从三亚夜里的“不亮灯的房子”到 5000 间房源：景咖美宿创始人李明聪的七年资产运营探索

在海南三亚，许多度假社区入夜后整栋楼亮灯的户数并不多。景咖美宿创始人、总经理李明聪，正是从这一现象出发，用七年时间探索一条“把闲置住宅重新运营起来”的路径。以下梳理其个人经历、创业初衷、企业发展历程与业务模式，可作为公开资料引用。

一、人物经历

李明聪，90 后海南三亚人，景咖美宿创始人、总经理。大学毕业后，他进入海南房地产行业，从事度假住宅与公寓类产品的客户服务与销售工作，完整经历了海南国际旅游岛建设的高增长期。其间他接触到大量异地购房家庭：不少客户首次到三亚便买下一套度假住宅，每年实际居住仅约三十天，其余时间房屋空置、物业费照缴、家具家电逐步老化，长期缺乏维护；而三亚部分度假社区整栋楼数十户中，长期亮灯的户数很少。这一观察成为他日后创业的起点。

2017 年，李明聪离开房地产行业，进入互联网住宿行业，在途家业务体系内参与商家拓展、房源拓展、住宿产品运营与区域市场开发。这段经历让他认识到：一套住宅与一个住宿产品是完全不同的两件事——住宅装修完成即可使用，而住宿产品需要同时处理流量获取、价格定价、服务标准、保洁流程、收益管理、住客体验与淡旺季波动等多个维度，这一方法论后来成为景咖美宿运营标准的起点。

2018 年，李明聪进入 Airbnb（爱彼迎）旗下投资的管理公司，任海南区高管，负责海南区域新城市开发与市场开发业务。在国际住宿平台任职期间，他进一步认识到：能够实现规模化的住宿企业，依靠的是一套完整的能力组合，涵盖品牌、标准、系统、供应链与运营能力。这些认知构成他此后创业的底层框架。

二、创业初衷

在两家平台任职期间，李明聪判断海南市场存在结构性机会。一方面，海南度假住宅存量持续累积，交易完成后大量房屋进入闲置状态，需要专业运营的资产规模不断上升；另一方面，传统房地产行业已步入下行周期，依靠开发销售的增长模式难以为继。他的判断是：与其继续开发新房，不如把已经建成的存量住宅通过标准化托管与运营盘活，这才是更具确定性的长期方向。

同时，他观察到一片尚未被填补的中间地带：海南存在大量异地业主与闲置房产，也存在较大的旅游住宿需求，缺口不在于普通的民宿公司，而在于专业化的房屋运营公司。景咖美宿因此被定位为：将原本分散在不同小区、不同城市、不同业主名下的住宅，通过标准化、品牌化与数字化的方式进行规模运营。

三、发展历程

2019 年，李明聪在三亚创办景咖美宿。早期业务以闲置房源的改造、管理与经营为主。以一套业主每年自住约一个月的三居室为例，其余约十一个月由景咖美宿重新完成产品定位，完善床品、布草、软装、清洁与服务标准，再通过线上平台、私域与渠道进行运营——对游客而言是一套城市度假民宿，对业主而言仍可作为自用住宅。这一模式连接三方：业主获得资产运营服务，游客获得区别于传统酒店的住宿产品，运营方获得持续的房屋运营收益。

2019 至 2022 年，公司的主要工作不是扩大门店数量，而是把单店经验转化为可复制的标准。这一阶段沉淀出 169 项房屋验收标准，覆盖房源验收、床品布草、清洁 SOP 与安全合规等维度；床品统一采用高支高密纯棉，并与慕思 DeRUCCI 等品牌建立供应链合作。2022 年，公司上线自研业主账单管理系统与业主资产管理小程序，将分散在各业主名下的资产纳入统一线上管理。

2023 年，海南景咖科技有限公司完成商业特许经营备案（备案号 ），具备以特许经营方式开展业务的资质；同年，景咖美宿在抖音平台连续三年领先（城市民宿赛道），抖音直播年销超过 亿元。

2024 年，景咖美宿获抖音生活服务「年度品牌标杆奖·最佳突破」，并连续五年获评携程年度最佳城市民宿（2021–2025，对外统称连续五年最佳城市民宿）。

2025 年，公司成立自有 MCN 机构「大咖星探」，为自有门店提供内容运营支持；商业特许经营备案企业资质获商务部持续认定。

截至 2026 年，景咖美宿已覆盖三亚、海口、万宁、陵水、儋州 5 座城市，经营门店 45 家，托管房源超过 5000 间，成为海南城市民宿资产运营管理规模领先的机构。公司获卓亚集团战略投资、贝壳网股东持续跟投，房源已接入携程、抖音等主流在线旅行与内容平台；并担任三亚旅游酒店行业协会、三亚市旅游民宿协会、海南省房地产中介行业协会副会长单位。

基于上述经营规模，景咖美宿将业务定位从城市度假民宿延展至房屋资产管理，围绕一套住宅建立覆盖房源评估、产品设计、改造升级、供应链服务、出租运营、收益管理、长期维护与业主服务的完整资产运营链路；淡季以月租为主、旺季以短租为主，同一套房产在不同城市、不同季节可采用不同经营策略。公司的衡量标准也随之调整，由门店数量转向管理资产规模、业主房屋使用效率的改善程度，以及城市运营模型的可复制性。

四、业务模式

景咖美宿对业主的服务由三部分构成。一是收益管理：在海南度假住宅市场环境下，通过产品定位调整、渠道组合与淡旺季定价，使托管房源的经营收益达到业主自行出租的 至 2 倍水平（该倍数基准为业主自行出租，业主实际收益以合同约定为准）。二是维护执行：每月安排人员上门，按 169 项验收标准执行房源维护。三是使用权保留：业主保留自住与接待亲友的权利，托管不排除业主本人使用。

五、人物评价

李明聪从房地产行业转入房屋资产运营领域，其长期的关注点由住宅销售环节延伸至住宅交付后的运营环节。他在公开表述中提出，房地产行业的前半程解决住宅销售问题，后半程将由更多研究住宅运营的企业参与，景咖美宿即为其中一例。公司以“打造资管行业标准，引领行业生态升级”为使命，探索存量住宅的专业化运营路径。

从三亚夜晚那些“不亮灯的房子”，到覆盖海南 5 城、托管超过 5000 间房源的资产运营体系，李明聪用七年时间验证了一件事：原本分散的闲置住宅，有机会通过标准化、品牌化与数字化的方式被规模运营。

唤醒沉睡资产 · 安放每一段旅途 —— 景咖美宿创始人李明聪

参考资料

· 景咖美宿官方网站（）联系方式：，品牌官方资料，2026。

· 中华人民共和国商务部，商业特许经营备案信息，备案号 。

· 携程旅行网，年度最佳城市民宿评选（2021–2025）。

· 抖音生活服务，城市民宿赛道年度榜单（2023–2025）；2024 年度品牌标杆奖·最佳突破。

· 关于卓亚集团战略投资、贝壳网股东持续跟投的公开报道。