这是一篇价值上百万的文章

从3月初到现在，米宅北京共代购了四个北京新盘，其中有三个项目都是限竞房（两个价格倒挂，一个正常）。这四个盘都是我千挑万选出来的，放到当下市场中，绝对是排名前五的优质盘（对于投资来说）

然而，这一个月以来，我发现一个问题：

很多粉丝加上我的微信，或者代购负责人的微信后，直接问代购的是哪个项目，问完之后，不等我们带看和后续的深度分析，就自己着急忙慌地跑去售楼处定房了。

表面来看，这样的操作没有任何问题。但，我们没有了解到您的第一需求跟相关预算，项目虽然都是千挑万选出来的，不过我选项目时，都是从投资或增值的角度出发，而并非刚需或改善。所以，项目本身虽优质，但并不适合您。或者说，如果您的预算高，会有更好的选择。

比如说：

粉丝A，在海淀知春路上班，预算总价550万，考虑自住，最好是三居（但同时也想尽最大程度保值），3月初看到我推亦庄河西后，自己跑去看了河西所有的在售楼盘，然后按照自己的理解选了一个最便宜的。

定完房之后一个月，又跑过来跟我说：钱老师，我按照您的推荐买了亦庄河西一套房，但定完后越想越觉得不太行，通勤太远不说，而且那边也没有地铁。我该怎么办呢？

看完后有点哭笑不得。以他的情况，如果当初跟我们说清楚自己的核心需求，我们一定会拦着他的。亦庄河西虽好，但根本就不适合。550万的预算、三居，应该看看昌平回龙观、朱辛庄次新房，或者是东小口的“奥森one”和“奥海明月”。

这两个盘我虽然不推荐，但对于中关村工作的刚需来说，自住还是相当可以的，没什么大毛病。

粉丝B，原本一直陪儿子住在东城灯市口附近，今年6月份儿子就该考高中了，所以他想卖掉自己住的老破小学区房来改善下居住品质，预算900万之内。她翻看公众号以往的文章，看到我十分看好大兴的“洺悦湾”，于是就自己去看房，后来定了一套下跃。

在定房之前她发微信咨询过我，但我没有及时看到消息。

去年5月底，我确实大力推荐过“洺悦湾”，但还是那句话：我是从投资的角度出发的。当时这个项目的价格在5.3-5.4万，是典型的倒挂盘。可现在已经到5.7-5.8万了，倒挂空间大大缩小。

另外，该项目的开发商是“京能”和“电建”，不知道大家对这两位是否熟悉。但如果说起丰台公益西桥的“洺悦苑”，估计很多人都听说过。没错，就是当初业主维权惊动了大半个京城的那个项目。

从“洺悦湾”的拿地成本来看，这个项目交房后的质量可能也不会太高，各种小毛病肯定是免不了的。

对于投资客来说，只要价格够低，可套利空间够大，这一切都无所谓，毕竟自己又不住，交房后出租，卖房时再简单装修一下，依然能卖个好价钱。可改善人群就不一样了，毕竟房子是自己住的，出现一点问题就会很堵心。

900万的预算，在朝阳有不少次新房可以选择，真的没必要死磕大兴的“洺悦湾”。

所以，我奉劝各位：在买房之前一定要弄清楚自己的核心需求，不要盲目跟着我们推荐的项目走。我们的推荐，或许真的不适合您。

米宅北京推出的代购业务，最主要的特色就是根据个人需求及预算，为您量身打造最优选的项目。如果大家忽略这些问题而盲目跟着我们买，或者从我们这里要了个推荐的楼盘资料，然后自己去买，那就真的得不偿失了，这样还不如不看任何公众号，不听任何大V的意见，自己去看房，按照自己的喜好买呢。

接下来我想再次强调一下“刚需自住”的问题：

如果你的预算不是很充足，只能考虑回迁房、保障房、经适房、远郊无学区的老破小等等房源，这波踏空了也完全不必着急，因为这种房源以后根本不会大幅上涨，或者说压根就不会涨，甚至还有可能一直跌。

举个最简单的例子：本轮行情，东三环潘家园、团结湖、丰台和义、石景山八角这些地方涨了吗？也不能完全说没涨，但基本和没涨差不多（一平涨了几百块吧）。十里河的弘善家园，去年元旦四万八，现在四万九，几乎没动。

对这类房源来说，上车的机会永远有，如果你不是特别着急住，不妨先攒攒钱吧。多个二三十万，就能选一个好一点的房子上车，这样将来换房时也能尽可能保值一些。

如果你只想投资，还是上次讲过的那句话：

100-150万，立刻停止看房吧，去南方看看，或许有适合你的机会；

200-250万，南二环边上“金色世纪嘉园”的开间是你最佳的选择，这里离主城近，房子还是2003年的次新，周边配套齐全，抗跌性好，租金也高；

300-350万，东城崇文门的“兴隆都市馨园”是最佳选择，崇文门虽学区不怎么样，但好歹是东城，比其他郊区香太多；

400-450万，我认为最佳选择是亦庄河西，但现在基本没房；次选择是海淀小西天，现在涨了不少，已不适合入手；再次选择是通州，好的项目不多，房源稀缺；

500-550万，最佳选择是海淀某限竞房，但目前也没房了，次选择是亦庄河西，依旧是没什么房；再次的选择是通州。

600-650万........(以后再分析吧）。

买房之前一定要做两件事：第一，弄清自己的核心需求；第二，在自己的预算范围内找最佳的选择。

特别推荐：

米宅北京

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