2020年报季“第3弹” | 稳健房企的三条定律

地产财富会

当稳健成为2020房企的关键词

真假稳健开始雌雄难辨

谁在以稳健之名在逃避现实

谁又在以稳健之名在蓄力发展

标准究竟是什么？

2021-3-25

风流总被雨打风吹去。

2020年，房地产行业繁华盛景不再。持续多年的调控进入深水区，“三道红线”监管出台，再叠加疫情影响，整个房地产行业向常态回归：

国家统计局数据显示，2020年，全国商品房销售面积、销售额分别增长8.7%、2.6%，全国住宅投资104446亿元，增长7.6%，增速比上年回落6.3个百分点。再看百强房企，2020年累计权益销售金额增速为10.8%，尽管比2019年的6.5%略高，但远不及2017年的40.5%和2018年的35.1%。

当时只道是寻常，如今成为行业触不可及的天花板。于是稳健、有质量成为年报季每个房企的口头禅。

但究竟谁是真的稳健，谁又是将掉队的锅甩给时代？

更关键的是，谁又能在未来占据先机，化崎岖小径为未来坦途？

3月25日，碧桂园（02007.HK）发布财报，向行业展示真·稳健的同时，又走出了一条属于企业自身的坦途。

先看核心数据：

• 截至2020年12月31日，碧桂园实现权益合同销售金额约5706.6亿元（人民币，下同），同比增长3.34%；

• 权益合同销售面积约6733万平方米，同比增长8.0%，销售业绩再创新高。

• 全年实现总收入4628.6亿元，毛利约1009.1亿元，净利润约541.2亿元。

• 全年权益合同销售现金回笼约5193亿元，权益回款率达到91%，已连续5年高于90%，在行业继续保持领先。

• 碧桂园公开“三年增长”计划，未来三年年增至少10%。

从核心数据出发，接下来地产财富会以碧桂园为蓝本，解释稳健房企的三条定律。

第一定律

稳健不是原地踏步

一家房企，如果以稳健为名，业绩丝毫不动，那么稳健就是企业掉队的借口，稳健必须是财务稳健、发展稳健的结合体。

碧桂园显然不是，各方面均有增长，实现了权益合同销售金额、面积的增长，再创新高，而在全行业排名上，碧桂园依旧位居全口径销售金额榜单第一位。

与此同时，碧桂园2020年的业绩的发展并不以负债增加为代价。

凭借高回款率，碧桂园抵御风险的能力得到提升。期内，总借贷总额从3696亿元下降至3264.9亿元，较上年下降了11.7%，净借贷比率仅为55.6%，已连续多年保持净借贷比低于70%；加权平均借贷成本为5.56%，位于行业较低水平，相较上年下降78个基点。

此外，截至期末，碧桂园尚有可动用现金余额1836.2亿元，短期偿债无忧，资金保障能力良好，未来发展有充足资金支持。

评价一家企业是否稳健，自说自话始终无用，还要看市场如何评价，而碧桂园市场评价持续向好：

2020年，碧桂园连续第四年入选《财富》杂志500强企业，排名较2019年上升30位，位居全球房地产行业之首。

资本市场深度信赖碧桂园，基于碧桂园经营状况及财务管控能力，碧桂园获评级机构高度认可。2020年，碧桂园获穆迪上调发行人及高级无担保债券评级至投资级，标普上调碧桂园长期主体信用评级展望至正面两项成果。资本市场的青睐，是导致碧桂园融资成本降低的核心原因之一。

市场投之以木桃，碧桂园报之以琼瑶。

对购房者，碧桂园提供更优质的产品；对资本市场，碧桂园回馈以更好的投资回报率；对股东，碧桂园则更为直接，2020年，碧桂园董事会建议派发末期股息每股人民币24.98分，全年合计每股派息人民币45.53分，全年派息总额占公司股东应占核心净利润总额的31.0%。

