新塘PK知识城，谁才是广州未来的东进之王？

撰文 |闷油瓶

在我的理解里，广州向东置业，知识城和新塘称得上是一对经典选择。

知识城虽然均价在黄埔里倒数，但势头够猛过去一年从2.2万涨到2.8万，近五年涨幅全广第四。

其中，万科幸福誉最新成交价更是高达3.3万-3.5万，比一手还贵。

而新塘也不甘示弱，传闻已有新盘吹风价飚到4万，此前在黄埔、南沙窗口被堵的情况下，新塘也迎来了2-3%的小波涨幅。

天河、海珠、老黄埔、科学城整体行情持续上涨，越靠近珠江新城的几个重点板块越贵，大家也不一定买得起，刚需购买力很大几率还是会往东走，而最先想到的无非就是知识城和新塘：

1、都是广州东进的后起之秀

2、两者发展初具规模

3、目前房价水位相差不大

4、都兼顾了一定的投资概念

正因如此，很多购房者容易陷入两难抉择中：差不多预算，该买新塘还是知识城好？谁才是广州未来的东进之王？

定位PK：

知识城起点高，新塘终于熬出了头

知识城，造城运动中的“小哥斯拉”：皮糙血厚（投资多），还带核武（定位高），在属性上就跟大部分新城脱离了同个次元。

从2010年奠基，到2018年晋升国家级合作项目，再到去年明确打造具有全球影响力的国家知识中心，知识城的成长副本简直顺风顺水。

根据官网数据，知识城目前累计完成了约2/3个科学城的投资体量，而注册企业亦高达1863家。

其中，不乏通用电气、西门子、宝洁等世界500强，大部分也正式投产并进入招聘阶段，全力聚焦知识型经济的孵化。

整个知识城的控规图里，北、中、南三区各司其职，居住、产业和配套用地占比各占1/6、1/3和1/2

所谓“幺仔幺心肝”，把最多的土地留给产业和配套，知识城受黄埔重视的程度可见一斑。

图源：广州买楼

而新塘这边，就生动演绎了翻身农奴把歌唱的典范，在已有的经济底色下玩出了新花样。

过去的新塘，虽然贵为全国百强镇，但也面临着低端产业的转型困境，与科学城、万博同起步的它，已被后者远远甩开。

多亏于近几年全广州独一档的TOD规划，新塘的发展才扶摇直上，荣升东部交通枢纽一职。

摊开其发展蓝图，仅轨道交通就汇聚了10条之多，包含3条国家铁路、2条城际轨道、4条城市地铁和1条电轨，贯通湾区城市群。

往往多轨道交汇就是经济的聚焦点，去年新塘的产业投资力度就超千亿，雄踞增城TOP1；企业方面，新塘也成功招亲了富士康、广汽、中国平安、保利等工业、金融大鳄。

正如2018年4月，增城区委常委会所言：新塘的目标是就是要建设高品质的广州东部枢纽城市，打造广州东部CBD。

上图摄于2019.12，下图摄于2021.4

新塘TOD的写字楼已逐渐封顶

综上，从发展定位来看，新塘更像是以TOD为枢纽的城市综合体，对标日本新宿而知识城则有几分再造“中国硅谷”的意味，两者对广州而言都是不可或缺的存在。

城市面貌&配套PK：

知识城环境舒适，自成一城

新塘交通优良，但市容亟需焕新

基调与背景不同，注定了政府对新城投入的兑现也不同。

首先，经过近10年发展，知识城板块整体的市政配套已基本完善，促使宜居指数攀升。

绿地缤纷城、城南邻里中心陆续就位，而且片区内还有凤凰湖、九龙湖等湿地公园，绿意盎然、高楼拔地，视野景观都很不错。

城南邻里中心

九龙湖一带

医疗方面，知识城首家三甲医院中山大学附属肿瘤医院黄埔院区正式启用，资源直接对接东风东路的本部院区，实力毋庸置疑。

中大附院

