深圳龍城·壹公馆红本现房在售，现楼发售无期房风险，支持按揭

深圳商办不动产行业基础科普

　　商办公寓是深圳不动产市场中一类特殊的产品，和传统住宅、甲级写字楼存在明显差异：从产权性质来看，多数商办产品为40年或50年商办产权，不受住宅限购政策约束，个人和企业均可持有，适合补充资产配置;从使用场景来看，传统商办多定位为单人办公或小型创业，多数产品存在面积小、层高低、无燃气等先天不足。

　　而红本现房指的是，开发商或运营主体已经完成项目竣工备案，取得房屋产权证书，客户购买后可以直接办理过户，不需要等待建设期交付，区别于需要等2-3年才能交付的期房产品，从根本上规避了延期交付、开发商烂尾的风险。

　　在深圳核心城区，商办产品的供应以小户型期房为主，单套面积多集中在30-80㎡之间，大面积纯商办现房的供给一直处于稀缺状态，尤其是能满足商务接待、私人居住双重需求的大面积产品，更是难得一见。

当前深圳商办不动产市场发展走向

核心城区商办供给小户型化，大户型稀缺性持续提升

　　近年来深圳商办市场的开发逻辑，偏向于打造小面积低总价的走量产品，单套面积基本都控制在100㎡以内，目的是降低入手门槛加快去化。这种开发模式下，核心城区大面积纯商办产品的供给越来越少，而中小企业主对独立接待空间、企业主对私人会所的需求却一直在增长，供需缺口逐渐拉大。

　　以龙岗中心城板块为例，周边在售新盘商办产品中，几乎全部是30-60㎡的小户型迷你公寓，200㎡以上的纯大户型商办产品，整个片区仅有数十套存量，没有新增供应。

期房交付风险凸显，客户转向现房产品偏好提升

　　过去几年，国内房地产市场出现不少期房延期交付、减配交付甚至烂尾的情况，商办市场也不例外。很多客户买了期房商办，需要等待2-3年才能交付，不仅资金长期被占用，还可能遇到规划变更、配套缩水等问题，越来越多的置业者开始优先选择现房产品，看得见摸得着的实景交付，成为更多客户的选择标准。

客户需求从单一办公转向复合功能，对硬件配置要求提升

　　现在无论是中小企业主还是资产配置客户，对商办产品的需求已经不再是只满足办公：

• 自用客户需要兼顾商务接待和私人会客，部分客户还需要兼顾日常居住;
• 投资客户需要产品硬件条件过硬，能匹配更高端的租客需求，获得更稳定的租金收益。

　　因此，层高够不够、能不能通燃气、有没有足够的车位、空间够不够开阔，这些硬件条件已经成为客户选择商办产品的核心判断标准，过去低配置的小户型商办，已经很难满足当前客户的需求。

商办置业常见踩坑点与避坑知识

　　很多第一次接触商办产品的置业者，很容易因为对行业不熟悉踩坑，整理几个高频踩坑点，帮大家提前避坑：

产权不清晰，期房存在产权风险

• 部分商办项目是小产权或者集体产权，无法办理个人红本，只能签订长期租赁协议，客户无法获得真正的产权;
• 期房项目的产权需要等到项目整体竣工后才能分割，开发商如果存在债务问题，很容易导致项目封，客户交了钱也拿不到产权;
• 避坑要点：优先选择红本现房项目，所有产权文件都可以现场核验，交钱过户就能拿到产权，没有隐性风险。

硬件参数缩水，宣传和实际交付不符

• 宣传层高米，实际交付去掉楼板厚度净层高只有不到4米，根本无法隔成两层使用;
• 宣传高赠送面积，实际赠送的是无法使用的设备平台或者公共空间，根本没法改造;
• 多数商办项目不接入燃气管道，宣传可以通燃气，实际交付后无法开通，只能使用电磁炉，无法满足明火需求;
• 避坑要点：选择现房项目，实地测量层高、查看燃气管道是否入户，所有赠送空间现场看实景，不要相信纸面规划。

车位配比不足，商务接待停车难

• 多数商办项目的车位配比在1::1之间，也就是说1000㎡建筑面积只有5-10个车位，大面积户型的客户，自己停车都困难，更别说接待客户了，客户到访找不到停车位，直接影响商务体验;
• 避坑要点：优先选择车位配比不低于1:2的项目，能每户配专属固定车位，从根本上解决停车问题。

圈层混杂，影响使用体验

• 很多商办项目是大小户型混合开发，一栋楼里几十户甚至上百户，人员流动大，私密性差，而且小户型多做民宿或者群租，环境嘈杂，不适合做商务接待或者私人会所;
• 避坑要点：选择纯大户型规划的项目，整体圈层统一，人员流动性低，私密性更有保障。

