金融街物业：被追问与分化的增长速度以及毛利率

作为一家刚进入资本市场的物管公司，金融街物业递交了上市后的首份年度财务报表。

年报显示，2020年度，金融街物业收入约亿元，同比增长%；毛利约亿元，同比增长约%；毛利率约%，增加个百分点；同期，除所得税前利润约为亿元，同比增长%。

从收入结构上，金融街物业录得物业管理服务亿元、增值服务亿元、租赁服务亿元、餐饮服务亿元，分别录得同比增长为%、%、%、%。

以此来看，物业管理服务、增值服务占据了收入来源的前两位，占比为73%、%，合计达%。不过，相较2019年，物业管理服务收入占比下降了个百分点，增值服务增加了个百分点。

透过两项数据对比可以看到，金融街物业现在的收入核心和发力点，对应为物业管理服务和增值服务。

收入上有所增长，利润却呈现下降的趋势。2020年，金融街物业实现年内利润亿元，同比增长2%；利润率则由2019年的%降至%，下降个百分点；归属公司拥有人利润约亿元，同比下滑%。

关于公司利润下降，金融街物业称，均系考虑到2020年度未实现的汇兑亏损净额约5148万元而得出；具体原因系公司在2020年7月6日上市后产生的以港元计价的募集资金在人民币持续升值影响下，公司H股正常的未实现的汇兑损失。

但是抛开外汇市场因素变化的影响，金融街物业的整体表现仍不出彩。于3月26日，其股价开盘立刻跌至当日较低点，报每股港元，跌幅为%，随后有所回升，最终收盘价报每股港元，跌幅为%。

规模增长速度

去年1月末，金融街物业正式冲击港交所；不到5个月的时间，其通过上市聆讯，成功登陆资本市场。去年7月6日，金融街物业在港交所主板上市，当天受到资本市场的热捧，收盘价涨幅达到%。

随后，越来越多房企分拆物管平台赴港上市。在上市热潮中，物管行业也正快速进入整合、分化阶段——市场逐渐向头部物管公司靠拢，碧桂园服务、万科物业、恒大物业、龙湖物业等以资金优势，不断通过收并购扩大自身规模，抢占市场占有率。而金融街物业等小型物管公司的空间则被压缩。

一位头部物管公司高管在接受观点地产新媒体采访时表示，目前行业仍处于高度分散的状态，像2009年-2010年时期的房地产行业，未来三到五年时间头部物管公司将为相对稳定。到时，头部公司会形成市场中有影响力、能调价的一方，而小型物管公司则不具有品牌和口碑，不能调价。

为什么目前物管行业公司热衷于收并购扩大规模，因为“大就是强”成为了行业信条，“收并购”也成为概括过去一年物管行业的关键词。

而在收并购浪潮中，金融街物业却显得有些“安静”。于2020年末，金融街物业持有合同建筑面积万平方米，较2019年增加万平方米，增幅为%；在管建筑面积为万平方米，增加万平方米，增幅为%。

期间，金融街物业并没有相关收购动作。财务报表显示，2020年末，金融街物业上市募得款项中的战略收购专项资金只使用了15万元，仍有亿元余额。仅于去年12月份，其与世联君汇、重庆泓亚物业分别成立两家合资公司，目的在于拓展资产运营业务、经营管理与资源优势的融合。

没有收并购，金融街物业通过关联方导入和自身拓展的方式，增长显然较慢2020年，其在管建筑面积中金融街及关联方、第三方分别为万平方米、万平方米，对应占比为%、%。

新增业态上看，住宅物业为主要新增来源，规模为万平方米，其次为公共物业、医院、教育物业及其他新增万平方米，办公楼新增万平方米；综合体、零售商业大楼及酒店均无新增在管规模。

若不借助上市公司的资金渠道优势，长此以往，金融街物业的后续压力或将越来越大。

为何毛利率低？

资本市场是现实的，规模之后，其次投资者看重的是“赚钱能力”。

上面谈到，金融街物业的整体盈利，因为外汇市场变化导致利润有所下降。但是，落到产业和业务的盈利上，却同样不容乐观。

于2020年，金融街物业整体毛利亿元，增幅约%；整体毛利率约为%，较2019年度增加个百分点。毛利率明显低于行业平均水平——综合多家券商研究报告获悉，2020年上半年上市物管公司的平均毛利率在30%左右。

明显的毛利率差距，使金融街物业在业绩投资会上接连遭到投资者的询问。一位与会投资者向观点地产新媒体透露：“今天会议上，它（金融街物业）的低于行业平均值的毛利率问题，是众多投资机构关注的焦点，包括我们也询问了管理层毛利率低的原因，未来有什么方法提升毛利率的计划。”

上述投资者进一步回忆说道：“问答环节大部分时间都是围绕着毛利率进行解答，比如为什么没有将毛利率分拆为增值服务和物业管理服务两项、为什么与同行有较大的差距这类的。”

观点地产新媒体翻阅财报获悉，金融街物业以业态类型进行统计毛利和毛利率，分为商务物业、非商务物业、餐饮服务三个项目。这也是上市物业公司中，为数不多的分类统计方式。

数据显示，商务物业、非商务物业、餐饮服务分别录得毛利18,万元、万元、万元，对应毛利率为%、%、%。可以看到，非商务物业、餐饮服务两项业务拉低了金融街物业整体的毛利率。

亏损运营的餐饮服务中，金融街物业主要经营“怡己(IZEE)”餐饮系列的咖啡馆、餐厅及面包店，即怡己咖啡、怡己三矢堂、怡己小厨及怡己烘坊。目前，其经营有8间“怡己咖啡”咖啡馆、2间怡己三矢堂餐厅、1间怡己小厨餐厅及2间怡己烘坊面包店。

整体业态分布上，于2020年末，金融街物业万平方米在管面积中，办公楼占比为%，综合体占比为%，零售商业大楼及酒店占比为%，住宅物业占比为%，公共物业、医院、教育物业及其他占比为18%。

关于为何不按照物业管理服务、增值服务等方式统计毛利率，上述投资者透露，公司管理层认为增值服务是整体物业管理的业务，很多成本是共生的，硬性归类无法体现增值服务的效益，反而会影响公司的判断。