西安连夜“补刀”，郑州还能涨多久？

横盘四年后，郑州终于启动，带着2016年的配方与味道

三月，郑州楼市出乎意料的热，从刚需到改善，涨声四起，人心惶惶。

这并不是个例，全国很多城市，都是一片热潮。

3月30日，隔壁的西安连夜升级调控，力度不小。在此之前，已有深圳、上海、成都等地升级了调控。

那么，郑州楼市的这波热度，还能持续多久？

.01.

三月楼市真的热了，从数据和市场两个方面都能看出来。

克而瑞一季度的成交数据，不论是环比还是同比，都非常亮眼。

前2月，80个重点城市商品住宅成交面积7674万平方米，较2020年和2019年同期分别增长128%和45%。

从成交数据来看，郑州环比达到了228%，虽然相比2019年还是稍显逊色，但表现也已不俗。

市场层面的表现更为直观。

北龙湖12号地拍出之后，北龙湖各个项目至少涨两千，最高的超过每平米8000元。

豪宅跳涨，刚需、改善也很热。

万科城九期首开，1000套房源，当天卖了830套，去化率88%；保利和光屿湖首开，5分钟基本清盘；建业河畔洋房，据说开盘当天去化率也高达90%……

更多的则是在悄悄涨价。

除北龙湖外，郑州各个区域大小楼盘，相比年初或者去年，房价大多上涨，涨价基本在500元左右。

比如，保利海德公园上涨500元/平米，裕华城高层户型年后至今已上涨约800元/平米；永威西棠140平以下户型上涨500元/平米，140平以上户型上涨1000元/平米……

不要小看这几百元的涨幅，至少说明郑州四年横盘阴跌的漫长冬天基本过去，温暖的春天就要到来。

.02.

郑州这波小阳春背后的逻辑，并不算复杂。

一是房价处于低位。

纵向来看，从2017到2020年，郑州楼市横盘阴跌了4年。如果算上资金成本、利息等，很多楼盘的价格已经回到了2015年的水平。

横向对比，郑州房价在全国也是“洼地”。三环内1.5万元的均价，与GDP万亿级的城市段位并不匹配。

去年至今，深圳、杭州、东莞等城市，甚至合肥、西安、武汉都经历了一波楼市热潮。

郑州如果继续领跌全国，显然不正常。

我们可以看到，郑州这波热度最先肇始于北龙湖，明显升温的时间点是在过年前后。当时，深圳、上海等一线城市刚刚启动新一轮调控。

一线城市加码，被阻挡的购房需求外溢，购买力向郑州等核心二线城市转移。

二是供需失衡，存量不多了。

2019年，郑州市区住宅用地计划供应量约为23000亩。到2020年，这一数字锐减为不到15000亩。

一年减少了35%的计划供应量，而实际供应量还常常要打个七折，如果按单套面积120平来算，大致相当于少入市5万套房子。

事实上，经过三四年的横盘消化，郑州存量房源并不多了。

最典型的是北龙湖，目前促存量不足2000套，而且大多是180平米以上的大户型，整个北龙湖弥漫着一股缺房的味道。

这也是为什么TOP30房企争相围猎北龙湖12号地，北龙湖在售楼盘不仅卖得好，还越卖越贵。

面粉减少，面包也不多，供需关系的失衡，才是郑州这波楼市行情的根本原因。

四年不涨，必有一波。

.03.

有些机会一旦错过，就很难再有。

去年，郑州房价被疯狂diss，领跌全国。但如今回头看看，当时入手的机会恐怕也回不去了，1.1万的融创城，1.8万的康桥香麓湾，1.2万的恒大城……

经过这波小行情，那些该涨的，不该涨的，价格都上来了。

问题是，郑州这波热度，还能持续多久？

尤其是隔壁的西安，已祭出了目前最严苛的调控措施。

西安的“330新政”，主要措施包括：新房、二手房全部限售五年；新落户西安人员需要满一年，且要缴纳满一年社保；四年内没有房屋转让信息才能算是刚需。

早在3月23日，西安就出台了一波调控政策，这一次算是“补刀”，力度也是相当之大。

西安这一“刀”，郑州会不会效仿？

目前来看，可能性不大。

一是西安市场本身比较火，高价地频现、万人摇加剧，新房历经了长达59个月的“大牛市”。

二是郑州楼市虽然出现大范围的上涨，但上涨力度不大，非普涨。也就只算是超跌反弹，房价回归正常水平。

决定市场涨跌最根本的还是供需关系，目前郑州存量房源不大，大多新项目入市都要等到下半年。

所以，郑州这波楼市热度至少能持续到年中或者下半年，甚至可能贯穿全年。

.04.

2020年，郑州市场楼面价稳中有升，土地溢价率低位，新房量降价升。多数区域很艰难，但也有北龙湖这样大火的地方。

2021年，郑州楼市将在慢涨中，靠时间换取可观的累计上涨。两三年前投资的房产，此时则享受复利效应。

相信去年低位上车的人，此刻已深有体会。

如今的郑州，人口规模上已跻身中国特大城市，在百度地图慧眼计算新流入常驻人口的人口吸引力指数中，郑州排名第14位，在北方城市中排名仅次于天津和济南，人才吸引力可见一斑。

28个省会城市中，郑州GDP排名第六，房价则排名第九。未来，这种错位，将被市场重新修正。

在省会前十城市里，郑州是房价较低的城市。越来越多的投资者，也发现了这座机会之城。

此时买房，不再是只看价格，而是看未来的生活，需要什么？需要学区，就买学区房；需要风景，就买湖景房；需要品质，就买大牌。

郑州这座城市，无论残酷或温柔，它给你的机会一直不多。能上车的抓紧上车，不要等到错过再后悔。

阳春三月好买房，莫到后来悔断肠。

-End-

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