你看懂了教育新政，但你看不懂学区房

编者按：本文来自微信公众号“魔都财观”（ID:moducaiguan），作者：观观，36氪经授权发布。

大家好，我是观观。

最近高中招生改革方案很火，无数小编忽然一夜之间变成了学区房大V都来解读，说学区房要跌。

呵呵，以上全错。

如果为了流量、蹭热点说几句教育政策也就罢了，不负责任地点评学区房，这就不厚道了。

我就想问问，这些小编买过学区房吗？知道学区房的上涨逻辑吗？

作为一个学区房业主、小学生的家长、买房老司机，我实在忍不住给大家讲讲新政后对学区房市场的判断。

今天的文章很主观，但全部来自于一线实战，有数据有观点，不撩情绪，不带节奏。

真正买学区房的家长，从来都是严肃较真的。

1

先给大家捋捋新政前后的高中入学的生态对比。

这一趴很重要。

因为讲明白优质高中入学名额的变迁格局，就能搞懂初中学票价值，那么分析学区房就不会张口胡说了。

（从这里开始，有不少数据分析，很细节，但真正懂行的家长会知道它的重要性，值得反复咀嚼。当然如果你不想看数据和逻辑推演的话，可直接跳到第06节，看学区房分析。）

先看顶尖学生，大约占全上海前2.5%，大多是来自于一梯队公办初中及部分优质民办初中的头部学生，他们的高中目标是四校，也就是上中、华二、交附和复附，大学目标是清北复交。

之前这些学生主要走的是自招（自荐+推优）路线进入四校，大约占到60%，剩下的是零志愿和平行志愿（仅上中和复附有）占到40%。

本次改革后，自招比例大幅缩减，合计差不多减掉了一半的名额，从60%下降到了35%。其实自招名额是15%到35%，我们这里就取35%。没关系，后面会解释。

顶尖中的顶尖学生，就是这2.5%学生中的头部，继续走自招路线进入四校，这次政策其实对他们没啥影响。

顶尖中的腰部和尾部，当然也是很厉害的牛娃，看上去这批学生是这次改革的最大受影响者，因为自招比例大幅缩减，名额给了很多名额到区和名额到校，拿掉的就是他们的一部分名额。

但影响不大的。

这里面一部分学生会把原来准备的拓展知识和竞赛内容（自荐+推优）的考试能力，转变成了中考基础学科的考试能力，进入中考竞争，用足够高的裸考成绩抢名额分配到区的名额。因为这批学生是足够优秀的，本质上只是换一个赛场竞争，在中考考场继续赢，拿回四校名额。

剩下的一部分顶尖学生除了拼运气拿四校的到校名额之外，也可以拼裸考。

可以去竞争四校分校和八大的自招，大概率也是顺利拿下。

顶尖学生的下沉式竞争，只是挤压了头部学生的八大重点空间。

这里回答前面的解释，不用在意自招是15%还是35%，因为这多出来的20%是放到统一招生里去的，也就是区内竞争。

学霸还会是学霸，只要到了区内竞争的格局，依然会赢。

2

我们继续说头部学生。

这部分孩子大约占全上海的前21%，数据来自于2020年上海市高中市重点录取人数是17800左右，中考人数是84000左右。

他们大多来自于二梯队公办初中头部和腰部，及一梯队公办初中及民办优质初中的腰部和尾部。高中目标是八大和其他区属市重点，大学目标是985和211大学。

新政之前，他们的入学路径是40%（自荐+推优）进入区属市重点高中，45%区内竞争（15%零志愿+30%平行志愿），剩下的15%校内竞争。

这里的区属市重点高中，说人话就是大家常见的市重点高中。

本次改革后，自招比例也是大幅缩减，合计差不多减掉了一半的名额，从40%下降到了15%。

接下来的逻辑和前文顶尖学生分析的结果一样。

直接上结论：

头部学生里的头部学生不受影响，继续自招进入区属市重点。

头部学生的腰部学生继续通过裸考进入区属市重点。

头部学生的尾部学生才是真正受影响的孩子，他们的名额被分配到区内的普通初中和菜中。

但是这些头部学生里的尾部学生，会通过裸考进入到每个区的优质区重点高中，中考是平行志愿，失手可能性很小。而且不少区的优质区重点其实并不比市重点差，比如静安区区重点高中风华中学的升学水平长期高于市重点六十中学。

