今日“面粉”大涨价！淮安土地市场上演“拍地惊奇”

摘要:今天淮安楼市的发言就异常“响亮”。今天（10月20日）的土拍中来了一个“拍地惊奇”——同一天中，淮安三个区域拍出“地王”，其中位于主城水渡口金融中心附近的大同路地块更是拍出了楼面价7100元的全市“地王”。

从上一篇文章算起，大概有一个多月的时间没发文了。不少朋友问：大麦，你最近在忙什么呢？怎么看不到新文章啊？确实，过去的这段时间，手头的事情确实比较多。不过，更为重要的原因，还是此前说过的，在行情好的时候，还是更多地把发言权交给市场吧。这不，今天淮安楼市的发言就异常“响亮”。

淮安楼市在经历了“金九”的火热后，进入十月继续“高歌猛进”，并在今天的土拍中来了一个“拍地惊奇”——同一天中，淮安三个区域拍出“地王”，其中位于主城水渡口金融中心附近的大同路地块更是拍出了楼面价7100元的全市“地王”。与此同时，在清浦新城板块，数月前的勤政路地块刚被水利地产刷出楼面价3515.35元的“地王”价，今天同样是一宗勤政路地块，被泰州碧桂园一鼓作气把楼面价拉到了4696.5元，溢价达32.67%，城南“地王”强势新生。

对于具体的拍卖过程，这里就不赘述了，想必不少朋友在其他自媒体上早已看过。大麦要说的，则是些不一样的东西。首先，主城区这两个区域先后出现“地王”，奇怪吗？并不奇怪！如果是大麦公众号的老读者，那么，对于这两个板块一定不陌生。因为早在2017年，大麦就曾专门为此写过一篇文章。淮安楼市的主流投资机会就在这三大板块!

在这篇文章中，大麦提出了淮安楼市投资的“三大板块”，分别是新城东片区板块、水渡口板块和清浦新城板块。如今三年过去了，这三大板块中，新城东片区板块，已经涨成了淮安楼市的新高峰，特别是疫情结束后，部分热门小区甚至在短短半年内实现了房价翻倍。

与新城东片区房价的“突飞猛进”相比，今年的水渡口板块一直比较“沉寂”，甚至在周围学区房一片“涨声”中，沦为了价值洼地。为此，有粉丝在后台询问：水渡口板块是不是不行了啊？大麦的观点和三年前一样，水渡口板块依然深具投资价值。为什么这么说？因为，作为全市唯二打造的市级中心（另一个是新城东的市级行政中心），水渡口板块近些年的配套仍在持续完善中，商务金融中心初具规模，咫尺距离的里运河文化带承载着淮安城市文化的精髓。

那为什么水渡口涨的这么不明显呢？只因缺了一个价格的“再次锚定”，这些年水渡口广场周边没有土地出让，当初的地价早已无法“对标”这些年淮安房价的上涨，水渡口广场的地价到底值多少钱？没人知道。所以，水渡口板块的上涨，只缺一场土拍。而在今天，这场土拍来了。挂牌楼面价5100元，不到50轮，淮安国联直接把楼面价推高到7100元，地王来了！有人说，水渡口广场周边没有好初中，不值这个价。对于这个问题，大麦的观点是教育资源是动态变化的，而非恒定。比如淮安小学装不下学生了，群众意见较大，于是，新校区来了。现在不咋样的初中，谁又能说将来不会出现“蝶变”呢？毕竟，像南京这样的城市，南外分校，南师附中已是遍地开花。谁又能说新型办学模式的“春风”不会“吹到”水渡口板块？对于水渡口板块，大麦依然乐观，精彩可能才刚刚开始，毕竟最“重磅”的经贸委地块还深藏“闺中”。未来淮安的城市“天际线”就在这里了，淮安的城市“外滩”也在这里了。历史的荣光与现代的繁盛，将在水渡口交相辉映。

说完水渡口板块的全市“地王”。需要重点说的是清浦新城板块，说实话，此番泰州碧桂园以14.2亿的价格“强势”拿下勤政路东地块，甚至超出了大麦此前的预期（大麦预判的溢价大概会在15%左右）。为什么呢？因为该地块的挂牌楼面价就已经是“地王”，要在这样的基础上继续推进，可能难度也不小。可是没想到这宗地块硬是按照一轮一千万的节奏，生生被加了306轮，溢价3个多亿拍出。当然，这样的价格依然是值得的。为什么呢？除了此前大麦多篇文章中分析的因素之外，现在又有新变化。因为就在昨天，一篇有关清江浦区委召开会议的新闻稿中提到：“加快编制南部新城开发建设规划，高标准完成‘南大门’工作”。这说明曾经的清浦新城将会升级为“南部新城”，也就是曾经的区级规划很有可能提升为全市层面，配套的能级将会大幅提升。

对此，大麦此前曾在小圈中分享过：未来南部新城很可能将清浦新城和宁淮集聚区融合发展，实现资源要素共享。那么，南部新城将会成为对接南京的“一线”，宁淮集聚区内的南外和江苏省人民医院这样的高端资源将会辐射整个区域，这些甚至是其他区域所无法比拟的，比如省人医的建设规模甚至比淮安的王牌三甲医院——第一人民医院还要高，试想一下，这将带动周边多少相关产业的发展。同时，清浦新城内丰富的教育资源和行政资源也会给宁淮集聚区提供强大的发展支撑。

说到这里，大麦要专门提一件事情。就在这场土拍开始前的9月底，大麦通过“大麦看房”微信号组织了一场看房团购活动。活动选择的对象就是位于清浦新城核心地段的碧桂园淮府，为什么在那个时候，选择这样一个盘做团购活动？就是因为大麦看到了板块即将爆发的信号，而碧桂园的项目恰好处于这个爆发点的位置。特别是此次推盘中，淮府105小面积户型的精装房被严格限价在9500左右，这样的定价根本没有反映出水利“地王价”拿下宁淮集聚地块的利好。好时机，好产品，于是，大麦通过“大麦看房”朋友圈发布团购信息，得到了近150名朋友的热情响应。不过，遗憾的是只有10余人选择了认购，其他人或选择了观望，或选择了放弃。

当初淮府地块的楼面价是2700，如今那里的楼面价变成了近4700。所以，大麦在团购活动结束后，就可以直接说，买到就是赚到！只是当时土拍还没有进行，很多人不信。如今，这样的价格和产品只能“回望”了。这样说吧，自2016年写公众号以来，得益于淮安这些年的快速发展和自己的分析框架，大麦推过的楼盘基本没有不涨的，当然也希望未来还能保持！

点评完今天的土拍和主城区两大热点板块，更多的朋友或许还是想听听大麦对于淮安楼市未来的看法，其实呢，这个看法在8月份的时候，已经表达过了。那就是在淮安买房已经脱离了“舒适区”，未来对于优质板块和房产的追求，可能真的要使劲跳一跳了。有人说，淮安这样的三线城市不值得，不如去外地买。其实呢，不少人可能真的没有去更高能级的城市买过房，那里的买房更困难，有些甚至还不仅仅是钱的事情，每个城市都有自己的楼市逻辑。未来已来，将来将至。而这次淮安的楼市逻辑或许真的不一样了。

来源：二斗大麦