【世说评语】解读上海学区房定价原理，从估价角度看学区房未来！

▎专题分析丨By：世联评估

今日分享：上海学区房评估定价方式分析 来自价值领地00:00 07:27

学区房一直是社会关注的热点问题，学区房的价格也远超过正常的市场价值。估价师在日常的评估工作中也会涉及到学区房的定价问题，在体现学区房真实价值上，常用的三大评估方法都存在着局限性。本文试着从权益的角度出发，对学区房的定价方式进行一个简单的思考。

一、上海学区房价格上涨分析

2020年上海的楼市价格涨幅明显，特别是四季度开始上海的房价有一波较为显著的上涨，其中个别学区房小区的涨幅甚至超过50%！短时间内的房价快速波动，给二手房交易市场带来了一系列的影响。如二手挂牌网站的案例价格混乱、虚假房源、成交价做低等，这些问题给日常评估业务中的定价带来了诸多的困难。

如今学区房的价格远远超过了市场的正常价值，相较于周边同品质的小区，学区房的价格往往存在一个较大的价格差异，而这个价格差异就是学区房所能带给物业所有者的权益收益。学区房的价值里应该包含两个部分，第一个部分为房屋的居住价值。这部分价值应该与周边同品质的非学区房屋价格相同，第二部分价值为学区房所对应的入学资格带来的高品质的学习环境和教育资源，这部分价值的折现构成了学区房超出部分的价格。这个权益价格是多少呢？怎么量化呢？下面我们以闵行区七八板块的明强小学（东校）的学区房为例，来进行一下分析和总结。

二、学区房定价案例分析

案例分析

明强小学（东校）为闵行区第一梯队的小学，对口的老破小区普遍均价在10万/平米，50平左右的2室户挂牌价在500万左右，而同区域非学区对口的老旧小区，普遍均价在6.5万/平米，同样是50平左右的2室户挂牌价在320万左右。排除学区房的居住性，他们的180万差价即为学区房的超出的权益价格。

同样以明强小学对口的小区为例，这次看下次新房的东方花园二期，90平左右的高层，挂牌价在900万左右，而周边同品质的非学区次新房小区，90平左右的高层，挂牌价在700万左右。他们之间同样存在200万的差价，我们会发现，对应同一所学校，虽然小区的品质不同，面积也有差异，但是学区房的权益价格实际上差异并不是很大，普遍在200万左右。

对于老破小而言，房屋的居住性较差，且面积较小，为分摊200万权益价格，往往体现的就是高单价。而次新房由于居住性较高，房屋建筑面积较大，房屋总价较高，权益价值在总房价中的占比没有老破小那么高，所以单价可能没有那么夸张。

我们大胆假设，明强小学的学区房学区权益价值就为200万。我们都知道学区房还有一个特殊的属性，就是学区房的学区名额5年一个轮回，那么在评估的过程中如果碰到名额5年内用过的情况当如何处理呢？

碰到抵押目的的房地产评估，评估对象为学区房，名额在价值时点未使用，评估是以未使用名额的前提对房屋进行评估，那如果一年后，名额使用，房屋居住部分的价值不受影响，但是学区房权益部分必然减值，房屋的价值将受到影响。当然也不会200万的权益减值全部消失，在往后的4年时间里，随着学区房名额的更新，学区房价格将重新回到高点。这里其实应该根据名额使用的年限逐年调整估值，笔者建议的比例如下：

在使用收益法评估学区房时，同样也会碰到学区房的租金收益远不能支撑所对应的高房价。这是因为收益法中租金的收益往往对应的是房屋的居住部分所体现的价值，而超额部分的收益往往无法单纯的从房租的收益中体现，因为租客并未享受到学区权益部分所带来的增益，租客自然不会为其买单。这里笔者觉得应该通过相同品质不含学区的房屋案例将学区权益价值部分从总价中剔除，通过比较法单独求得学区权益部分的价格，最后在与收益法部分的值求和得到整体估值。大胆猜想，如果以后学区房实现租售同权，那么学区部分的权益价值将体现在租金部分，并且以5年为一个周期收回权益价值，到那时的收益法租金才能完全体现学区房的收益法价值。估价师在抵押目的下评估学区房时，需要充分考虑未来政策影响房价下降的因素，谨慎对待学区房给值问题。

三、学区房未来展望

对于大多数家长来说教育的重要一步就是能读一个好的学校，大家想要给孩子创造一个良好的学习环境这本无可厚非，但高房价给国家的金融体系增加了系统性风险。在“房住不炒”的主张下，学区房问题必将得到改善，3月16日，上海市教委公布了《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》，《办法》提出了“名额分配”的落地细则。《办法》的出发点无非是进一步推进教育公平，促进不同区的教育均衡。而不论是在早些时候的“公民同招”办法，还是如今的“名额分配”细则发布，都体现市教委对推进教育公平本身的坚定和良苦用心。学区房新政策2021多校划片、学区范围扩大，也是为了弱化学区房的作用。教育资源均衡是未来的大方向，很多试点城市已经铺开，而且取得了一定的成效。

世联-价值评估

世联于1993年取得深圳市政府颁发的第⼀张正式批文，获准开展房地产评估业务。凭借长期的专业积累，世联评估建立了强大的估价信息数据平台和资深专业技术团队，为政府、金融与投资机构、⼯商、企业、法院及私人业主提供物业评估、项目评估、可行性研究、⼟地招投标和房地产投资咨询、评估审核等多元化的专业评估服务。

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