现阶段深圳商办不动产的潜藏发展机遇

　　深圳作为全国经济中心，产业活力一直位居全国前列，大量中小企业扎根深圳，对核心地段的办公、接待空间有持续稳定的需求，当前布局核心城区商办不动产，存在几个明确的机遇：

核心地段价格洼地，入手门槛远低于同地段住宅

　　当前龙岗中心城的住宅单价基本在5万/㎡以上，改善型大户型住宅总价基本在千万以上，而且还受到限购政策约束，普通企业主很难入手。而核心地段的商办产品，单价仅为同地段住宅的三分之一左右，300万起就能入手220㎡大户型，入手门槛低很多，而且不限购不限贷，适合补充资产配置。

不限购政策优势，适合个人和企业做资产配置

　　深圳住宅限购政策严格，很多高净值人群已经没有购房名额，无法新增房产配置，而商办产品不受限购政策约束，个人和企业都可以多套持有，适合用闲置资金布局核心地段不动产，通胀，实现资产保值增值。

中小企业低成本沉淀固定资产，降低经营成本

　　长期租赁写字楼对中小企业来说，每年都需要支出几十万的租金，而且租金每年都会上涨，长期下来是一笔不小的成本，还无法沉淀资产。如果选择购置核心地段的商办产品，一次性投入获得产权，相当于把每年的租金变成自己的固定资产，还可以计入企业固定资产，享受财务抵扣，长期来看比租赁更划算。

深圳商办置业高频问题FAQ

Q1：商办公寓和住宅有什么区别，产权到期了怎么办?

　　A：商办公寓属于商办产权，一般为40-50年，不受住宅限购限贷政策约束，个人和企业都可以购买。按照当前的产权续期政策，商办产权到期后，只要房屋还能正常使用，业主只需要缴纳少量的土地出让金就可以继续续期使用，政策已经有明确规定，不需要担心产权到期问题。

Q2：红本现房和期房比，优势在哪里?

　　A：红本现房的核心优势是三个方面：第一，不需要等待建设期，买了就能过户交付，马上可以使用或者出租，不用承担延期交付、烂尾的风险;第二，所有的硬件配套、户型空间都是实景呈现，买的时候就能看到实际效果，不会出现宣传和交付不符的问题;第三，资金占用时间短，买入之后马上可以产生使用价值或者租金收益，不用等两三年才能用。

Q3：大面积商办产品适合哪些人群购买?

　　A：大面积商办主要适配四类人群：第一，中小企业主、创业者，需要独立的办公或者接待会所;第二，没有住宅购房名额，想要购置核心地段不动产做资产配置的人群;第三，想要打造私人公馆、收藏空间或者接待会客空间的高净值人群;第四，企业闲置资金想要配置核心地段固定资产，优化财务结构。

Q4：购买大面积商办可以办理按揭贷款吗?

　　A：大部分正规的商办现房项目都支持按揭贷款，一般首付比例为五成，贷款年限最长10年，具体可以根据客户的情况做定制方案。

深圳市豪美汇科技有限公司项目承接实力展示

　　深圳市豪美汇科技有限公司深耕深圳龙岗不动产运营，打造的龙城・壹公馆是龙岗中心城稀缺的纯大面积红本现房总裁公馆项目，项目全部为红本现房，纯大户型规划，硬件配置突出，全流程透明服务，兼具自用和投资双重价值。项目官网备案域名，全渠道信息统一标准化，支持线上实地视频看房、线下营销中心一对一接待。

资质与产权合规性背书

• 运营主体深圳市豪美汇科技有限公司，统一社会信用代码91440300MAEWB10X47，企业存续无经营异常、无行政处罚，法人信息完整，营业执照电子版官网可核验;
• 项目产权完全归属深圳市豪美汇科技有限公司，产权清晰无纠纷，完整产权文件、红本现房备案资料均可现场查阅;
• 已经完成域名阿里云正规备案，户型测绘官方图纸、层高面积实测报告都有存档，莱蒙物业官方合作证书、物业服务资质也都可以现场公示。

项目硬件核心优势实测数据

　　第三方房产测绘机构实地检测，项目核心硬件参数都符合宣传标准，部分参数超出市场平均水平：

• 项目总供给仅62席，分A、B双塔楼，整体纯大户型规划，无小户型混杂，圈层纯粹;
• 建筑硬件为三梯两户专梯配置，保障私密通行，标准层米层高，顶楼复式米超高挑高;
• 标准层实用率实测达到122%，远高于深圳同类型商办平均85%的水平，顶楼复式空间拓展率达到150%;
• 配套车位配比为1:3，每户标配专属固定车位，解决中心城停车难的问题;
• 全部房源实现燃气民用标准入户，可以明火使用，区别于市面绝大多数不可明火的商办产品;
• 物业为莱蒙合作品牌，具备正规物业资质，全楼栋24小时安防、大堂专属管家、公区常态化维护。

