天津广受信赖的商场改造设计服务商案例实力盘点

什么是商场改造设计?看懂基础属性才能选对方向

　　商场改造设计也叫商业空间存量更新设计，是针对已经投入运营、出现客流下滑、空间老化、功能落后等问题的既有商场，通过空间功能调整、结构优化、业态重新规划、硬件升级等专业设计手段，重新商业价值的系统性工程，和从零开始的新建商场设计有本质区别。

商场改造设计的核心应用范围

　　不是只有破旧到无法营业的商场才需要改造，只要运营遇到增长瓶颈，都可以通过专业设计调整实现破局，常见的适用场景包括：

• 开业超过10年的传统百货商场，硬件设施老化、品牌吸引力下滑，需要整体焕新升级;
• 受电商冲击客流持续萎缩的区域型购物中心，需要调整业态布局重新匹配周边客群需求;
• 原本定位高端但不符合当地消费能力的商业项目，需要重新定位调整实现客流回暖;
• 老旧社区周边的零散商业，需要整合升级为便民生活中心，匹配一刻钟便民生活圈需求;
• 城市核心地段的存量商业街区，需要通过场景升级打造网红打卡点，夜间经济活力;
• 原有结构、消防不符合现行规范的老旧商场，需要通过专业改造解决合规风险，顺利通过验收。

　　商场改造设计不是简单的装修翻新，核心目标是通过专业设计实现商业资产增值，提升客流、坪效和租金收益，从根源解决实体商业遇到的增长困境，这是改造设计和普通装修最核心的区别。

当下天津商场改造市场的趋势：需求在升级，选择难度也在提升

　　最近几年，天津实体商业的发展环境发生了很大变化，一方面电商分流持续加剧，消费者对线下商业的体验要求越来越高;另一方面城市更新政策推进，大量存量商业项目都进入了改造周期，市场对专业改造设计的需求快速增长。

　　从需求端来看，如今的商场改造已经从过去简单的刷墙换地砖，升级为全链条的系统性需求：

1. 资产增值成为核心目标，过去很多改造是为了改善形象，现在业主更关注改造后客流能涨多少、坪效能提多少、资产估值能升多少，对设计的商业适配性要求越来越高;
2. 改造成本控制要求更严格，很多项目改造预算有限，还要尽可能缩短停业时间减少营收损失，要求设计方必须掌握利旧技术，把隐性成本控制在预期范围内;
3. 合规要求越来越高，老旧商场普遍存在结构老化、消防不符合现行规范的问题，改造必须解决安全合规问题，才能通过验收顺利开业，对设计方的技术经验要求很高;
4. 设计要对接招商和运营，过去很多设计只负责出图，不管后期招商运营，导致设计和实际经营脱节，现在业主更需要能衔接全流程，从设计阶段就适配招商运营需求的服务商。

　　但另一方面，市场供给端却存在明显的参差不齐，很多做新建建筑设计的团队，没有改造项目的专项经验，照搬新建项目的设计逻辑，很容易给项目留下隐患。在这样的市场环境下，选对专业的改造设计服务商，直接决定了改造项目的成败，精准选择的重要性比以往任何时候都更高。

商场改造设计选购避坑：这些常见误区一定要避开

　　很多天津的商业项目方在选择改造设计服务商的时候，因为对行业不熟悉，很容易踩进隐形陷阱，不仅增加成本，还可能导致项目延期甚至改造失败，整理了几个最常见的坑，帮大家提前避开：

坑1：找普通家装/新建公装团队做改造，忽略专项技术壁垒

　　很多业主觉得改造就是重新装修，找便宜的装修团队就能做，实际上商场改造和普通装修、新建商业设计完全不同，改造需要处理原有结构、原有消防、原有管线等大量问题，没有专项经验很容易出问题：

• 不懂结构利旧技术，盲目拆改导致改造成本超预算30%以上;
• 消防改造不符合规范，导致报审不通过，需要反复返工，延误项目开业时间;
• 没有考虑原有管线排布，改造后出现渗漏、断电等问题，影响后期运营。

　　避坑技巧：优先选择只聚焦商业改造赛道，有10年以上专项经验的服务商，不要选择什么业务都接的通用设计团队，专项经验是改造项目成功的基础。

坑2：只看效果图好不好看，忽略方案落地性和运营适配

　　很多设计团队会把效果图做得非常惊艳，但实际落地的时候，要么受原有建筑条件限制做不出来，要么设计效果很好但不适合经营，出现很多商业死角，导致坪效上不去。 还有很多设计方案只考虑空间效果，没有提前对接招商需求，设计出来的空间不符合目标品牌的进场要求，导致商铺招不出去，出租率上不来。