稳步发展——市场认可——回报市场，这就是碧桂园以稳健构筑的良性循环。

第二定律

稳健不是舍弃未来

如果以稳健为名，固步自封，最终舍弃未来，是房企无法承受之重，也是舍远求近，釜底抽薪之举。

真正稳健的房企一定谋篇未来，毕竟稳健不是目的，是手段，求未来发展才是。

所以尽管当前经济形势复杂，碧桂园坚持长期看好中国新型城镇化前景，对中国经济稳定增长、长期向好抱有坚定的信心。 碧桂园的信心主要来自于两个方面：

01

不同规模城市均将调降落户门槛，随着新晋落户人口持续增多，房地产市场将明显受益；

02

“十四五”期间将深入推进以人为核心的新型城镇化战略，发展壮大城市群和都市圈，推进以县城为重要载体的城镇化建设，实施城市更新行动，完善住房市场体系和住房保障体系。

为此，碧桂园做好了三个准备。

第一自然是广积粮。

对房企而言，土地即是粮草。2020年，碧桂园连同合营企业及联营公司新购 土地权益地价人民币2,092亿元，其中，新获取土地有75%位于五大都市圈。

截至2020年12月31日，碧桂园业务遍布中国内地31个省/自治区/直辖市、289个地级市、1,350个县/镇区。

第二则是修炼内功。

目前房地产行业进入管理红利时代。凭借敏锐的前瞻预判，碧桂园自2018年下半年以来就以“行稳致远”战略统筹发展的方方面面。2021年，碧桂园连续第三年将“全竞提升”作为年度主题，进一步通过自我检视全面提升全周期综合竞争力。

第三是产品至上。

当前人们对生活品质的追求愈发强烈，新冠疫情发生以来，健康居住理念更加深入人心，碧桂园迅速启动产品力全面梳理与提升，推出健康住宅产品、健康家居升级、安全健康智慧服务。

2021年初，碧桂园全新推出“星、府、云、天”四大产品系列，突出“极致的实用主义”，阐释了碧桂园对现当代美好人居产品的最新理念。

碧桂园追求的是高质量的发展、稳定的健康发展，要的自然是有质量的未来，健康的未来。

第三定律

稳健不是一条腿走路

一条腿走路根本走不稳，何来稳健？多元化才是当下支撑房企稳健的另一条腿。

碧桂园多元化发展多年，全产业链商业模式、机器人、现代农业等多元业务发展带来的协同效应，被认为是碧桂园区别于其他龙头企业的一个显著特征。

2020年碧桂园多元化业务已经开始步入收获期。

在全产业链商业模式方面，碧桂园垂直整合覆盖规划设计、材料供应、建造，到园林、装修、营销、物业、酒店、学校、商业、医疗等各个环节，其中设计、教育、物业等业务板块在行业均处于领先地位。

比如广东博意建筑设计院，拥有约4000名设计师，具备建筑工程设计甲级资质；博实乐教育集团，即原碧桂园教育集团，是全球领先的K12教育集团，已于2017年5月在美国纽交所主板上市；碧桂园服务已于2018年6月登陆港交所，是目前市值最高、盈利能力最强的物业管理企业。

在机器人方面，截至2021年2月底，博智林有7000多名员工，其中研发人员4000多名，包括一大批来自国内外知名高校的土木工程、机器人、人工智能、数字化等领域的优秀人才。

目前，碧桂园在研建筑机器人及智能产品46款，其中18款建筑机器人已投入商业化应用，在佛山顺德机器人谷首开区和凤桐花园等超过15个项目中开展试点应用，累计应用施工面积达80万㎡。

2021年2月初，顺德凤桐花园项目被住房和城乡建设部列为智能建造试点之一。这是博智林首个建筑机器人商业应用项目，也是目前国内唯一批量引入建筑机器人应用于工程建造过程的项目。

最后在现代农业方面，依托地产主业巨大的业主资源，碧桂园现代农业生产的农产品，通过碧优选销售，同时为中央厨房提供原材料，由机器人餐厅将成品食物传递给消费者，实现从源头到终端全覆盖。

从主业出发开展多元化业务的碧桂园，未来，多元化业务也将与主业形成更有效的联动。

稳健不应该是战略保守的托词，也不是企业发展停滞不前的借口。而以稳健房企三条定律为准绳，谁在裸泳一目了然。

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