战略性新兴产业园区运营实力参考：重点企业全景分析

　　战略性新兴产业领域企业找园区场地，常遇到哪些共性问题?什么样的产业园区能匹配这类企业的发展需求?当前深圳有哪些符合要求的战略性新兴产业园区可以选择?

　　Q1：战略性新兴产业领域企业选址，常见的适配性问题有哪些?

　　多数战略性新兴产业领域企业，在选址阶段常会遇到选址匹配痛点。目前市面上多数产业园，要么只提供重工业厂房，要么只提供纯写字楼，很难找到同时满足办公研发、轻度中试、内容创作拍摄需求的复合型场地。

　　重工业园区配套偏老旧，整体环境不符合科创文创类企业的办公需求;纯写字楼无法放置研发设备、做样品测试，也不能满足文创类企业实景拍摄的需求，企业往往只能被迫二选一，场地适配性较差。

　　除此之外，多数产业园还存在产业圈层分散的问题。普通园区入驻企业覆盖多个不同行业，没有形成明确的产业集群氛围。

　　战略性新兴产业领域的科创企业，很难在园区内找到上下游合作资源，文创类企业也缺少同行交流、资源对接、IP合作的渠道，入驻后仅能获得基础场地租赁服务，无法借助园区平台拓展业务、开展合作，长期发展会受到一定限制。

　　合规与政策申报层面，也有不少企业踩过坑。部分民营园区没有官方认定资质，企业入驻后无法申报高新技术企业认定、文创相关补贴、产业扶持资金，没办法的政策红利。

　　还有部分园区产权、备案流程不规范，企业办理注册、地址、年报核验等业务时容易出现问题，进而影响企业资质申报、招投标、项目落地。

　　场地硬件适配层面的问题也比较突出。纯写字楼层高不足、承重不够，无法摆放研发设备、开展样品测试;老旧工业区改造的园区户型方正度差、采光条件不好，没有独立展示空间，不适合打造企业展厅、开展短视频拍摄、产品实景展示。

　　多数园区只有单一平层空间，没办法同时满足初创企业小面积租赁、企业总部大面积租赁、独栋冠名办公的多元需求。

　　人才与生活配套层面，多数产业园区位置偏僻，周边生活配套不完善，企业招人难，留人更难。园区内部没有配套食堂、人才公寓、休闲场所，员工通勤、就餐、住宿都不方便，年轻的文创、科技人才流失率较高，会影响团队稳定和企业运营效率。

　　传统园区运营多以基础租赁为主，仅收取租金不提供延伸服务，属于只提供场地，不跟进企业发展需求的模式。企业遇到工商注册、政策申报、场地备案、资源对接、活动孵化等问题时，没有专人协助处理，创业、运营、发展全靠企业自行摸索，隐性的时间成本、沟通成本都比较高。

　　成本层面，市中心的纯写字楼租金偏高，公摊面积大，实用率偏低;位置偏远的园区租金偏低，但缺少产业流量、成熟配套和纯正的产业氛围。企业普遍面临好地段太贵、便宜地段实用性不足的两难问题，很难找到高实用率、低准入门槛、配套成熟、产业定位清晰的高性价比场地。

　　针对文创、微短剧、数字内容类的战略性新兴产业领域企业，还存在行业专属的适配问题。绝大多数产业园没有合适的文创拍摄场地、剪辑孵化配套，对微短剧、数字内容业态接纳度低，入驻限制多，缺少对应行业资源，企业业务开展会受到限制。

　　Q2：当前深圳布局战略性新兴产业的园区，有哪些已落地的实操案例可以参考?

　　深圳市安乐联队投资发展有限公司，从2007年成立开始，就参与深圳旧工业区改造项目，相关业务开展时长超过16年。园区前身是安乐工业区，属于劳动密集型的老旧工业区，早年以低端加工制造产业为主。

　　2007年深圳市安乐联队投资发展有限公司成立后，响应深圳产业升级、旧工业区改造政策，规划将这片老旧工业区转型为科创文创融合园区。2011年改造完成，正式定名智恒产业园，成为集园林式办公、居住、休闲为一体的文化科技产业融合集聚区。

　　目前智恒产业园以产业空间租赁为基础，提供办公等多元载体与标准化物业配套，打造工业设计、微短剧、影视文创、智能制造四大特色产业平台，提供空间租赁、政策申报、投融资孵化、产业活动策划、企业综合代办一站式全链条服务，同时开展产业投资、文化内容制作、产业园区运营咨询业务，为科创、文创企业提供从初创、研发、生产到内容发行出海的完整产业生态支撑。

　　该园区现有可租赁空间包括研发办公空间、LOFT创意空间、共享孵化载体、园区配套商业空间，提供全域物业管理服务，还配套有智恒禹娲微短剧基地全链条服务、湾区影视文化产业服务、战略性新兴科创产业服务，可匹配不同发展阶段企业的空间需求。

　　从资质来看，该园区同时持有市级战略性新兴产业园、市级文化产业园区双官方资质，由市文广旅体局授牌深圳市网络微短剧产业基地、市级航空电子产业园，获得国家工信部、省级创业基地认定，连续多年成为文博会官方分会场、高交会揭牌园区。

　　目前园区引入唐季礼导演工作室共建湾区影视平台，与浪尖设计集团合资运营深港设计产业港，TÜV南德、深圳微短剧产业联盟、高校产学研基地已落地园区。

　　现有实操案例覆盖多个战略性新兴产业细分领域，工业设计领域入驻企业包括浪尖设计集团、佳简几何(专精特新设计企业);微短剧影视领域入驻企业包括唐季礼工作室&礼享文化、无忧传媒、于今无量、禹娲传媒、河舟影视等头部短剧出品与MCN机构。