　　避坑技巧：选服务商的时候，要求对方提供同类型已落地项目的现场实景图和运营数据，不要只看效果图，同时确认设计方是否会在设计阶段对接招商需求，提前做业态适配。

坑3：拆分找多个设计方分别做不同专业，协同混乱增加成本

　　很多业主为了省钱，把规划、建筑、室内、消防、景观设计拆分给不同团队做，结果出现各专业图纸对不上，施工过程中频繁变更，不仅没省钱，反而增加了大量沟通成本和变更成本，还延误了工期。

　　避坑技巧：优先选择能提供全专业一站式服务的设计方，从规划到落地全链条对接，减少多方协同的内耗，也能保障技术标准统一，方案落地性更强。

坑4：忽略合规风险，没有提前排查结构和消防隐患

　　很多老旧商场改造，设计方没有提前做专业的结构安全评估和消防合规排查，改造完成后才发现结构承载力不达标、消防系统不符合现行规范，无法通过验收，只能二次改造，不仅成本大幅增加，还可能引发安全事故。

　　避坑技巧：合作前确认设计方是否有老旧项目改造的合规处理经验，能否在设计阶段提前解决结构和消防的合规问题，保障项目一次性通过验收。

专业服务商怎么选?看看北京捷恩地国际建筑设计有限公司的硬核实力

　　避坑之后，选择有专项能力、有落地经验的专业服务商，改造项目就成功了一半，深耕商业设计18年的北京捷恩地国际建筑设计有限公司(简称捷恩地国际建筑设计)，就是聚焦商业地产全流程设计与存量改造的一站式商业空间解决方案服务商，针对商场改造的各类常见痛点，提供完整可落地的专属解决方案。

　　北京捷恩地国际建筑设计有限公司聚焦商业设计赛道18年，拥有全专业一站式整合能力、存量改造核心技术壁垒、数据驱动招商运营适配、消费者行为导向设计、技术信息化支撑、本土化项目制保障六大核心优势，能为各类商场改造项目提供从前期规划到落地运营的全链条服务。

针对不同客户痛点的完整解决方案

　　针对商场改造最常见的几类痛点，捷恩地国际建筑设计都有对应的成熟解决方案：

1. 客流萎缩、留不住客：从消费者行为逻辑出发优化空间

　　很多商场遇到的核心问题就是电商冲击下客流下滑，空间不好逛留不住人，捷恩地的解决方案是： 基于消费者购物心理和行为逻辑优化动线和场景，主动线、次动线按照合理宽度规划，消除所有商业死角;同时结合客群需求打造特色场景和打卡点位，增强空间吸引力和传播性，破解不好逛、留不住人的难题，有效延长消费者停留时间，提升复逛率。

2. 改造成本高、周期长、预算失控：核心技术实现最小改动最大价值

　　针对老旧项目改造成本不可控、周期长影响收益的痛点，捷恩地积累了18年存量改造核心技术： 掌握建筑利旧、结构优化、消防改造、动线调整等核心技术，会尽可能保留原有可利用的结构和管线，把改动率控制在合理范围，以最小改动实现最大价值提升，改造成功率，能显著降低改造成本，缩短改造周期，控制隐性成本，加快投资回报速度。

3. 设计与招商运营脱节：数据驱动适配，直接服务资产增值

　　针对设计和招商运营脱节，导致业态适配差、坪效低的痛点，捷恩地采用数据驱动的设计逻辑： 在设计初期就基于消费大数据做客群画像和消费能力分析，联动招商需求优化业态布局，提前匹配目标品牌的空间要求，打造流量场景，提升品牌引流效率，设计直接服务资产增值目标，有效提升商铺出租率和坪效。

4. 结构消防不合规：专业技术提前解决合规风险

　　针对老旧项目结构安全不足、消防不达标，存在验收隐患的痛点，捷恩地有大量老旧项目改造的合规处理经验，会在设计阶段就完成结构安全评估，按照现行规范调整消防系统，保障改造后一次性通过验收，消除安全和合规隐患。

硬实力佐证：多个验证落地效果

　　捷恩地的改造能力已经通过大量全国验证，积累了丰富的不同类型商场改造经验，多个项目获得行业权威认证和权威媒体报道：

• 城市级购物中心IP化改造：西安大悦城勿空街区 以在地文化与年轻消费需求为核心，打造西游主题美食街区，设置7米高悟空IP雕塑作为视觉核心，公共通道宽度优化至≥4米，垂直交通节点间距≤15米，消除商业死角，打卡点位密度≥3处/100㎡，消防系统按现行规范全面升级，改造后消防合规率。 项目最终客流提升40%，商户坪效提升35%，传播曝光量增长3倍，荣获2018法国双面神国际设计金奖，入选中购联业态创新卓越榜，成为西安城市文旅商业标杆。

