开工建设1500万㎡住房，深圳还愁啥？

事实证明，除了楼市政策的不断加压外，深圳购房情况的急遽变化，仍然很难让人适应。

无论是前些日子罗湖缙山府积分入围规则的改变，还是72分无缘光明万悦山，这一系列事实证明——2021年深圳人的买房之路，依然无比坎坷。

近日，深圳市住建局官网发布了《深圳市住房和建设局2020年工作总结和2021年工作计划》。

其中提到：

2021年深圳将实施大规模住房建设计划，全年新开工1500万平方米住房。

1500万平米，一个令人振奋的数字。如果按照当前深圳人均居住面积15平米计算的话，理想情况下，仅2021年一年，就可满足100万人的居住需求。

然而，在买房愈加艰辛的当下，深圳真的就不用愁了吗？

01

2000万人口住房问题

2000平方公里很难解决

前段时间，原深圳市副市长唐杰在接受媒体采访时直言：“深圳2000万人口的住房问题不可能在2000平方公里内得到解决，全球范围内都没有这样的先例。”

词中之意，是指深圳没有那么多土地来用作住房供给。

当前深圳住房自有率仅30%左右，在1348.33万常住人口中，仍有成百上千万的刚需和潜在刚需，面临着严峻的居住问题。

问题的症结，在于住房用地供应不足，而归根结底，还是深圳的土地资源稀缺。

目前，深圳市域土地面积仅1997.47平方公里，仅为北京的12.17%、上海的31.50%、广州的26.76%。其中还包括974.5平方公里的基本生态控制线范围内的土地，接近总面积的一半。

留下来的建设用地，已经少之又少。

除了土地资源本身稀缺外，深圳一度在土地供给上存在资源错配的问题。

曾经，深圳土地供应比例中，商业和工业用地占据相当体量，而住宅土地供应却严重不足。

根据深圳市住建局2020年4月发布的《住房发展2020年度实施计划》，深圳居住用地占全市总建设用地的22.6%，甚至达不到国家相关标准25%～40%的下限。

黄色区域为居住用地

这个体量，根本难以满足人口快速增长前提下，住房需求增长和品质提升的要求。

为了解决住房突出问题，深圳提出要通过多种渠道加大居住用地供应力度，如新供应居住用地、工业用地功能调整等，把有限的土地资源做整合，加大住房供应，来保障更多人的居住需求。

在国家大力提倡发展租赁市场的当下，从2018年起，深圳在新增居住用地中，确保人才住房、安居型商品房和公共租赁住房用地比例不低于60%。

深圳新增住房市场由“商品房”正式转为“保障房”主导。

2020年宅地供应，安居房占据半数以上

而从去年深圳住房建设的一系列数据，我们也能直观的看到这种趋势。

据数据显示，2020年，深圳共完成新开工商品住房建筑面积1236万平米，为历年之最，同比增长160%。

另外，商品住房用地供应227.53公顷，完成2020年度实施计划的182%。

而在公共住房建设方面，2020全年深圳共建设筹集公共住房8.85万套、供应4.17万套，棚户区改造开工5456套，均超额完成目标。

单从套数上看，深圳去年公共住房建设已经超过了住宅+公寓的总和。

02

计划新开工1500万平住房

能否缓解深圳购房压力

按照规划，到2035年，深圳将实现170万套住房供应，其中保障性住房（人才房、安居房、公租房）不少于100万套。

也就是说，从现在算起到未来的14年内，深圳计划供应商品房仅有70万套，平均每年仅5万套。

而租赁住房建设，仅2021年就达到10万套。

回过头再来看，深圳2021年新开工的1500万㎡住房，能否缓解巨大的购房需求和压力呢？

这份计划虽然没有明确给出公共住房和商品房的具体体量，但按照6:4的比例计算，商品房预计在600万平米，公共住房预计900万平米。

也就是说，2021年新开工商品房可能仅为去年新开工面积（1236万平米）的一半。

1500万平米，对于市场而言，是一个不小的体量。但一个显而易见的事实是，中国人传统观念中，对商品房的执念，更为深切。

在很多人看来，租房住远不如购置一套属于自己的房产。尤其是商品房具有一定的投资属性，价值也会经年累月上涨，这是公共住房所不能比拟的。

此外，大力推进公共住房建设，虽然是缓解当前房价高企的有效手段，但是作为公共住房主体构成的人才房和公租房，当前还存在一些局限和不足：

比如，在深圳申请人才房需要满足诸多条件，基本上面向小众人群。

那么，选择公租房轮候呢？

这得先了解一下深圳公租房轮候规则：

“申请人取得本市户籍的时间（以下简称入户时间）为其轮候基准时间，但其在本市首次缴纳社会保险的时间（不含补缴和退保，以下简称社保时间）在其入户时间之前（不含同年同月）的，以其首次缴纳社保时间为轮候基准时间。”

也就是说，无论是入户还是社保缴纳，都要遵循先来后到的原则。就目前来看，这个轮候期，一般从3-4年不等

排位第一的入户时间已经提早到1981年

概帮主查询深圳住建局公租房轮候信息公示发现，目前轮候排位已经到318643位。对于一些刚需朋友而言，恐怕很难接受转而去购买商品房。

总体而言，深圳新开工1500万平米住房，从长期来看，还是不足以缓解市场巨大的需求。但从短期来看，也是一种权宜之计。

虽然无法改变供不应求的矛盾，但还是开了一个好头。

接下来，深圳仍要不断增加供给，同时，将难以消化的存量写字楼、办公、公寓有条件转化为具有居住功能的住房，才是解决大城市住房困难的王道。

END

出品|深圳概率

统筹|图腾镜|轮值|钢帮主

总编|老傅|运营|乔爷青青

主编| 阿钢 房二妹 花蓓珠珠|美颜| 柚子