说了好多年，房地产税到底有多「难产」?这次财税司司长发话了

最近，房地产调控政策一波接一波。

有金融手段，如深圳出台二手房参考价，银行按指导价评估放款；有限购手段，如广州人才购房限售3年。

一连串普攻之后，大招来了！

4月7日，财政部财税司司长表示，“进一步完善综合与分类相结合的个人所得税制度，积极稳妥推进房地产税立法和改革。”

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对于国内房地产行业来说，无疑是一声惊雷。

01

房地产税与房产税

一字之差天壤之别

目前很多人依然在混淆使用“房地产税”和“房产税”两个概念，而近年国家正式文件或相关主管部门的言论中，都提的是“房地产税”。

2011年上海与重庆率先试点房产税，2013年党的十八届三中全会决定将以往“房产税”的提法转变为“加快房地产税立法”。

一字之差，意味着房地产领域的税收改革上升为房地产税体系建设。

事实上，“房地产税”包含“房产税”，范围更大。

前者多了一个“地”字，也就意味着未来的持有税，征收对象不仅有房屋价值，还将包括房屋底下的土地价值。

房地产税，是包含了十多个税种的体系，一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税。

包括房地产业营业税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税等。

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房产税，是单一税种，是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权人征收的一种财产税，已经开征。

02

试点十年仍在路上

征收房地产税难点在哪

房地产税立法之路至今已走过10年。

2011年1月，上海与重庆试点征收房产税。如今，上海、重庆试点的房产税扩围方案已停止，房地产税立法被提上日程。

回顾这10年，市场上不时有我国将全面开征房地产税的说法传出，但房地产税的推进过程始终缓慢。

房地产税要出台，是一件十分复杂的事情，困难也很多，核心难点有三个。

难点一：

房地产税本应是针对所有有房者征收的财产税，应由房产财产所有人支付。

但我国居民取得房产的方式并非都来自于市场，这种背景之下的税无论如何征收，在立法角度来看，都有bug。

难点二：

业内人士普遍认为，全国不同地方的楼市、政府税收、居民收入水平不同，房地产税的征收范围和税率如何确定是难题。

同时，是否设置“免征额”也同样是立法难点之一。

难点三：

“城乡二元”土地制下，我国现行的大量与房地产相关的法律，都建立在两种不同的土地性质和不同的使用范围之上，房地产税的覆盖范围如何界定也是一大难点。

03

征收房地产税会降房价？

NO NO NO

很多人之所以期待房地产税开征，是抱着一种“房地产税会打压房价”的心态。

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然而事实未必如此。

英国1983年开始实施新房地产税，近三十年来英国住房价格上涨近4倍。

再看香港的“差饷”，物业税正式起征于1940年，现如今，香港成了房价全球最高的地区之一。

归根结底，决定房价走向的是土地供需、货币和利率政策、人口流向、综合性调控政策等。

房地产税打压的是炒房客，尤其是高杠杆的投机客，能在短期内稳定房地产市场。

长期来看，房地产税对房价走势的影响不大。

04

房地产税落地还有多久

目前仍在前期阶段

2020年底社科院的研究报告建议，争取在“十四五”期间开征房产税。

社科院是国务院旗下的研究机构，提出这样的建议，想必是经过了充分的研究和论证，其建议可能会推动房地产税的实施。

这也表明，房产税有可能在2025年之前实施。

从技术条件看，目前已实现全国住房信息联网，谁在囤房，谁在炒房，一目了然。

再加上国家财政部表态，意味着国家有关部门开始着手筹划房地产税立法。可能已经开始着手制定实施细则，就看什么时候正式推出。

不过，从我国的立法程序看，房地产税立法目前还处于前期阶段。从起草、制定、审议到正式出台还需要时间。

图源：自己做的

如何看待房地产税？房产大象创始人、暨南大学特聘研究员、同致行（中国）地产、同致诚评估创始人王波博士认为：

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第一，房地产税出台是大概率事件，但审议法案一般要经过多重审核，目前一审还没开始，短时间内还出不来。

我国土地属性极为复杂、房屋种类繁多，如何保证征收的公平性，是个大难题。

第二，房地产税出台对房产过度占有、多套房、大户型、高价格的家庭，是会有影响的。但对于只拥有一、两套中小户型的家庭，并没有多大影响。

第三，从国际上的做法看，房地产税是一种地方税、长期税，所以税率一般不会太高，多为1%~3%，我国也不太可能超过1%。

但结合因城施策、精准调控的形势，不排除个别房价涨得过快的城市，会超过1%。

第四，房地产税不会对房价产生太大影响。上海、重庆2011年就开始试行了，从结果可以看出并没有给市场带来很大冲击。

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