从碧海玖号·九濎看碧海片区：一扇窗背后的产业、供给与底层逻辑

　　10月30日，碧海玖号·九濎高区样板正式开放。站在高区样板间的窗前，西南方向的大前海的海面、西北方向的碧海湾公园绿意和约67万平方米的果岭草坪同时进入视野。不同朝向的房间，窗外是不同的风景;不同楼层的单位，景观体验差异明显。 这扇窗提供了一个观察碧海板块的独特视角。从碧海玖号·九濎望出去，西南方向是大前海的海面，西北方向是碧海湾公园与果岭的连绵绿意，东南方向是宝安中心区的城市天际线。这三个方向，恰好对应了碧海板块价值支撑的三个来源：区域规划升级、产业人口导入、新增供应有限。

　　从这扇窗出发，可以看清碧海板块正在发生什么。

　　从碧海玖号望去，区域新规划正在兑现

　　站在碧海玖号·九濎望去，宝安中心区的城市天际线清晰可见，远处是大铲湾“企鹅岛”正在生长中的建筑群。那是前海扩区五年来直观的成果投射到宝安西海岸的缩影。 2026年初发布的深圳“十五五”规划纲要，明确提出赋予宝安建设“深圳西部综合性 服务中心”、打造“超级岸线”的系统性使命。宝安区2025年地区生产总值达亿元;规上工业总产值达万亿元，总量全市第 一，全国工业百 强区排名跃升至第2位。国家高新技术企业达7402家，连续九年位居全国区县级首位。 资本对这片区域的认可，在土地市场上体现得尤为直接。2026年，宝中北街坊地块以亿元的总价成交，楼面价约87924元/平方米，成为深圳年度总价地王。这一标杆性 交易，不仅印证了宝中核心区的市场认可度，也折射出市场对前海拓展辐射圈内碧海板块的长期看好。 大铲湾片区的腾讯“企鹅岛”正在加速建设。“企鹅岛”——官方名称“互联网+”未来科技城，总投资达319亿元，建成后总建筑面积超300万平方米。这片区域已被纳入深圳海洋新兴产业集聚发展区的重点布局范围，产业定位从单一的互联网科技城向“科创+海洋经济”的复合方向拓展。 在交通维度，地铁11号线碧海湾站的出入口就在约600米外，位于碧海玖号·九濎的东南方向。1站宝中、2站前海湾、4站后海、6站福田。规划中的15号线作为串联前海、南山、宝安中心区的环形线路，西段途经大铲湾未来科技城，建成后将填补宝安东西向轨道交通的空白。深中通道截至2026年7月累计通行超4887万车次，宝安作为深圳“西大门”的枢纽功能持续增强。 8万人上岛，需求从哪里来 碧海板块未来居住需求直接的来源之一，是大铲湾片区正在加速兑现的产业人口导入。 腾讯企鹅岛位于前海大铲湾片区，2019年腾讯以亿元拿下地块，总投资达319亿元。截至2026年5月，园区建设进度完成约30%，已有约万名腾讯及子公司员工入驻办公，6月底上岛人数达到万人。园区全 面建成后，可容纳超过8万人同时办公。 8万人的办公规模意味着什么?做一个横向对比：腾讯目前在深圳的自建物业包括腾讯大厦、腾讯滨海大厦和腾讯数码大厦，三个办公楼的办公面积合计尚不足以完全容纳这一体量。 更值得关注的是人才结构。“企鹅岛”优先面向年轻、无房员工提供的员工公寓，租期两年。 两年租期之后，这批年轻员工将面临住房的重新选择。买还是租?留在碧海湾还是向更远处外溢?这个决策窗口，恰好与碧海玖号2028年6月的交付时间形成衔接。 此外，“企鹅岛”已建成的配套还包括双语学校明湾学校、九年一贯制公办学校前湾学校等教育设施。(是否符合入学条件，以教育 局发布信息为准) 四年933套，碧海为何缺货 站在碧海玖号·九濎高区样板间俯瞰，碧海湾片区的城市界面尽收眼底。这片建成度极高的区域，新增住宅供应极为有限。 