每平涨价3万，这里堪称2020年京城第一涨

1

今年的北京楼市，如果非要用两个字来概括的话，我认为应该是“奇葩”二字：

首先，它彻底打破了以往“量涨价就涨”的常规。

从5月份到现在，二手房成交量一直维持在1.6-1.7万套的高位，特别是5月份，实际成交量突破2万套，是2017年3月调控之后的最高点。

之前我曾说过：

判断房价是不是低谷的方法之一，就是看二手房成交量。如果成交量起来了，并且能维持3-4个月的话，接下来，价格大概率会上涨。观望的群体，当看到这种情况时，就要赶紧入场了。

之前，这种方法在各个城市、各个板块都屡试不爽，但今年在北京却失效了：

二手房成交量都TM连涨半年了，可价格却稳如死狗，一动不动。

这让整天喊涨的大V们再次打脸，颜面尽失。

其次，今年出现了很多不正常的现象。

比如说：

往年，土拍市场向来和楼市行情是一致的——楼市越火热，土拍越激烈，溢价越高。

但今年，这个规律也被打破了。

无论何时，土拍都保持了较高热度，就连被疫情笼罩的2-4月份也不例外。并且，地价是越拍越高：

分钟寺的三块地，楼面价最高的一块达到了7.6万/㎡，这块地由合生独自开发，案名定位“合生.缦云”。目前售价还没有对外公布，不过外界普遍预测应该在12万左右。

周边三公里之内，宋家庄的金茂府，均价不过10万元/㎡。

等这三个项目上市后，金茂府瞬间就显得便宜了。

中海在房山稻田拿下的地块，楼面价35000，前段时间公布了案名（中海寰宇视界）和户型图，均价大概在6万左右。

周边三公里内，长阳品质最好的二手房也不到5万；再往西南，良乡那边的限竞房，都在四万左右。

中海的这个项目，让房山房价第一次跨入了6万时代。

怎么样，房山都卖6万了，惊不惊喜？意不意外？

8月初，中海又在亦庄河西拿下了一块地，楼面价4万出头，这是亦庄今年出让的唯一一块住宅用地，等明年项目入市时，售价应该在7万左右。

亦庄5万多的时代，也终于被打破。

更离谱的是西边的石景山。2018-2019年，石景山新盘价格普遍在5-6万，而今年入市的项目，价格普遍在7-8万。

接下来，不出意外的话，开发商们就会开始互相攀比：

你石景山能卖8万，我海淀为啥不能卖12万？

你房山能卖6万，我丰台为啥不能卖10万？

你亦庄能卖7万，我望京为啥不能卖10万？

你南三环能卖12万，我北五环为啥不能卖14-15万？

然后，奇葩的一幕出现了：

二手房稳如死狗，新房跳若脱兔。

二手房与新房，在价格上，发生了明显的背离。

嗯，2020，果然够刺激。

2

翻看今年的供地情况，你会发现一个残酷的现实：

限竞房用地减少后，开发商们都开始飘了、膨胀了。

或许是压抑了几年后，想彻底释放一下？

两年前如果有人告诉我，石景山古城要卖8万，我肯定觉得这人脑子有问题，而如今，真的卖8万了

但，石景山的位置还好，毕竟在长安街西延线上。可下面这个地方却让我有点摸不着头脑了。

没错，它就是丰台大瓦窑。

今年7月份大瓦窑出让了两块地，它们分别被首创、远洋+城建联合体拿下，最贵的那一块，楼面价接近52000，当时我猜测，将来售价怕是也要7W+。

如今项目已经公布了案名，叫远洋城建.国誉万和城，另一个叫首创天阅山河。

其中，楼面价52000的国誉万和城，两天前公布了更多细节，产品规划为135-180㎡四居，均价85000左右。

天阅山河也是全是大户型，110-1603-4居，均价8万左右。

好吧，是我太没见识咯

前两天，丰台区政府又公示了一宗住宅用地综合实施方案，预计明年开拍。

这是一宗纯住宅地块，无配建，容积率2.8，限高45米。

从这些信息可以判断出，地价一定又不便宜，大概率会是不限价的小高/洋房。

从位置上来看，这块地距离“国誉万和城”和“天阅山河”非常近：

估计又是一个8W+的项目。

向西5公里，今年刚上市的限竞房熙悦天寰，均价不到6万。放开限价后，一举飙到8万。

半年时间，板块内新房每平米上涨3万。

也许你会说我这是偷换概念：

普通商品房和限竞房能比吗？

再说了，人家卖8万的都是高端项目，你拿限价房和高端项目比？

呵呵

交房后究竟高不高端我不知道，但单价确实是上去了，面积也上去了，总价不用说，自然也上去了...

恍惚间，又有种回到两年前的感觉。

3

2018年初，我写过一篇文章，题目叫，而刚需买房困难的主要原因之一就是：

户型太大，总价太高。

面粉决定面包，开发商拿地价贵，自然就想方设法提高利润，而做改善产品比做刚需产品利润高得多。

比如说，两居小则做到80-90平，大则110-120平，甚至有不少项目直接抛弃了两居。

认真研究一下去年底-今年拍出的不限价地块，你就会发现：它们统统都做成了高端项目，比如石景山的天钻、天玺、丰台的甲三号院、以及大瓦窑的几个项目等等。

然而，石景山卖8万，人家好歹还有个冬奥的概念，靠不靠谱暂且不说，反正是有。

可你大瓦窑有啥？

向东，通州副中心那么大的概念，运河核心区最高端的楼盘，均价也只不过7万元。

西边房价飙涨的勇气从何而来？

如果以后，大家都做改善产品了，刚需还怎么买房？

最后来投个票吧，西五环普遍卖8万，你认为贵吗？

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