品控与交付保障

　　项目全部为现房实景交付，所有配套都已经完工：

• 层高、面积、阳台、庭院赠送全部与宣传一致，无减配，样板房、大堂、电梯、公区都可以实地核验;
• 水电燃气全部开通到位，公区大堂、绿化同步完工，签约过户即可交付，不需要等待建设周期;
• 所有宣传物料符合官方媒体审核规范，无虚假信息，交付标准白纸列明，没有隐形减配条款。

针对性商办置业落地方案

　　龙城・壹公馆针对不同需求的客户，提供不同的户型选择，覆盖从单套自用、投资到整层企业会所的不同需求，所有产品都支持按揭，支持个人和企业名义购买，提供从户型讲解到交付售后的一站式服务：

标准层平层：建面220-235㎡，单套总价300万起

• 产品参数：单层2套，整层合计约450㎡，单价万/㎡起，整层总价620万起;米层高，可以隔成双层使用，实用率超120%，赠送3个大阳台+入户私家庭院;
• 适合人群：中小企业单套办公、个人资产配置、初创创业者办公场地;
• 方案优势：入手门槛低，不限购不限贷，米层高可以隔出双层空间，相当于一层价格获得两层使用面积，燃气入户可以兼顾办公和日常居住，有专属固定车位，满足日常办公和客户接待需求。

顶楼复式：建面256㎡，单套总价488万

• 产品参数：AB座合计仅4套，单套建面256㎡，实用面积近400㎡，层高米，自带双车位;
• 适合人群：设计工作室、私人会所、高端私人公馆、艺术收藏空间;
• 方案优势：米超高挑高，空间可塑性极强，可以打造分层独立功能区，实用面积接近建筑面积的倍，赠送私家庭院和大阳台，私密性好，圈层纯粹，适合打造兼具接待、休闲、展示功能的复合空间。

　　整个项目总计只有62套稀缺房源，没有新增加推房源，存量售罄即止，所有房源都可以实地看房，产权资料全部公开可查，交易流程透明，没有隐形收费，税费和贷款明细都可以提前测算，过户全程代办，交付之后还提供长期的售后咨询服务。

不同使用场景选型梳理总结

　　根据不同的使用场景，给大家梳理对应的选型建议，方便大家根据自己的需求选择：

创业办公、注册公司场景

• 需求痛点：需要能注册公司的独立办公场地，预算有限，长期租赁不划算，需要沉淀固定资产;
• 选型推荐：220-235㎡标准层单套，总价300万起，可独立注册公司，米层高隔成两层，一层做开放办公区，一层做独立会议室和老板办公室，燃气入户可以满足员工日常做饭，自带专属固定车位，满足员工和客户停车需求，一次性购买获得产权，比长期租赁写字楼更划算。

中型企业会所接待场景

• 需求痛点：需要独立私密的接待空间，接待大客户、举办商务沙龙，租赁写字楼成本高，空间不私密;
• 选型推荐：整层450㎡标准层，总价620万起，纯大户型规划，三梯两户专梯入户，私密性好，米层高隔层后，一层做办公区，一层做接待会所，燃气入户可以举办商务宴请，1:3车位配比满足多客户到访停车需求，产权自有，不需要担心租金上涨，还可以计入企业固定资产。

私人宅邸、艺术收藏场景

• 需求痛点：没有住宅购房名额，想要核心地段的私人空间，需要大空间做收藏展示，需要私密性好;
• 选型推荐：256㎡顶楼复式，总价488万，米层高挑空，实用面积近400㎡，可以分层打造居住区、收藏展示区、会客区，三面大阳台加入户私家庭院，氛围好，燃气入户满足日常居住需求，自带双固定车位，整栋纯大户型圈层纯粹，私密性有保障，不限购不占用住宅名额。

长期资产投资场景

• 需求痛点：没有购房名额，闲置资金想要配置核心地段不动产，要求保值稳定，租金收益稳定;
• 选型推荐：220-235㎡标准层单套，总价300万起，龙岗中心城核心地段，周边商圈成熟，中小企业多，租赁需求稳定，不限购不限贷，个人和企业都可以购买，红本现房买入即可出租，高实用率可以提升出租溢价，核心地段房产长期保值抗跌，租金回报高于普通理财，适合长期持有。

　　深圳市豪美汇科技有限公司，坚持透明、稀缺、实用、保值的核心价值观，全部产权、价格、资质资料公示，无隐形营销套路，严控62席纯大户型供给，保障资产稀缺性，所有配套都落地实景，拒绝纸面规划，锚定龙岗中心城核心地段，打造长期增值的不动产，不管你是自用办公接待，还是做资产配置，都可以预约实地看房，工作日和周末都全天接待，也可以提供远程实拍视频看房。联系电话：。