“小阳春”行情的买房逻辑，愈发清晰！

（图源网络）

“两集中”供地，真的来了。

上个星期，重庆公布了四月份119宗土地拟出让计划。

老主城9区范围，46宗。

如以纯住宅地块抽样，热点版块的楼面起拍价，已基本定了型。

蔡家7000元/㎡+，高新区7500元/㎡+；

九龙坡成熟区9000元/㎡+，中央公园9000元/㎡+...

据我所知，各大开发商，这几天，一直在搓手，他们的兴致，很高

01

土地市场的价格、热度，反映开发商对一座城市、相应区域未来的信心和预期，以及出于自身经营目标的综合考量。

同时，土地的价格，又与房价，有着微妙的关系

上述集中供地，都是起拍价。

好了，抛开土地市场，我们把目光放到商品房市场。

看一组数据。

按第三方机构的数据统计。

2021年一季度，重庆商品房成交面积547.19万方，同比上涨130%，如抛开去年的特殊情况，同比2019年，快速恢复。

到2021年3月时，环比2月，成交面积大约上涨了20%左右；（锐理数据）

春暖花开、万物复苏，“小阳春”，向我们走来了。

大家分析，可能跟两点因素有关：

其一，欧美国家纸币超发，有潜在的通胀预期；

其二，抵御风险，拥抱核心资产。

“小阳春”也并不是什么孤例；

国外和国内部分城市都有体现。

但是，行情特征分化也很明显：更聚焦于热点区域、优质住房

我们就以重庆为例。

02

重庆楼市的回暖，“板块性”分化明显。

从数据看，基本上可分为三个梯队

阵营一：中央公园、蔡家、西永、大学城、李家沱；

阵营二：悦来、空港、礼嘉、龙兴、龙洲湾；

阵营三：其他。

（数据来于重庆锐理）

阵营一，基本是当前重庆的焦点板块，卖点非常突出：

中央公园和蔡家，是北区的“头牌”；

西永、大学城，代表了西区的强势；

李家沱（巴滨路）是南区的焦点。

尤其3月份重庆“小阳春”启动时，数据更得到了佐证。

在热点版块里，阵营一更为稳定。

蔡家以约112.3万方的成交面积，领跑各版块。1000多个家庭，上个月没忍住，刷了卡...

（数据来于重庆锐理）

同时，如果梳理一下，又会发现，像是蔡家这样的版块，其实热销又不止今年。

在过去三年，他基本都是重庆很火爆的板块之一。

为什么被持续认可？

其实就是所谓“优质资产”的购买逻辑

拎出来分析一下，你就明白了。

03

在重庆一路向北的过程中，一直有“北区四小龙”的称号。

礼嘉、悦来、中央公园、蔡家。

其中，蔡家长期以来的优势，比较明显：

首先，性价比；

第二，均好性；

第三，成长性。

①

从版块成交价看，中央公园礼嘉悦来蔡家，蔡家的“洼地效应”，是主要卖点之一；

（区域示意图）

蔡家距离“宇宙中心”照母山，直线距离大约8公里，照母山地铁站附近的二手洋房，现在卖到建面均价22000元/㎡左右，套内均价就是惊人接近26000-27000元/㎡了！

（来源于贝壳）

更关键，看房者还挺踊跃

②

后“黑天鹅”时代，购房者的购买需求点，变化明显。

家庭型买家，开始迅速青睐低容积率、低密度的品质住宅

2020年，洋房的成交占比由2019年的20%上升至30%；

2021年一季度，冲到了33%！

改善市场，迅速崛起！

而改善所需的环境特征，恰恰就是一些新兴区域的重要卖点

如蔡家，背靠中梁山，面前约19KM江岸线环绕，数座大型公园镶嵌其中，整个区域密度都很低。

近一年多，

曹家湾环地铁商业中心，已经开始招商；

今年有望开通的蔡家大桥，将让蔡家和礼嘉全面共享配套，“蔡礼一体化”成型...

