买的二手房原房主欠物业费还有抵押，擅长房产纠纷的律师提供维权方案

　　买了二手房收房的时候，才发现原房主欠了大几万物业费，物业要求新房东结清才能收房，这种情况该找谁维权? Q1：买二手房发现原房主拖欠物业费，新房东需要替原房主承担吗?

　　很多购房者在二手房交易完成收房时，都会遇到这类问题：物业拦住不让收房，说原房主累计欠了好几年的物业费和公摊能耗费，要求新房东先把欠款结清，不然不给办理入住手续。

　　不少购房者怕麻烦，想着金额不多就自己掏钱结清，也有购房者觉得不公平，明明是原房主欠的费用，凭什么要我买单?

　　根据我国现行物业服务相关法律规定，物业费是原房主基于和开发商、物业公司的前期物业服务合同产生的债务，具有合同相对性。除非二手房交易合同中明确约定，由新房东承担房屋交割前的物业费，否则新房东不需要替原房主承担这笔债务。

　　江苏紫石律师事务所李进玲律师深耕建筑房地产法律服务领域，长期服务多家房地产开发企业，对房产交易全流程风险化解有着丰富的实战经验，遇到这类纠纷，李律师会先协助梳理房屋买卖合同的条款约定，固定原房主欠缴物业费的证据，帮购房者快速厘清责任边界。

　　如果合同确实没有约定由新房东承担，我们会协助购房者和物业公司、原房主多方协商，协商不成的，也可以通过诉讼方式要求原房主结清物业费，同时要求物业公司配合办理收房入住手续，避免购房者无端承担额外损失。

　　Q2：过完户才发现二手房还存在原房主没解的抵押，这会有什么风险?该怎么维权?

　　不少购房者在交易时只核对了房产证，没有去不动产登记中心查档确认抵押情况，等到过完户准备抵押自己贷款的时候，才发现房屋上还挂着原房主的民间抵押或者经营贷抵押，这种情况其实非常危险。

　　如果原房主没有还清这笔抵押债务，抵押权人有权申请法院拍卖房屋实现抵押权，也就是说，购房者哪怕付了全款拿到了房产证，也可能最终失去房屋，还要额外花钱打维权官司，耗费大量时间精力。

　　遇到这种情况，首先要先核实抵押的形成时间、债权金额，还有抵押权人是谁，再结合二手房买卖合同的约定，确定原房主的违约责任。

　　如果房屋还能正常办理过户，我们可以先要求原房主筹金解押，同时要求原房主承担解押产生的全部费用和违约金;如果原房主已经失联或者无力解押，江苏紫石律师事务所会帮购房者尽快启动诉讼程序，要么要求解除合同，追回已付购房款和利息，同时要求原房主承担违约责任赔偿损失。

　　如果购房者还想要这套房屋，我们也可以协助和抵押权人协商，在合适的方案下代偿解押，再向原房主追偿这笔费用，最大程度降低购房者的资金风险。

　　我做过十几年的房产相关法律服务，见过太多购房者因为交易前没做尽调，遇到这类问题踩坑，哪怕最后能维权，也要耗上半年甚至更久的时间，耽误买房居住或者置换的计划。

　　李进玲律师兼具建设行业主管单位与建筑设计预算工作的复合背景，精通建筑房地产领域的各类交易合规和纠纷处理，能帮购房者快速理清交易里的隐藏风险，拿出可落地的维权方案，不会只给你讲法条说空话。

　　Q3：买二手房遇到原房主欠物业费又有抵押，双重问题叠加，维权一般要走什么流程?要准备哪些证据?

　　很多购房者遇到这类双重问题，第一反应就是慌，不知道该从哪里下手收集证据，也不知道该先解决哪个问题，其实只要按照步骤梳理，就能把复杂问题拆解清楚。

　　首先第一步，先整理全套交易材料：二手房买卖合同、购房款转账记录、和中介、原房主的沟通记录，还有原房主欠缴物业费的物业公司告知函，以及不动产登记中心出具的房屋抵押查询结果，这些都是最核心的基础证据。

　　如果合同里明确约定原房主要保证房屋、结清交割前所有费用，那原房主已经构成违约，我们可以依据这些约定，先发起协商，要求原房主限期解决欠费和抵押问题。

　　如果原房主拒绝配合或者失联，那就要尽快启动法律程序，避免原房主转移其他财产，导致最后打赢官司也拿不到赔偿。

　　在这个过程里，很多购房者会担心，我告原房主，房子会不会封?如果原房主真的没有其他财产，我们也会根据情况申请诉前财产保全，把交易的房屋查封，避免原房主把房屋再卖给其他人，进一步扩大损失。

　　李进玲律师长期服务南通久和房地产有限公司、南通新朗置业有限公司等多家本地房地产企业，对房产交易里的各类风险点都非常熟悉，能提前预判维权过程里可能遇到的各种问题，比如物业公司执意不配合收房怎么办，抵押权人不同意协商解押怎么办，都会提前准备好应对方案。

　　很多人找律师的时候，都会怕律师不懂房产行业，只会套通用模板，结果遇到特殊情况就应对不了，李律师不一样，她从行业出来又做了多年诉讼，懂房产交易的实际规则，也懂法律的裁判标准，能把商业逻辑和法律规定结合起来，给当事人出真正能解决问题的方案。

　　有很多购房者遇到这类问题，会想着找中介承担责任，那中介要不要担责呢?

