2021是公寓的春天，千万不能错过会展新城头号资产

新形势下深圳楼市走向何处？如何发现下一个价值高地？

3月27日下午，暨南大学特聘研究员，中国首批房地产估价师、经纪人，房产大象创始人王波博士在会展湾水岸营销中心举办“深圳房地产发展新形势研判” 主题专场讲座，现场粉丝热情高涨。

现场粉丝一致表示，听完王波博士的分享后，对理解当下深圳楼市格局大有帮助。王波博士提出的商务公寓选筹策略必须遵循房产投资四大法则（即买对趋势、买对片区、买对价格、买对户型），给粉丝投资置业提供专业参考建议。

讲座现场

01

2021年开局

深圳楼市调控层层加码

2021年，深圳楼市调控比以往来得更早更密集，力度也比以往更大。

1月23日，深圳住建局又发布了《关于进一步加强我市商品住房购房资格审查和管理的通知》，强调商品住房购房资格审查，进一步严厉打击“代持”等炒房现象。

2月8日，深圳市住建局宣布建立二手住房成交参考价格发布机制，并首次发布全市3595个住宅小区二手住房成交参考价格。

3月3日，深圳市规划和自然资源局公开征求《深圳市规划标准与准则》局部修订意见。其中删除了C1商业用地中关于适建“商务公寓“的表述，在“建筑与设施用途分类指引”上，也剔除了“商务公寓”。图为修改前文件中，C1商业用地的适建用途。

3月11日，深圳监管部门召集各大商业银行开会，要求排查经营贷流入房地产市场情况。

3月15日，深圳市住建局发布《深圳市住房和建设局关于进一步加强我市商品住房购房资格审查和管理的通知》政策解读。对于弄虚作假、隐瞒真实情况、提供虚假证明材料等情况，深圳有关部门将对此类违法违规失信行为进行联合惩戒，涉嫌违反治安管理法律法规的，依法移送公安机关处理。

王波博士认为，深圳楼市这一轮调控，指向非常明确：

稳房价，哪里房价涨得过快，大概率就会被调控。相对以往，或将高频密集，以收紧为主。对不同的物业市场，或将实施更为精准的调控。未来几年，加大市场供应，将是一种常态化。

多项调控政策形成一套组合拳，重拳出击，坚决打掉“短炒”的幻想。这剂猛药给楼市带来了两个最直接的影响：

一是，买住宅的门槛全面升级，成本越来越高。

二是，商务公寓市场迎来新需求，给商务公寓提供了良机。

02

频出利好政策

2021年是商务公寓的春天

政策层面，深圳对商务公寓的"调整动作"频繁。

4年时间，深圳商务公寓政策调整5次。

2021年3月3日

深圳市规划和自然资源局公开征求《深圳市规划标准与准则》局部修订意见。此次修订，C1商业用地的适建用途中，删除了旧版中的“商务公寓”。

2021年2月23日

深圳市住建局发布《关于商务公寓、宿舍配建燃气管道设施问题的通知》，对商务公寓、宿舍配建燃气管道设施作出进一步明确，允许符合条件的商务公寓、宿舍配建燃气管道。

2020年7月31日

深圳市规划和自然资源局、深圳市住房和建设局发布《关于停止商务公寓的审批通知》。这份文件有三个重点：

1、 全市范围（含深汕特别合作区）停止新的商务公寓项目审批；

2、鼓励已批商务公寓项目转为可售型人才房；

3、减少商业用地比例，增加居住及配套用地比例。

2019年12月12日

深圳市住建局披露，深圳已取消去年出台的商务公寓“只租不售”限制，自11月起已经开始执行。

2018年7月31日

深圳出台调控，各类新供应用地上建设的商务公寓一律只租不售且不得改变用途，新购商务公寓5年内限售。

深圳大的楼市调控环境，整体趋向于利好商务公寓市场，2021年是商务公寓的春天。不过，在城市内部，商务公寓市场呈现出分化格局。

就区域而言，西部优势更为突出。2020年，宝安商务公寓成交量位列全市榜首，这说明宝安区商务公寓的价值被市场认可，购房者非常看好这个板块。

王波认为，商务公寓的选筹策略必须遵循房产投资四大法则，买对趋势、买对片区、买对价格，买对户型。

具体来说就是：

有很多人认为，商务公寓不值得投资，升值慢。事实上，这要遵循这四大法则的优质公寓，无论是保值，还是增值，都远远跑赢市面上的普通产品。

比如福田车公庙的东海国际花园，1997年东海花园一期开盘，成为深圳首个单价过万的日光盘。

东海国际花园

2017年，深圳楼市调控进入“深水期”，东海花园是2017年深圳个盘房价涨幅最大的楼盘，上涨约40%。可见，这个楼盘保值抗跌能力非常强。

又如深业上城，毗邻深圳CBD核心圈，位于笔架山公园和莲花山公园，两大城市中心公园之间。

深业上城

2015年商务公寓入市，整体均价70000元，一房总价640万起，两房总价1000万起，四房总价2000万起。

再如下沙的京基滨河时代，紧邻福田CBD，当年开盘4万多，现在二手7.4-7.8万。租金也极高，34平的一房放租7800元，43平的有的放租9460元。

按照这个租金算，租金收益率已经接近6%，完全可以以租抵供。

03

把握会展经济催生的投资新风口

会展效应，是城市经济的加速器之一，能够汇聚大量的人流、物流、信息流、资金流等经济发展要素。会展经济拥有1:9产业带动系数（即展览场馆收入为1，相关社会收入为9）。

