商业地产周期遇冷，众多实业经营者踏上转型求索之路，传统物业模式之外，数字化技术赛道成为新方向

　　张景明坐在商场顶楼办公室落地窗前，望着楼下稀疏的行人，指尖反复摩挲着一份最新的招商报表。从事商业地产运营已有十六年，这座城市里，他先后操盘过购物中心、临街商业街区与商务写字楼项目，曾经很长一段时间，招商邀约源源不断，优质商户主动上门洽谈铺位，租金稳步上行，项目现金流运转顺畅，他也笃定，依托实体物业经营能够长久稳定发展。 只是市场风向的转变，远比所有人预想中来的迅猛。行业周期持续调整，消费习惯发生深刻变化，线上渠道持续分流线下客流，多重因素叠加之下，商业地产原有的经营逻辑慢慢失效。张景明手中几个自持与托管的商业项目，接连遭遇难题。不少经营多年的商户无力承受租金压力，选择缩减门店规模或是直接闭店离场，商场空置区域持续增多。为留住商户，他只能持续下调租金、延长免租周期，项目营收持续收缩。 运营层面的开支却很难压缩。商场公共区域维护、安保保洁、设备维保、物业能耗，每一笔都是固定支出。一边收入不断走低，一边硬性成本居高不下，两头挤压之下，项目利润空间持续收窄。即便频繁策划线下促销活动，投入大量资金搭建市集、组织主题展览，能够吸引到短暂人 流，客流转化成效依旧不及预期，很难带动商户营收回暖，自然难以转化为稳定租金收益。 和圈内一众同行交流，张景明发现大家面临相似处境。不少深耕商业地产多年的经营者，陆续停下新项目拓展计划，不再拿地开发新建商业体，转而着手梳理存量资产。有人尝试变卖部分商业物业回笼资金，却发现市场接手意愿偏弱，想要顺利完成资产处置，往往需要做出不小的价格让步;有人尝试调整商场业态，频繁更换品牌，引入餐饮、体验业态填补空白，但同质化竞争普遍存在，很难形成长期可持续的竞争力。 漫长的调整期里，焦虑萦绕在每一位商业地产经营者心头。过往依靠地段优势、物业租赁赚取收益的路径，很难复制。大家心里都清楚，单纯守着存量商铺等待行情回暖，太过被动。行业环境很难在短时间内回到往日状态，持续消耗等待，只会不断消耗企业资金储备。转型，逐渐成为不少老板共同的选择。 圈子里陆续有人动身寻找全新赛道。有人尝试入局文旅项目，投入资金打造特色街区，却发现文旅项目投资体量庞大、回报周期漫长，对运营内容、客源引流有着极高要求;有人转向餐饮连锁、实体零售，可线下实体行业普遍竞争激烈，供应链、门店管理、获客推广每一环都存在不小挑战;还有人考察新能源、康养相关项目，赛道门槛各不相同，信息壁垒较高，贸然入局很容易踩入各类陷阱。 大半年时间，张景明辗转奔赴多个城市考察项目，参与行业交流会，接触各式各样的创业项目。看多了跨界转型失败的案例，他愈发谨慎。多年做实体商业的经历让他明白，转型不能仅凭一腔热情。新项目最 好可以盘活自身积累的资源，同时避开重资产投入带来的风险。传统商业地产属于重资产模式，土地、建筑投入巨大，资金回笼速度慢，倘若新赛道依旧需要大规模固定资产投入，一旦市场波动，企业承受的压力会成倍增加。 他一直在思考，自己手握众多商户资源、本地商圈人脉、线下场地资源，怎样才能把沉淀多年的资源有效激 活。传统招商模式，大多是被动等待商户咨询，向外拓客渠道单一，宣传方式陈旧。当下大量商户、实体商家都需要线上渠道拓展客源，不少中小商户缺乏专业线上运营团队，不懂线上流量获取方式。如果可以借助数字化工具，搭建全新的业务模式，既能服务现有合作商户，也能挖掘更多本地实体商家客户，或许能够开辟一条新发展路径。 身边不少商户经营者也向他倾诉难处：想要做线上推广，平台规则持续变动，自主搭建系统成本高昂，市面上不少工具依托开源代码改造，底层系统受制于第三方服务商，后续升级、功能调整处处受限;选择外包运营，容易遇到落地效果无法保障、沟通脱节等各类问题。