3

再来聊聊腰部和尾部学生。

就是剩下的79%的学生，大多来自于二梯队公办初中的尾部学生，和普通初中和菜场初中，目标是考上高中，考上本科就好。

这批学生里面的鸡头是新政最大的受益者。

本来毫无机会的他们，可以白白多获得四校和区属市重点的到校名额。

看上去好事，但其实对这些鸡头未必有那么美。

第一是这些孩子必须考过控分线，这对菜中孩子也不容易的。

二是因为校风和学习习惯的原因，这些鸡头很有可能进入四校和区属市重点的依然会垫底，历史经验表明，高中改变排名的概率还是比较小的，这四年有可能会在阴影中渡过。

所以这次教育改革的结果是，顶尖学生（占中考人数的2.5%）的尾部这一茬，失去了少数四校名额，下沉竞争，开始挤压头部学生（占中考人数的21%）的进入八大重点高中的名额。

头部学生呢，进一步会下沉挤压腰部学生进入区属市重点的名额。

真正的受最大影响的是腰部学生里的中位数那一拨。

受益者是因为多出来名额，顺位填补的腰部学生，也就是普通初中和菜中鸡头。

4

另外，这次区与区之间的升学实力格局也有变化。

这次新政受益最大的行政区，有两类。

一类是郊区，主要是原来四校名额分配较少的郊区，比如奉贤、金山，还有就是四校分校所在的郊区，比如宝山、嘉定、闵行、青浦，原因是四校增加了名额分配到校的名额，这个按各区所在人数来。还有四校分校按照区属市重点来分配招生，自招是全市招生为主，割出一大块给到名额到校分配。

第二类是区属市重点较多的所在的区，比如黄浦、静安、闵行、浦东，原因是区属市重点，大幅减少了自招（全市招生），增加了名额到校，因为名额到校只到本区，所以最大得益者还是这些市重点多的区。具体来说是这些区菜中里的头部学生。

5

好了。给大家分析完升学格局后，重点来了，给大家讲讲学区房格局。

1、一梯队小学+一梯队初中，以及二梯队小学+一梯队初中，学区房的房价会保持平稳。

因为不管是目标是四校高中的顶尖学生来说，还是目标是四校和区属市重点的头部学生来说，主要靠自招和裸考高分。一定会继续选择优质初中，作为冲击四校八大。

因为新政而失去的四校里的13%的名额（占中考人数的0.325%），以及区属市重点的35%名额（占中考人数的7.35%），会被学生下沉竞争，考入区重点所对冲。

所以一梯队小学+一梯队初中依然家长最有把握的选择，还是会买。

2、一梯队小学+二梯队初中，二梯队小学+二梯队初中，是这次的受益者，这些学区房的房价，房价平稳。不排除前期涨幅较少的区受益大的区的学区房，会有补涨。

原因是小学阶段打好的基础，让其中头部学生可以参与自招和名额到区的竞争。而增加的名额到校的名额，会让其中的腰部学生受益。

3、普/菜小和普/菜中，是这次的最大受益者，但这些学区房的房价，没啥变化。因为一是买学区房的家长不可能因为抽签或有的四校和市重点名额，而去博一下菜中。二是即便增加的名额到校的名额，会让其中的头部学生受益，但是教学氛围和控分线的要求，受益效果会打折扣。

4、以前处于腰部的行政区学区房，比如普陀，这次也是受益者。前面讲过了。

6

好，讲到这里差不多了。

给大家总结一下。

这次教育改革，不会影响学区房的房价，学区房依然会保持坚挺，心理影响会大于实质影响。

当下升学竞争的本质是因为优质大学教育资源偏少，竞争前置到优质高中校名额紧张，进而竞争前置到优质初中入学资格。

由于所有学校用的是统一的中考和高考体系，所以在升学体系内的竞争每个家庭可投入的力量是有限的，说到底就是看孩子的学习能力。

但是在升学体系外，家庭之间有太多的资源能力上的差距。有能力、有意识的家庭，会让自己的孩子建立起一些额外的竞争优势。

这个优势在2020年以前表现为民办学校的择校，在2020年以后表现为买学区房。

只要学区房能够帮到家长建立起优势，这个优势在新政之前假如有100分的话，现在就算因为名额到校拿掉3成多名额被削弱，依然还是有70分左右的优势。

结果是，家长还会愿意为这70分的优势买单。

因为作为父母，除了大家都用的鸡娃手段外，也没有什么比买学区房更好的选择，来帮到孩子了。

就像IPhone和小米的技术差距一直在被缩小，但是Iphone还是卖那么贵卖那么好。

人们要的不是优势有多大，而是只要我比别人出色就行了。