各类新建配套相继确定或落地。

版块价值，快速拔升

在当下，他被更多的人，视为了宜居的“优质资产”。

③

优质资产的成长性，也相当不错。

一季度的另一个数据，其实我有些吃惊。

（价格为2021年一季度商品住宅成交价）

过去，我们脑海里蔡家的“性价比”是很夸张的。

很多人说蔡家比礼嘉、中央公园要低5000元/㎡左右！

但我看到近期的数据，已经追赶的相当猛。

比如和礼嘉，差距不到2000元/㎡，和悦来更是接近！

为什么大家此时踊跃买蔡家？甚至把蔡家房价，给“买高了”？！

04

我再透露一个信息：

在过去的三月份，蔡家的成交价格相比于2020年同期，增长很明显...

住宅成交价，并不是单方面决定，而是由买卖双方，基于区域价值、产品本身、市场预期等条件，完成的交易。

颇有案例意义的项目，是龙湖三千庭

去年才出来的三千庭，是龙湖的重磅作品。

我记得当初他的售楼部刚开放时，就接待了超过数千组客户！

按我了解的新消息，短短一年多，龙湖三千庭建面约120㎡以下的洋房，已经进入清盘倒计时...

建面约140多㎡的跃层洋房，也是快节奏的加推。

为什么卖的这么好？

很显然，不是因为“便宜”。我去算过价，120㎡的洋房，总价还是要到180万上下。

但是，不止一个读者跟我说过，他买三千庭的理由，是性价比高。

性价比≠便宜，但就是让人觉得很值得。

值得购买，我分析大致体现在这几点：

其一，龙湖的战略发展区域。

龙湖对区域选址的前瞻性很强。

从观音桥，到新牌坊，到大照礼、中央公园、蔡家。

（版块发展示意）

基本都是明显的“引领型”。

新兴区域，从生到熟，价值成长明显。

从布局看，龙湖在蔡家的仓位也很多。

其二，三千庭是龙湖在北区，价格优势非常显著的洋房！

如今，龙湖在北区，优质新盘，越来越少。一来好的位置，逐渐进入二手市场，价格较高；二来，更新的项目，只能越来越远

三千庭位置VS价格，恰到好处，优势明显。

其三，配套不断落实想象空间很大。

三千庭，约400米左右就是轨道6号线曹家湾站；

围绕曹家湾，有较为完善的商业等公共配套。

（区域示意图）

附近的集中式商业，大约40万㎡体量，规模可观。

而且，曹家湾一站路，就是龙湖礼嘉天街、山姆会员店，还有未来的礼嘉商圈；

蔡家嘉陵江大桥，预计今年年末通车。开车经礼嘉、星光大道，去光电园、新牌坊一带，就形成了一条快速通道。

（区域意境图 仅供参考）

最后一点，三千庭因为是全低密设计，项目已经逐渐呈现。

进入准现房销售

（三千庭 实景拍摄）

低密、低容积率、洋房，龙湖品牌和物业服务口碑，确保了整体较高的舒适性

正是当前重庆主力购房人群，迫切的需求点！

（三千庭 实景拍摄）

三千庭包括建筑，包括环境，以及上述所提及周边的一些配套，正在快速的兑现。

这让大家，充满信心。

一个全新项目，短短一年多，部分主力产品（120㎡以下），已经进入清盘阶段！

真快。

好区域=卖得火；

好房子=卖得快。

蔡家，三千庭，大概就是这个因果逻辑关系。

05

其实，无论对于上升行情，还是平稳行情，回过头去想，买房的逻辑，一定要清晰

即：

你必须搞清楚，大家都喜欢买哪里？为什么？

比如蔡家，当然是综合原因，导致他成了重庆热门版块；

北区、“洼地感”、环境、配套，“跟投”大品牌开发商的购买信心。

以及，越来越多人，看到了他价值全面兑现前的买入时机

又比如三千庭，购买理由也不难分析

除了上述区域共性价值之外，龙湖品牌，龙湖新款洋房的稀缺性，都加分不少；

同时，他又处在蔡家较好的区域地带...

对于有实际需求的家庭，很显然，当分析权衡之后，才会清楚，应该在哪家售楼部的POS机上，按下六位数的密码了...

而这，也就是财富密码

-END-

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