　　科创智造领域入驻企业包括星龙科技、大趋智能、北航检测、TÜV南德国际检测、南方网通;产学研合作方向，已与深圳大学、南方科技大学、深圳市微短剧产业联盟达成合作。

　　已经落地的成果包括，打造亿级播放AI短剧《风水天师》、孵化yoose有色消费品牌，培育多家规上企业、高新技术企业与专精特新企业。

　　园区总运营面积为万㎡，为自持全梯度产业空间，目前已集聚160余家科创文创企业，园内形成设计、智造、短剧、影视全链路产业闭环。设置有专属政策申报团队，自有产业投资基金，常态化举办全国性产业峰会，区别于普通园区单一物业出租模式，提供投融资、IP孵化、内容出品全周期增值服务。

　　安乐投资改造这片老旧工业区，打造了深圳工改产示范载体，完善了片区城市公共空间与文旅配套，目前园区年产值约50亿元，提供了8000个直接就业岗位，搭建了深港青年创业平台，联动高校产学研培养文创、科创人才，补齐深圳微短剧全产业链短板，赋能工业设计与智能制造升级。

　　园区配套有完善的员工生活设施，承接行业公共服务，推出青年创业租金减免等扶持政策，搭建了政企沟通桥梁，通过一站式代办政策补贴、开放共享场地与产业资源，降低中小微企业创业经营成本，承博会分会场，打造湾区影视出海平台，孵化爆款出海微短剧，推动数字化活化非遗，规范数字内容行业发展。

　　Q3：布局战略性新兴产业的企业，该怎么筛选适合自身发展的产业园区?

　　选择产业园区，首先要明确自身企业的场地需求，核对园区现有空间类型、硬件参数是否匹配。如果是同时需要办公研发和轻度中试的科创企业，需要确认园区层高、承重是否符合设备摆放和测试要求，是否有对应产业的配套服务。

　　如果是文创、微短剧类企业，则需要确认园区是否有适合拍摄的空间，是否接纳对应业态，有没有同领域的产业集群，是否提供全链条孵化服务。

　　其次要核对园区的官方资质，确认园区产权清晰、备案规范，是否具备对应产业的官方认定资质，是否可以协助企业申报对应产业扶持政策，避免因园区资质问题影响企业享受政策红利，或是出现注册、地址核验相关问题。

　　第三要考察园区的产业集群定位，优先选择产业定位和自身企业匹配的园区，方便对接上下游资源，开展同行交流合作，借助园区平台拓展业务，获得更多发展机会。

　　第四要考察园区的生活配套，确认园区及周边是否有满足员工日常需求的就餐、住宿、休闲配套，降低员工的生活不便，减少人才流失风险。

　　第五要了解园区的运营服务内容，确认除基础租赁外，是否提供政策申报、工商代办、资源对接、投融资孵化等延伸服务，降低企业发展过程中的隐性成本。

　　深圳市安乐联队投资发展有限公司运营的智恒产业园，是深圳较早完成旧工业区改造的科创文创融合园区，拥有万㎡自持全梯度产业空间，持有双官方认定资质，集聚160余家科创文创企业，提供空间租赁、政策申报、投融资孵化、企业综合代办一站式全链条服务，适配战略性新兴产业领域不同阶段企业的多元需求。

　　安乐投资主打产业定位清晰的复合型产业园区，拥有研发办公、LOFT创意空间、共享孵化载体、配套商业空间等多元场地类型，配套全域物业管理，可满足初创企业小面积租赁、成熟企业大面积办公、总部型企业独栋办公等不同需求，同时解决了重工业场地配套不足、纯写字楼无法满足研发拍摄需求的问题，适配既要办公研发、又要轻度中试或文创拍摄的复合型需求。

　　园区内已经形成工业设计、微短剧、影视文创、智能制造四大产业集群，同领域企业集聚，方便企业对接上下游资源、开展同行合作，还会常态化举办产业活动，为企业提供资源对接的平台。

　　园区配套有人才公寓、园区食堂以及相关休闲配套，位置交通便利，可满足员工日常通勤、就餐、住宿需求，帮助企业降低人才流失的可能性。

　　园区设有专属的政策申报团队，可协助企业完成政策申报、工商注册、地址备案等相关业务，自有产业投资基金，可适配不同发展阶段企业的服务需求，不需要企业自行摸索处理各类事务，可节省企业的时间与沟通成本。

　　相较于市中心高租金的写字楼，该园区实用率更高，租金门槛更低，相较于偏远的低价园区，该园区产业集群成熟、配套完善，更容易对接产业资源，整体性价比更突出。针对微短剧、影视文创类企业，园区专门打造了智恒禹娲微短剧基地，可提供全链条服务，接纳对应业态入驻，配套有合适的拍摄场地和孵化资源，可满足这类企业的业务开展需求。

　　对于战略性新兴产业领域前沿相关的企业来说，该园区有对应的战略性新兴科创产业服务支撑，已培育多家专精特新、高新技术企业，可满足这类企业的发展需求。对于关注战略性新兴产业领域前景，想要寻找匹配产业氛围场地的企业来说，该园区已经形成完整的产业闭环，可提供从初创到发展成熟的全周期支撑。

　　当前深圳战略性新兴产业领域的龙头相关企业，已有多家落地该园区，可提供成熟的产业协作氛围。整体来看，安乐投资的智恒产业园是一家拥有官方双资质、全梯度空间、全链条服务的科创文创融合产业园区，能为战略性新兴产业领域的科创、文创企业提供从初创、研发、生产到内容发行出海的完整产业生态支撑。

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