实探坂田新盘，有何资本吹嘘7.5万售价!?

坂田与龙华到达福田同等距离，却被龙华甩掉了N年！

伴随着坂银通道及地铁10号线相继开通，曾经沉寂已久的坂田区域，房价也迅速攀升。

曾经靠嘉御山7期，把坂田新房价格顶到8万+天花板的信义，其位于该街道的住宅新盘——信义君御山居，又双叒叕传言将于近期入市。

作为坂田的老住户，概帮主实探信义君御山居，探究一下这个身处嘉御山光环之下的新盘，究竟价值几何。

01

坂田低密住宅小区

久不开盘惹争议

信义君御山居位于坂田街道龙颈坳路（原三号路）与石背路（原杨美路）交汇处，占地约2.6万㎡，总建面约12.1万㎡，整体容积率在4.65左右。

项目规划4栋7座高层住宅（建筑高度为24-31层），住宅总面积约7.6万㎡，规划总户数906户，整体呈蝶式布局，房源以南向作为主朝向排布

项目所在位置属于坂田街道新开发区域，路对面为坂田集团大楼，坂田文化广场也处在集团院内。

而原先以龙颈坳路、环城路、石背路所围区域，则是一部分工业厂房，以及大水坑、荒地为主的原始地带。

现如今，项目东侧水坑位置已经填平，由神舟集团主导的产业园区正在开发。

而东北侧靠吉华路地段，是由龙岗国商企业有限公司开发的约32万㎡产城综合体——乐荟中心。

目前，项目楼栋已经封顶，外立面也在成型中。

信义君御山居曾在去年下半年就频频放风说要入市，2020年12月下旬甚至爆出已经开始诚意登记，以及元旦样开的消息，给人感觉立马拿证开盘。

然而，在不少购房者苦等数月后，仍旧看不到项目即将入市的消息。甚至样板房都迟迟未见开放。

这也是为什么网友会怒封其“捂盘+炒房专业户”称号。

之所以如此引发争议，是因为信义曾经的嘉御山7期，也爆出过捂盘传闻。

从开建到最终现楼发售，嘉御山7期价格最终顶到了8.2万/㎡，打破了坂田新房价格天花板。

从这点来看，君御山居项目千呼万唤都不出来，实在难免不让人产生捂盘惜售的联想。

网友的推断

在现场，当概帮主询问项目何时开盘时，销售告知正在积极申请预售，可能将于本月底开盘。

希望这一次是真开盘，而不是轰向市场的“哑炮”。

02

配套、交通是硬伤

7.5万+能否撑起楼盘价值

从销售那里得知，项目即将推出1栋A、B座和5栋A、B座房源，户型建筑面积约为87-112㎡3-4房。至于价格，销售吹风说带装修预计在7.5-8万/㎡以上（以住建局最终消息为准）。

左右滑动浏览

7.5万+，在坂田已经算豪宅的价格，然而再看其87-112㎡的户型面积，毫无疑问仍是偏向刚需及刚改需求。

那么，项目敢叫这个价格，是不是内在外在已经雕琢至准豪宅的标准呢？

并不尽然。

在很多网友看来，信义君御山居堪称是刚需三宝（交通、商业、学校）都不占优的“三无”楼盘

首先，交通方面，项目虽然处于地铁5号线和10号线交叉区域，但是，到每个站点的直线距离，至少都在1.2公里。

并且，由于吉华路、坂雪岗大道、布龙路两侧分布有大量城中村，早晚车流人流密集，极大拖慢步行速度。

所以无论是到杨美还是坂田地铁站，至少都要不行15-20分钟以上

概帮主每天早上都要从坂田地铁站路过，等待地铁的人群黑压压一片，着实令人发颤。

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其次，商业配套方面，更是差强人意。

自有的两千余平米底商，并非是业态集中的商超，所以能够带动的消费需求，相当有限。

而东北侧的乐荟中心虽然也有商业规划，但更多是产业研发办公+园区宿舍，而信义另一项目嘉御山拥有的天虹百货，更是已经在2.5公里开外。

总体而言，缺乏大体量的商业配套，并且分布很散，难以满足业主日常购物需求。

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最后，是项目一直对外宣传的学校配套。

概帮主从教育局官网查得，信义君御山居处于坂田杨美实验学校学区。

该校前身为深圳市立培学校（民办），2017年转为公办九年一贯制学校。

目前，该校正在进行改扩建工程，预计将于下半年完工。届时将新增18个教学班，约900个学位。

由于所属学区内城中村较多，所以生源也比较复杂，教学水平中规中矩，算不上学府名校。

目前，龙岗已经施行大学区制，所以未来项目业主子女入学，恐怕面临积分不够被分流的风险。

03

居住属性差强人意

高于周边二手房参考价

最后，回到项目本身的居住属性，细看一下它究竟当不当得“公园绿境，盛景盈怀”几个字。

首先是项目宣传的所谓低密“山居”。据销售讲，未来项目北侧将有一座规划改建的葱郁山景

但概帮主从实地察看却发现，所谓的“山”，用土坡形容可能更为恰当。

而被销售称为一大生态公园配套之一的坂田文化广场，则是位于项目对面、坂田集团院内的一处小公园绿地。要进去的话，需走坂田集团的大门，或者绕路过去，十分不便。

并且，项目规划的园林也比较鸡肋，整体空间小得可怜。

即便是从“美颜”过的沙盘上来看，楼栋到山的间隔已经十分狭小，而规划中的游泳池，恐怕也只能充当雨季临时的蓄水池。

沙盘实拍

项目两侧的石背路和龙颈坳路并非主干道，所以车流噪音比较小。

但是，西侧不远处，却有一条平南铁路经过。

据政府规划，平南铁路未来将作为深惠城轨的一段，计划将于2022年之前动工。按照城轨的发车频率，如没有相应的隔音措施，将会对沿线住宅区造成很大的噪音影响。

项目与平南铁路仅一路之隔

而且，项目对面穿越马路不到20米，便是一处再生资源回收站，每天垃圾车进进出出，一到夏天产生的气味，恐怕也难以令人忍受。

最后，项目鸡肋的一点不得不提，那就是令人尴尬的车位配比。

信义君御山居 共有906户，停车位居然只有850个，连1:1都达不到！

在远距地铁的情况下，未来业主抢车位的窘况，恐怕将为激烈上演。

按照住建局公布的二手住宅指导价格来看，信义君御山居周边二手楼盘价格普遍在4.8-6万。

即便是最具参考意义的佳兆业·上品雅园，价格也仅为5.9万左右，并且，后者学区属于深圳实验学校坂田校区，比杨美实验学校不知强到那里去。

如此看来，“刚需三宝”没一样突出，山居盛景又差强人意的信义君御山居，反而要以7.5万的新房价格，挑战周边4-6万的二手市场价格，不知这个冤大头有没有人来当？

周末营销中心人迹罕至

部分资料来源：家在深圳丨

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