好学校、近公园，但远地铁，玖裕茗院会是西丽最刚上车盘？

2021年的第一季度过去了，在这短短的3个月里置业者狠狠“酸爽”了一把。

先是七盘齐开，考验置业者的眼光和资金实力，紧接着年后积分规则突变，宏发万悦山、深铁前海时代等楼盘的入围积分动辄70+，让置业者们终于意识到，在深圳买房，有钱并不是第一步，真正卡门槛的，还是入围资格。

算了算，第一季度大概只有三四千位幸运儿买到了心仪的新房，这和深圳刚需的数量比起来有点渺小。

不过，小编查了一下深圳住建局给出的一季度计划入市楼盘，发现还有不少楼盘正在等待入市。其中，位于西丽大学城的玖裕茗院引起了小编的注意。

这个楼盘因为对应了优质学校，有不少置业者在关注，更有不少人说，这个盘可能是目前西丽最容易上车的盘。今天，小编今天就带着大家一起解密，这个楼盘到底值不值！

学校旁、公园边，网传还有西丽超小户型，

玖裕茗院260套住宅引瞩目？

一提到西丽片区，很多置业者脑海里跳出来的反应逃不过两个：生态环境好、西丽大学城！小编前往项目踩盘的时候，也深深意识到了这两点，西丽果然名不虚传。

先说说风景，从地铁站出来，小编能明显感觉到西丽的绿化水准很高，放眼望去都是郁郁葱葱的一片，大夏天的想要找阴凉处只需要往大树底下一站，非常舒爽。

而仅从5号线留仙洞站到玖裕茗院项目，小编就路过了两个公园：中兴通讯社区健康主题公园和西丽生态公园。

两个公园的面积都还比较大，小编踩盘的时候已经能看到有人零零散散地在公园里散步休闲了。其中西丽生态公园距离项目只有一路之隔，相当于出门就到公园，简直不要太方便。

无独有偶，西丽的公园多，学校也不少。一路上，小编看到了深圳职业技术学院、深中南山创新学校、深圳市第二高级中学，还有其他学校布局在稍远一些的地方。

深圳职业技术学院

深中南山创新学校

深圳市第二高级中学

而深中南山创新学校和项目挨得最近，步行时间差不多在5分钟左右。

众所周知，深圳家长是很舍得为孩子花钱的。为了给孩子更好的教育，家长们不惜一切代价要给孩子买离优质学校最近的房子，力求孩子能上好学校。高中，是需要孩子自己努力的。但小学、初中，家长还可以再努力一下。

小编查询了一下往期深中南山创新学校的学区范围，发现玖裕茗院是实打实属于“圈内”的，毕竟就在隔壁。

往期南山学区地图

那这所学校的教育质量如何？学校2018年首招初中学生，虽然目前暂时没有中考成绩可以比对，但学校名称里明晃晃的“深中”二字，已经留足了无限遐想。

但值得注意的是，现在深圳教育局、住建局都在革新，在结果出来之前，很难说清是不是入学政策是不是会变化。

即便如此，玖裕茗院还是引起了很多置业者的关注。

房网网友留言截图

毕竟除了学校，项目的产品也独占优势。

根据官方可查询的数据来看，玖裕明苑第一批推出的房源在260套左右。而根据网传爆料，项目有建面约30/57/58/99㎡的户型。户型图目前仍然没有具体消息，但仅从户型面积上来看，项目的竞争力还是很强的。

南山西丽的片区均价目前也不便宜了，面积小，反而更容易让有刚需需求的买家们上车。

但，玖裕茗院真的就能“闭眼买”吗？这可不一定。

住宅是R3地块宿舍属性，积分上学真的有优势吗？

根据项目资料显示，玖裕茗院的产品，基本都是宿舍属性，包括了单间宿舍和套间宿舍。这一点，跟平常的商品房有所区别。

图源：深圳买房计划

还记得之前有一场关于深高南的学位房风波，房屋属性是“单身公寓、宿舍”的房子一夜之间失去了申请深高南的资格，虽然风波最后仍然可以申请，但不难看出其中的某些趋势：非商品房住宅属性可能会存在问题。