教育方面，目前知识城现有名校包括市二中、广州实验中学、会元中学等，加上正式落户的华附未来整个板块的公办中小学、院校将超过45所。

唯独交通是暂时抹不走的“朱砂痣”，虽然贯穿知识城的14号线支线已经开通，但这里离市区有将近30多公里的距离，地铁奔波仍需要1小时以上的通勤时间。

而相比知识城这近乎完美的居住环境，新塘就显得稍逊一些了。

除了地铁站附近崭新的写字楼大厦，大部分地区还是二三线县城的面貌，基础建设薄弱，缺少朝气蓬勃的样子。

而且，目前新塘的商业带与地铁站未能连片打造，几个大型商圈万达、合生汇、永旺都在离地铁3公里外的地方；规划的教育资源也相对弱些，大多名校指望楼盘配建...

不过，毕竟新塘是增城的门面和顶梁柱，政府不能不重视。

针对以上问题，新塘近年来也大力推进三旧改造，群星、官湖、塘美、长岗等重点旧村都牵手外地房企重仓，参与片区面貌洗牌。

另外，前面所说知识城的最大痛点交通，在轨道逆天的新塘面前，都不是事。

不说各种城轨高铁，通过广园快速、地铁13号线，通勤天河仅需40余分钟，若算上动工中的增天高速，新塘至天河的时间将缩短至30分钟。

而且，新塘中长线还有两个明确的交通利好，13号线二期和28号线，均已获批通过。

前者无需换乘就能直抵天河、越秀的腹地，预计明年开通；后者将会实现佛山-广州-东莞-深圳-惠州五市的梦幻联动，新塘的交通价值还会往上升。

这一点，是位置偏远的知识城比不上的优势。

产品&价格PK：

知识城缺货严重，一二手倒挂

新塘可选范围大，刚需更友好

在统计了两者目前的在售住宅后，很明显可看到知识城是无货可卖，包括幸福誉、时代天韵、龙湖“三大金刚”早已售罄，在售的项目也仅为尾货，选择性非常局限。

而“粮仓”新塘就丰俭由人，价位在2.1万-3.5万之间，虽然整体区间和知识城相差不大，但胜在范围大，低面积段总价可控。

关于新塘和知识城的选择问题，以下是一些个人看法：

1、若在本地或科学城工作，或是追求投资，有条件有能力的，还是优先知识城

知识城的城市界面好太多，各种人才政策层出不穷，强而有力的规划兑现更是新塘羡慕不来的地方。

而且知识城面临的缺货问题，二手也不例外。

因为部分热门大盘未满二年，加上行情不错，业主惜售心理明显，175公里的知识城，二手放盘仅200余套（来源：链家），这就导致了部分二手价比一手还高的现象。

知识城头号神盘—万科幸福誉

待知识城北片产业成型，南片新的商业体导入，或者盼到颈长的37号线有新进展之后，市场会更完善，价格也还有很大的上升空间。

而定于今年入市的汤村旧改巨无霸项目，将会弥补知识城一手空缺的现状，大家可以重点关注一下。

2、如果是市中心上班的自住，可以考虑新塘

一方面，新塘离市区近，交通又便利可以有效承接天河、黄埔的需求外溢；加上房价和门槛都要比知识城友好，一二手扎堆选择多，适合小有资金的刚需党上车。

另一方面，新塘未来可以直通前海、香港，辐射版图大，深圳、香港人能去中山买2万+、3万+的房，也肯定会来新塘，毕竟这里是大湾区一线城市中最低洼的区域之一。

关于新塘也有一些购房建议：

1）尽量选择新盘，或是二手次新

2）选择离地铁口1公里左右的房源；

3）新塘好学位紧缺，最好买带有名校的学位盘；

4）慎重考虑ceo房源（单价过高）、大面积产品（区域错配）；

那么，对于知识城和新塘，你又会怎样选呢？欢迎留言补充~

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