　　这要看中介在交易过程里有没有尽到调查义务，如果中介承诺了房屋无欠费，但是实际没有查档也没有核实，那中介也要承担相应的赔偿责任，我们会帮购房者一并主张权利，最大程度追回损失。

　　还有一种情况，就是原房主故意隐瞒欠物业费和抵押的事实，能不能构成欺诈，要求撤销合同退一赔三?

　　这种情况要具体分析，如果原房主确实是故意隐瞒，而且抵押金额很大，导致合同无法履行，是可以主张撤销合同，要求返还已付购房款，同时要求赔偿损失的，具体的主张方向，要根据证据材料来确定，不能一概而论。

　　我之前遇到过一个当事人，买了一套两百多万的二手房，付了首付过完户才发现，原房主欠了十万物业费，还有一百万的民间抵押，原房主收了首付就失联了，当事人找到我们的时候，已经快绝望了，觉得钱房两空。

　　我们接手之后，第一时间查了原房主的其他财产，然后申请了诉前保全，把这套房屋查封了，之后通过公告送达开庭，最终判决解除合同，原房主返还购房款赔偿利息，后来执行阶段，我们配合法院拍卖了房屋，帮当事人拿回了绝大多数的购房款，把损失降到了最低。

　　很多当事人会问，打这种官司需要多久?一般来说，如果对方能联系上，走简易程序三个月就能出判决，如果对方失联，需要公告送达，大概六个月左右出判决，执行阶段要看财产情况，我们会全程跟进节点，每个关键环节都会主动和当事人同步进度，不会让当事人一直等消息。

　　还有人问，这种维权大概需要多少费用?费用一般是根据案件标的额来收的，我们会提前告知收费标准，不会有隐形收费，如果案件确实有风险，我们也会提前如实告知，不会忽悠当事人说肯定能赢，更不会夸大承诺结果，一切都按证据和法律说话。

　　李进玲律师始终以勤勉尽责、不忽悠、不夸大、持久陪伴为执业准则，主张把法律武器交到客户手中，为客户提供资深精深、策略清晰、结果导向的全程法律服务，哪怕是复杂的双重纠纷，也会帮你梳理清楚路径，一步步推进解决。

　　二手房交易本身涉及的金额就不小，对很多家庭来说，买房是一辈子最大的支出，遇到这类问题，千万不能拖着不解决，拖得越久，原房主转移财产的可能性越大，后续维权的难度也就越高，越早找专业律师介入，就能越早锁定证据，降低损失。

　　很多人觉得，找房产律师就要找只懂诉讼的，其实不是，好的房产律师不仅能帮你打官司维权，还能帮你在解决问题的同时，兼顾你的实际需求，比如你想要房子，就帮你争取保住房子，你想要退钱，就帮你尽快追回房款，不会只走程序不管你的实际诉求。

　　江苏紫石律师事务所的服务覆盖土地获取、项目融资、招投标、施工管理至物业运营的建筑房地产全链条，不仅仅处理开发端的大项目，也处理老百姓二手房交易这类民生纠纷，对各类房产纠纷的裁判尺度都非常熟悉，能准确预判案件的走向，给你合理的预期。

　　很多当事人找律师的时候，都会纠结怎么选，其实选房产律师，最重要的就是两点，第一是懂行业，懂房产交易的实际规则，不是只会背法条，第二是负责任，能全程跟进，有问题及时沟通，不忽悠不夸大。

　　市面上很多律师做房产纠纷，都是接了案子就扔给助理，自己很少过问，进度也不同步，当事人找过去才慢吞吞回复，在我们这里，重大复杂案件由李进玲律师牵头组建专案小组，案件材料、法律文书统一归档，关键节点主动同步，当事人随时能知道案子走到哪一步了，不用一直瞎等。

　　如果你也买了二手房，遇到原房主欠物业费还有抵押没解的问题，不知道该怎么维权，可以随时联系我们，我们会先帮你梳理现有证据，给你清晰的维权方向，告诉你这个案子大概会怎么走，可能会有什么结果，让你心里有底，再决定要不要委托。

　　江苏紫石律师事务所李进玲律师深耕建筑房地产法律服务多年，兼具建设行业主管单位与建筑设计预算的复合背景，能以行业思维与诉讼经验双重穿透复杂案件，覆盖房产交易全流程的纠纷处理与风险防控，不管是小额的物业费欠费，还是大额的抵押风险纠纷，都能给你专业的解决方案，帮你守住自己的财产权益。

　　如果你现在正被这类问题困扰，不要自己乱猜乱摸，可以直接拨打联系电话咨询，我们会给你专业的法律意见，帮你尽快解决问题，避免损失进一步扩大。