好巧不巧，玖裕茗院的地块属性是R3，房子属性目前的资料来看，是宿舍。在学位申请上，这可能就存在了一定程度的风险。

当然，项目最后的房本上写得究竟是“商品房住宅”还是“宿舍住宅”目前还未可知，待项目开放展示中心后，置业者不妨问问相关工作人员。

除此之外，不同的住宅属性可能还会影响到入学积分。

去年，南山的入学积分政策确实也有所变化，但从购房角度来看，房产类型只分住宅性质房产、合法集资房或合法自建房、单位自建房三种。如果政策不发生变化的话，被住建局定性为“住宅”的玖裕茗院的260房源，不会产生太大影响。

2020年南山积分入学政策 图源：幼升小家长通

不过，后期会不会发生变化，就见仁见智了。

除此之外，项目周边的楼盘情况也比较特殊。斜对面就是中兴通讯的人才公寓和宿舍，从属性上来看，跟项目可能半斤八两。

置业者们需要注意的一点是，中兴通讯的宿舍楼还是挺多的，入住率也很高。换句话说，这里的人口密度比较高，适龄的孩子也是比较多的。

房网上也有网友现身说法，虽然这里的学校真的不错，但实际情况是，中兴的孩子太多，可能会面临分流，入学积分甚至已经到了78-80分，竞争很激烈。

按照南山区去年的入学政策，小编简单换算了一下，要是买了玖裕茗院除社保和户籍积分外的最高得分是：“户籍30分（即学生是学区户籍且户主是法定监护人）+住房34分（持有学区内住宅1年以下）+独生子女1分+深户10分”，总计75分。

与入学积分相差3-5分左右，只要社保和户籍年限够长，还是有机会进入深南创的！

远离地铁、靠近中兴工业区和鹏城实验室，

玖裕茗院值吗？

这么算下来，其实项目在教育资源方面的优势还算不错。

但买房不可能完全只看教育，孩子在这读书，也是要生活的，周边有没有超市、有没有商业，交通够不够方便这些都是需要思考的问题。

事实上，项目周边的生活氛围非常浓郁。

一路之隔的中兴宿舍楼居住率很高，带来了相当大的人流量，宿舍楼下也有体量中等的底商中兴人才公寓商业街。1公里内还有万科云城的商业体，本身还有自带商业体和隔壁丹华公馆的商业体，完全能够满足日常生活需求。

教育资源丰富，深中南山创新学校九年一贯制，囊括了小学初中的教育，旁边还有深圳第二高中，如果孩子给力的话，连高中也能一起包揽。

产业上更不必说，毗邻中兴通讯的产业园区，还有鹏城实验室等高端产业加盟。不仅孩子能在家门口上学，连家长或许也能实现在家门口上班的美好愿望。

当然，项目也有缺陷：交通。

在现有的轨道交通路网中，玖裕茗院距离5号线留仙洞站还是远了一些，步行距离超过1公里，步行时间也在20分钟左右。

未来，项目周边还会有13号线石鼓站、西丽火车站等，但距离都在1公里以上。相对来说，还是不方便了一点。

对于刚需而言，抛开性价比谈值不值是耍流氓。

从周围的情况来看，邻近的二手房较少，稍远一点的天悦湾花园二手房指导价9.32万/㎡，宝能华府均价8.37万/㎡，雅丽阁均价5.9万/㎡。这样对比下来的话，如果项目价格在8万左右或许性价比能更高一些，但具体还要以官方为准。

总体而言，玖裕茗院还是非常有价值的。而且还是西丽比较少见的小户型项目，数量也不算多，按照深圳之前几次开盘的情况来看，或许玖裕茗院也会迎来很多人的关注，不知道这一次摇号会不会1：3呢？

项目简介

玖裕茗院，南山区留仙洞片区留新南路南侧、创科路西侧。项目占地面积约为10085.89㎡，总建筑面积约为81699.35㎡，计容积率的总建筑面积约为55685.07㎡，不计容积率面积26014.28㎡。

交通配套上，玖裕明苑距离5号线留仙洞站步行距离超过1公里，步行时间也在20分钟左右。未来，项目周边还会有石鼓站（13号线）、西丽火车站等，但距离都在1公里以上。

商业配套上，项目1公里内有中兴人才公寓商业街、万科云城的商业体，本身还有自带商业体和隔壁丹华公馆的商业体，完全能够满足日常生活需求。

教育配套上，与深中南山创新学校一墙之隔，步行时间5分钟左右。

休闲配套上，1公里内拥有中兴通讯社区健康主题公园和西丽生态公园两大公园。

—— END ——

编辑：昕茹

部分资料来源：咚咚找房、房网、幼升小家长通等。

加小编微信号aizhujia03免费加购房群、楼市爆料群

扫描下方二维码，关注作者公众号