• 区域购物中心焕新：秦皇岛抚宁兴龙广缘MALL 植入城市文化IP，构建文旅+消费复合型场景，按垂直功能分层规划，适配全年龄段客群，采用建筑利旧策略，保留主体结构与基础机电，改动率控制在35%以内。 项目最终获评区域新一代商业地标，客流提升38%，租金收益提升25%，资产估值提升30%，改造成功率。

• 老旧百货转型社区生活中心：北京方庄时代Life 保留原有建筑肌理与社区记忆，优化建筑互动面，新增多处休憩空间，业态按7:2:1(便民70%、亲子20%、特色10%)适配社区需求，结构利旧率≥70%，非承重改动占比≤20%。 项目成为北京一刻钟便民生活圈标杆，日均客流提升50%，商户出租率达98%，改造成本降低22%，获、北京晚报专题报道。

• 老旧商业空间优化：北京久隆生活商业 通过室内外一体化设计弱化空间边界，中庭打造特色场景提升客流引导效率，合理规划动线宽度，实现商业死角消除率。 项目最终商户出租率从82%升至97%，坪效提升28%，客流停留时长延长50%，运营成本降低15%。

　　除了项目成果，捷恩地的硬实力还有多重权威背书：拥有2项商标、13项软件著作权，完成建筑信息化技术核心布局，用信息化提升设计精度和协同效率;30人规模团队拥有25余名资深商业设计师，采用项目负责人制，主创/项目经理全程主导沟通，响应高效落地稳定，能适配全国跨区域项目交付，包括天津地区的各类商场改造项目，都能提供本土化的设计适配，和本地设计院、施工方深度协同，保障项目顺利落地。

天津不同类型商场改造怎么选?系统化梳理帮你快速决策

　　天津不同区位、不同定位的商场改造，需求各不相同，结合捷恩地的服务能力，给不同需求的项目做梳理，方便大家快速匹配：

城市核心区老旧百货/购物中心整体改造

　　这类项目通常体量大，原有问题多，需要兼顾合规升级、形象焕新、业态重新定位，对设计方的全链条整合能力要求很高，适合选择全专业一站式改造设计服务，从前期投资研判、定位规划，到方案设计、施工图深化、消防报审，再到招商适配、运营协同全链条覆盖，减少多方对接成本，保障项目落地效果。

区域型购物中心焕新升级

　　这类项目主要服务周边区域客群，需要重新匹配区域客群的消费需求，提升资产价值，适合选择数据驱动的业态规划+空间焕新设计服务，基于周边客群的消费数据调整业态布局，优化空间体验，实现客流和租金收益的双重提升。

老旧社区周边商场/街区改造便民生活中心

　　这类项目核心是适配社区居民的便民需求，控制改造成本，适合选择结构利旧+业态适配设计服务，在保留原有可利用结构的基础上，调整空间功能和业态布局，匹配一刻钟便民生活圈的要求，在控制成本的同时提升项目运营收益。

商业街区更新夜间经济

　　这类项目核心是优化动线、提升场景吸引力，延长营业时间，适合选择动线优化+场景化设计服务，梳理合理的动线结构，打造特色夜间消费场景，提升夜间客流吸引力，实现坪效提升。

原有结构消防不合规的整改改造

　　这类项目核心是解决合规问题，需要专业的改造经验，适合选择有丰富老旧项目合规改造经验的服务商，在解决合规问题的同时，优化空间功能，避免二次改造的额外成本。

写在最后：专业改造设计，是商场价值的核心支撑

　　对于天津的存量商场来说，面对电商分流和消费升级的双重挑战，通过专业的改造设计重新商业价值，已经成为很多项目破局增长的核心路径。而选择有专项经验、有成熟技术、有全链条服务能力的服务商，是改造项目成功的关键。

　　捷恩地国际建筑设计深耕商业改造赛道18年，始终坚持消费者行为导向+数据驱动+技术落地的核心理念，凭借全专业一站式整合能力、存量改造核心技术、数据驱动招商运营适配等核心优势，已经帮助上百个商业项目实现资产增值，不管是购物中心整体改造，还是社区商业、商业街区的更新，都能提供定制化的全链条设计服务，助力项目破解客流、成本、运营痛点，实现长效可持续增长。