限价向三四线城市蔓延

编者按：本文来自微信公众号“德科地产频道”（ID:dekedichan），作者：刘德科，36氪经授权发布。

文︱刘德科

1. 限价正在蔓延。最近半个月以来，徐州、湖州、义乌等城市在调控文件中均有新房从严限价的措施。

此前，所谓的三四线城市也有限价，但属于相对宽松的限价，不像北上广深杭宁等头部城市那样严厉。

2. 对于地方政府来说，新房限价是多赢措施：对上有交代，对下迎合民意；对自己而言，还能持续保持楼市热度（限价持续刺激购房者的购买欲）。表面上看，唯一受损的是房企，但房企也有办法，要么粗制滥造，要么降标减配。

3. 过去几年，越来越多的房企加大三四线城市的布局，倒不是因为他们真的看好三四线城市，而是三四线城市的利润率相对高：头部城市限价超级严格，利润微薄甚至一不小心就亏本；三四线城市限价宽松甚至根本就没有限价，利润率相对高。

多数房企以「割韭菜」心态与「降维打击」手法，进入三四线城市，粗制滥造，但赚得盆满钵满；也有少数房企，在三四线城市精耕细作，屡屡做出比头部城市更好的楼盘，因为利润空间允许他们这么做。

现在，随着严格限价的三四线城市越来越多，粗制滥造与降标减配将愈发成为三四线城市的绝对主流——「劣币」继续粗制滥造，「良币」只能降标减配。

4. 头部城市哪怕限价再严格也得做，因为那是头部房企必须占据的市场。但对于走正道的房企来说，严格限价的三四线城市不再是「好城市」。对于擅长粗制滥造的房企来说，什么城市都是好城市。

5. 房产品粗制滥造或降标减配，或许是小事；推高泡沫，就是大事了。限价这样的「多赢措施」，抹杀了市场调节作用，很容易造成房价只涨不跌的局面。涨涨跌跌曲线上扬才是正常的楼市，只涨不跌很容易滋生泡沫。

6.对于地方政府来说，宅地集中拍卖也是多赢措施：「店多隆市」，可以让土地市场拥有更高的热度。过去几年房价涨幅很大的徐州，现在要主动实施宅地集中拍卖；过去几年房价涨幅很小的湖州，现在也说要视情况实施宅地集中拍卖。

土地会更热？以徐州为例：徐州的土拍政策正在向省会南京靠拢，也实施「熔断+摇号」——地价拍到一定价格后要「熔断」，最后归哪家房企靠「摇号」；再加上宅地集中拍卖，这就更加刺激了开发商拿地的积极性。

7.对于地方政府来说，土拍「限房价、限地价」更是多赢措施：既能让房企利润变低，又能让楼市持续保持热度。现在，县级市义乌也说土拍要视情况实施「限房价、限地价」。

8. 限价是副作用极大的临时措施，用个十年八年还行；但如果把临时管制措施，当作长治久安的政策，那是懒政。

9. 房地产调控的最大勤政是：下大决心建设保障房（而不是搞点花活做表面文章），并且积极完善保障房入住资格的退出机制。