会展经济是当下的经济新风口。

国家“十四五”规划提出：创新发展服务贸易，推进服务贸易创新发展试点开放平台建设，提升贸易数字化水平。实施贸易投资融合工程。办好中国国际进口博览会、中国进出口商品交易会、中国国际服务贸易交易会等展会。

截至2018年底，中国会展经济直接产值6451亿元人民币，占当年的全国国内生产总值的0.72%，占当年的第三产业总值的1.38%。间接带动旅游、餐饮、交通、广告、娱乐、住宿等行业经济产出超5万亿元人民币。

深圳经济特区40周年重要讲话中指出：深圳要对标国际一流水平，大力发展金融、研发、设计、会计、法律、会展等现代服务业。

《深圳市加快会展业发展三年行动计划（2020-2022年）》提出：力争到2022年，年度展览总面积力争突破1000万平方米。

在王波博士看来，会展新城具有三大核心价值，分别是：

其一，会展新城区位价值显著。

立足湾区核心，多重战略区位叠加。是粤港澳大湾区的空间之核、枢纽之核、产业之核和创新之核之一。

其二，会展新城交通价值显著。

拥有湾区5大立体交通，政府新增1900亿投资，让会展湾全方位链接国际商机，构建对内联通珠三角的“30分钟经济圈 ”和链接全球主要城市的“12小时航空圈” 。

其三，会展新城产业价值显著。

通过“三城一港”布局，将实现机场、会展、商业配套、 产业园、海上田园等资源互动和融合，形成以展览交易、产业落地、商业消费到娱乐休闲为一体的创新型“会展+”产业链。

官方数据显示，新展馆的投入运营，将直接带动深圳会展业规模大幅上升。根据统计和预测，5年后年度总展览面积将达到500-700万平方米。

未来，深圳会展业的直接收入预计将达到150亿元左右，直接带动相关产业收入预计将达到1350亿左右。

那么，会展新城能给房地产带来什么改变？王波博士认为，至少有以下5点：

1、产生可观的经济效益；

2、带动区域基础设施建设，提升优化区域内的基础配套；

3、能够比较快速地提高区域的知名度；

4、发展培育新产业，吸引更多产业人口的到来，带来新的购买力；

5、增加当地就业机会，提高当地居民收入，创造新的购买力。

会展行业对区域房产价值提升的影响如何？

以德国慕尼黑国际会展中心为例，慕尼黑国际会展中心周边房价，是整个城市价格最贵的板块之一。

房价方面：平均房价在1.2万+欧元/m²（折合9万+人民币/m²）。

租金方面：两居室，租金普遍在1000~1200欧元/月（折合7700-9300元人民币/月）。

04

会展湾·水岸

抢占会展新城价值的首选

会展湾·水岸，作为会展湾区域内唯一一块纯粹公寓地块，将富有生活情趣的高尚居住社区，与城市商业休闲娱乐综合体融为一体，缔造“出则繁华，入则宁静”的新都市生活。

第一，地理优势一绝。

会展湾·水岸位于会展核心主干道凤塘大道首排，是会展东门户资产，西侧为会展河，拥有广阔的一线视野景观及采光面，视野开阔辽远，可以纵览稀缺的滨水景观。

值得一提的是，水岸容积率仅3.7，最高60-84米建筑限高，保证居住的低密舒适度，仅凭这一点，就可以吊打市面上绝大部分公寓产品，社区纯粹度高，具备豪宅潜质。

第二，商业配套一绝。

会展湾，整个项目建面高达约154万㎡，业态丰富，包括1.6km会展中央公园、6.4km会展河、32万m²国际商业、25万m²星级酒店群、69.7万m²高端公寓和26万m²商务办公等，能够满足商务、生活、休闲等方面的需求。

水岸打造有四大业态组团，包括约15万㎡的河景水岸公寓、约2500㎡的水岸国际幼儿园、约2940㎡的社区商业空间，以及独具特色的水岸艺术展厅—水云间。

水岸艺术展厅—水云间

这些综合性业态，打造出集“商务、度假、艺术、滨水休闲”于一体的24小时活力社区。

此外，通过跨河天桥，公寓住户可快速通达对岸，享受对岸20万㎡集中商业mall、会展公园及会展中心配套。配套简直无敌，是很多公寓产品，甚至住宅产品也无法比拟的。

对于追求品质生活的当代年轻人而言，极大满足生活、教育、休闲需求的同时，也是一种将精神寄托于生活的享受。

第三，建筑设计和园林景观一绝。

项目外立面设计充分对标国际前沿水平，以现代时尚风格为主调，利用清水混凝土和玻璃幕墙，大量使用横向几何线条，呼应水岸文化，打造简洁、时尚、富有国际都市感的现代建筑风格。

在园林设计上，则以“都市绿丘”为理念，营造多层次的景观园林，打造现代简约的全龄段、艺术感、活力型社区。

通过“立体园林+3D森林+口袋公园+城市天际线绿化平台”的巧妙组合，营造富有韵律感的会展河岸园林。

产品好不好，市场认不认可，实实在在的成交数据最有说服力。

根据中原统计，2020年会展湾·水岸成交1545套，稳居第一，占深圳全市公寓市场总成交套数的13%。

会展湾·水岸去年取得深圳商务公寓成交双冠军，证明其品质在市场中取得了良好的口碑。

目前，会展湾·水岸新品加推建面约34㎡、60㎡、90㎡、125㎡及165㎡湾芯滨水公寓，可选面积广。最重要的是，还做到了户户带阳台、通燃气（90㎡以上），宜居属性十分优越。

这是一个充满不确定性的时代，通货膨胀正在吞噬财富，钱随时可能被“割韭菜”，怎么才能让手里的钱不缩水贬值?

只有固定资产才能成为保值的东西！

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