均价11888元/平同比上涨13%。

整体供应量偏低，大多数区域自然也是下降的。苏家屯区供应同比陡降95%，浑南区、铁西区、大东区和沈北新区均有较大降幅。热门区域中仅有于洪区供应量同比上涨了2%，一直不温不火的皇姑区10月也有10万平住宅入市。

如果看各区价格，就更是“美丽动人”了，和平区均价仍然在20000+，浑南区、铁西区、苏家屯区、皇姑区、大东区、沈河区新入市住宅均价都在15000元/平上下波动。尤其是苏家屯区，虽然供应量仅有2.6万平但均价环比上涨35.68%同比上涨78%！苏家屯区13828元/平的高价还是18层顶的高层产品，只能说有钱人的世界我不懂。

相形之下沈北新区10709元/平的均价以及于洪区8833的均价实在是太“亲民”了。虽然于洪区四环旁的项目均价都7000元/平了。

除了二环到四环之间的部分，其他环线区域总计仅有14.3万平住宅入市。二环至三环之间虽然供应面积只有19万平占全市新增住宅的22%，但总货值高达33.4亿占全市30%还多，整体均价更是高达17595元/平同比暴涨44.13%！相比之下二环内涨幅27%，三环至四环区间涨幅9.7%以及四环外区域涨幅8.65%那都是“毛毛雨啦”。

二环至三环之间区域集中着目前沈阳最多的改善型房源，10月该区间内万科、金地、龙湖、华润、恒大、融创、旭辉、新世界等品牌均有房源获批入市，以销许为统计单位，均价最低者13183元/平最高者高达26077元/平！获取是因为当年房价“太低”？现在的改善型购房者 终究没能逃过“韭菜”的命运。

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