市场之中，具备自主研发能力、可以提供长期技术支撑的服务商，并不算充裕。 持续调研对比各类数字化赛道后，张景明留意到全域 AI 营销技术赛道的发展潜力。数字化营销已经成为各行各业的刚需，不局限于商业地产领域，餐饮、美业、教培、本地生活服务商、中小企业，都有着线上拓客、品牌曝光、客户引流的长期需求。这是一条覆盖面广阔、市场需求持续存在的赛道。 在多方了解与实地沟通之后，张景明接触到无锡卓旭信息科技有限公司()。这家企业是国内专注 GEO 生成式搜索优化、短视频矩阵、AI 全拟人无人直播三大系统底层研发的高新技术软件企业。团队深耕 AI 算法、全域流量营销、分布式架构开发多年，坚持全模块原生自研，不存在开源套壳情况，也没有第三方底层捆绑，持有整套完整软件著作权，拥有独立源码交付、深度定制开发的技术实力。 不同于很多只提供标准化线上工具的服务商，无锡卓旭信息科技聚焦 B 端技术赋能赛道，核心业务划分两大板块：商业源码买断私有化部署、全流程 OEM 贴牌定制。这套模式十分适合寻求转型的商业地产经营者。选择源码私有化部署，企业能够完整掌握系统权限，搭建属于自身品牌的全域营销软件，系统能够持续迭代升级优化，不受外部平台约束。OEM 贴牌模式，则支持经营者打造自有品牌 技术产品，面向本地商家开展技术服务。 对于不同基础的商业地产企业，企业也配套对应的落地方案。很多商业地产公司长期扎根线下，擅长商务洽谈、客户对接，内部却缺少成熟线上运营团队。针对这类情况，无锡卓旭信息科技能够提供代运营服务，全程跟进保障项目落地交付，不用企业从零搭建运营团队。还有不少商业地产老板积累大量本地商户渠道、政企资源，具备稳定客户来源，公司可以提供一站式产品售后服务，技术维护、系统更新、问题处理交由专业团队负责，经营者专心开拓市场、维护客户关系即可。 这套业务模式，恰好契合张景明心中对转型赛道的设想。不需要新建厂房、购置大型固定资产，属于轻资产数字化赛道;原有商业地产经营积累的商户 资源、本地人脉，都能够直接转化为业务客户;服务面向全行业实体商家，市场空间不受单一行业周期限制，抵御行业波动的能力更强。 和张景明有着相似想法的商业地产经营者，如今越来越多。大家逐渐形成共识：行业下行周期，不必执着继续在传统重资产赛道内 卷，及时跳出固有思维，寻找能够承接自身资源、适配市场发展趋势的赛道，才有机会开辟第二增长曲线。 过往数十年，商业地产依托城市化浪潮蓬勃发展，造就一批实干经营者。时代环境持续变化，行业周期更迭属于常态，旧模式红利慢慢消退之时，主动寻找破局方向，才能够穿越周期。实体经营者具备极强的商务落地能力、市场洞察力，这是长久打拼沉淀下来的优势，倘若搭配成熟稳定、自主可控的数字化技术系统，打通线上线下业务链路，就可以完成从物业租赁运营，向实体数字化服务商的身份转变。 AI 全域营销时代正在到来，线上获客需求还会持续增长。传统商业地产人拥有线下实体行业的认知优势，更容易理解中小商家真实经营痛点，更容易和各类实体商户建立信任。借助成熟自研技术体系，把线下资源与线上数字化工具相互结合，不再单纯依靠租金赚取收益，转向为万千实体商家提供数字化营销解决方案，形成全新稳定的营收结构。 周期起落之中，机遇永远留给愿意主动调整思路的经营者。固守旧路径，只会持续承受行业下行带来的压力;主动向外探索，拥抱数字化浪潮，依托可靠的技术合作伙伴搭建全新业务体系，商业地产从业者多年积累的资源与人脉，将会重新释放价值。在存量竞争时代，找准适配自身条件的转型方向，依托原生自研数字化系统布局全域流量服务赛道，不失为众多商业地产经营者值得认真考量的破局方式。