据市场统计，碧海片区从2022年楼市调整至今，整整四年只推出了3个商品住宅项目，全部房源加起来才933套。2023年，越秀潮樾府和京地海樾府先后入市，分别推售415套和336套，此后片区进入长达三年的供应空窗期。直到2026年4月碧海玖号花园取证，首 推182套纯改善四房。 对比来看，同期深圳北站片区入市八个新盘，合计7018套房源，供应量是碧海的七倍多;沙井、松岗等宝安外 围片区，单季度就能推出上千套住宅。 碧海缺货的根源在于土地。碧海湾片区经过多年发展，城市界面完善，早年出让地块大多开发完毕，剩余的多为历史遗 留用地，需要依靠法定图则微调或城市更新才能释放少量住宅指标。2026年7月，片区公示了西乡中心08-07地块实施深化方案，从原本只能保留村屋的用地中拆分出约4000平方米的二类居住用地，预估能供应百套左右新房——放在碧海，这已经是难得的新增补给了。 碧海玖号的1、3栋，正是这933套中的182套，且为纯改善四房产品，无回迁房、无小户型，容积率仅。 容积率的定价逻辑与市场站位 站在高区样板间，西南向的海景、西北向的果岭与公园绿意同时进入视野。这样的景观体验，在深圳核心居住区中并不多见。 在供给稀缺的背景下，碧海玖号·九濎的定价逻辑，建立在“低密产品+复合景观”双重支撑之上。 低容积率是第 一个支撑。项目总占地约万平方米，总建筑面积约万平方米，容积率约，绿地率约40%。作为参照，深圳近年出让宅地的容积率大多在以上，的容积率在西部核心片区属于少见水平。社区规划7栋22至26层小高层，总计634户纯商品住宅， 大楼距约220米，2梯4户和3梯3户的梯户比。 景观资源的稀缺性是第二个支撑。项目高楼层可同时俯瞰前海湾海景、约67万平方米果岭草坪和约20万平方米碧海湾公园。不仅如此，项目周边还拥有深圳中心区级区域内长的10公里生态绿轴，串联起铁岗水库、平峦山公园、铁仔山公园、西乡体育公园、碧海湾公园等，形成“1大水库+4大公园+山+海+岛”的多重生态配置。同时兼得海景与果岭双重景观的住宅，在市场序列中通常对应较高的单价区间。 低密社区的空间尺度，终要落到户型与社区生活的实际体验上。首 推建筑面积约112至124平方米新规四房，层高约米。精装选用大金全屋空调、博世厨电、汉斯格雅、杜拉维特、TOTO等品牌。针对机场噪声问题，项目引入清华大学声学教授燕翔团队担任声学设计顾问，采用旭格系统窗与三银Low-E中空玻璃。物业服务由龙湖智创生活提供。约万平方米园林和超8000平方米下沉式庭院已获得2025年美国缪斯设计奖金奖和TITAN地产设计金奖。约88米宽的社区主大门、环岛落客区、风雨连廊，构成了完整的归家礼序。会所涵盖室内带干湿蒸拿区的恒温星空泳池、健身房、瑜伽室、沉浸式室内高尔夫等空间。 项目首开备案均价约万元/平方米，体现了市场对项目低密景观资源和产品品质的认可。随着区域规划逐步兑现、产业人口持续导入，这类低密景观与产品品质兼备的项目将更显难得。 从高区样板间望出去，西南方向是大前海的海面，西北方向是碧海湾公园与果岭的连绵绿意，东南方向是宝安中心区的城市天际线。这三个方向，对应了碧海板块价值支撑的三个来源：区域规划升级、产业人口导入、新增供应有限。 碧海玖号·九濎建筑面积约139平方米高区海幕样板开放，近期热销下，涵盖建筑面积约113-139平方米产品的4栋即将加推，正是让购房者直观感受这一产品理念的关键一步——站在窗前，看到的不仅是西南向的海景和西北向的果岭，更是这座城市向西生长的战略意志。 从一扇窗看一座城，资产的长期表现，终究由城市基本面提供强支撑。碧海玖号·九濎高区样板间提供的，正是这样一个观察的窗口。