南京，有个豪宅圈｜石旭升

4月8号，我去考察紫金山东侧的“钟山印”。出乎我意料的是，这个位于“南京豪宅圈”上的项目，主力户型只有107和136平米两种。这么小的户型，几乎是南京豪宅圈上的绝版。由此我想写这篇文章，说说中国都市的豪宅圈、南京的豪宅圈以及袖珍的豪宅圈。其中，袖珍的豪宅圈，是想说说你花费不多，就能进入南京的豪宅圈。

中国都市，都有一个豪宅圈

我曾兴趣十足的徒步中国的所有都市，觉得今天中国的豪宅并不在都市的核心，而是在都市核心的边缘，由此形成了一个个豪宅圈。而南京，一样逃不过豪宅圈。

紫金山东麓，已沉淀为南京的豪宅带。

比如西安，我在城墙上徒步的时候，城市就像一口大锅。锅底，是中间低矮而破旧老城区，而城墙的外围，就是拔地而起的豪宅。但是西安都豪宅都不超过三环以外，由此形成了西安的豪宅圈。

北京的豪宅圈，与西安大同小异，都是在城市核心的外围。只不过，北京比西安的尺度更大一些罢了。二环以内是平民住区和摩登商业混杂的区域，二环以外一直到四环，形成了一个较大的豪宅圈。

钟山印 现场实景

还有深圳、上海和苏州，哪个都市的豪宅，都不在城市的核心，而是在城市核心的外围，形成一个个富人圈。比如我生活过20年的深圳，虽然和一般都市的形态略有不同，属于带状城市。但是深圳富人区一样不在核心区，而是在多个核心商圈之外罢了。比如，罗湖商圈的核心住区是渔农村，福田商圈的核心住区是港下村，南山商圈的核心是南头镇。而豪宅都在这些自然村的边缘。这样，深圳也就呈现了多个豪宅圈。

南京都市，逐渐形成豪宅圈

南京也一样，豪宅并不在老城墙以内，而是在城墙的外围饶了一圈。基本上是在新街口外围10公里左右形成一个豪宅圈。比如，以新街口为圆心，向东，有环陵路豪宅带；向东南，有南部新城未来豪宅带；向南，有三山板块豪宅带；向西南，有河西南豪宅带；向西，有江心洲未来豪宅带，向北有鼓楼滨江豪宅带。正是这些豪宅带，构成了南京的豪宅圈。

南京豪宅圈

这让我想到了李嘉诚的“地段理论”，这个理论是需要与时俱进的。首先，核心区并不是好地段，也形不成豪宅区。以南京为例，明城墙以内，构不成豪宅圈。除了平民区内有雅居乐长乐渡、泰禾院子这些点状豪宅外，是构不成豪宅区的；其次，距离核心区太远的地方也一样，构不成豪宅圈。

以南京紫金山东侧最早的豪宅区为例，我认为这里是南京住区的一张名片。首先是风水绝佳。作为紫金山的向阳坡，是每天最早看到太阳的地方。特别是南京的城市主导风，是夏季东南风冬季东北风，所以这里的气温总是比市中心低2-3度左右。这里有南京最好的能见度，能呼吸到南京最好的空气。另外，这里还是南京建筑密度最低的地方，加上仙林大道是南京最好的景观大道，特别是这里有3大产业园区和23所高校，高知人群聚集，所以这里形成了南京最好的豪宅圈。

钟山印 更丰富的社区空间

但是，紫金山东侧是一个狭长的区域。从环林路到仙林万达就有半个小时的车程，而从市中心到仙林万达更有一个小时左右的车程，东西两段的生活方式是完全不同的。所以啊，紫金山东麓的豪宅区，应该是围绕着紫金山形成一个弧形的“豪宅带”。我觉得这个豪宅带的边界，东到环陵路，西到金马路，南到宁杭路，北到玄武大道。在这个豪宅带内，北，有南京顶级豪宅钟山高尔夫别墅；中，有几年前风生水起的项目，包括保利紫金山、朗诗钟山绿郡和新城璞悦钟山，以及不久前大卖的大鱼大平层；南，有早期红火的钟山美庐和近期红火的复地御钟山。这里，建筑低密，环境宁静，人群纯粹，已经成为名副其实的豪宅圈。

花费不多，就能进入豪宅圈

大出所料的是，钟山印不大的户型，正好出现在紫金东的豪宅带上。 钟山印位于金马路南侧约600 米处，距离钟山风景区直线距离约 2 公里，是真正的紫金山脚下高端改善盘。而项目所在的位置更是内外双麓，拥有绝佳景观资源。而这么一个不可复制的地段和环境，主力户型只有107和136平米，实在是不可多得的一个机会。花费不多，就能进入豪宅圈。

钟山印 107样板房 实景

实际上，钟山印作为袖珍型豪宅。虽然面积较小，不影响钟山印进入豪宅圈。

首先在品牌上，在南京，中海历经18 年耕耘，打造 23 个精品项目，均为区域内的标杆产品。比如位于鼓楼区秦淮河畔的中海凤凰熙岸，目前二手房价已经 7、8 万；位于新玄武的中海玄武公馆，目前二手房已经逼近 6 万，提振了整个板块房价。2021 年，南京中海地产重磅推出钟山印、方山印两个“印系”项目，在产品力上实现了眼见为实的创新升级。一东一南，堪称中海 2021 年两大改善神盘，构成了中海版图上的豪宅圈。

其次在产品上，2.2 的容积率，体现了空间上的豪宅秉性。而现代摩登风格，体现了尺度上的豪宅秉性其外观的干挂石材和铝线条镶嵌，以不对称线条和“弧”元素，创造了较高的识别性。而偌大的窗墙比，可以享受更多的日照和山居景色。至于3000元标准的装修，更是体现了细节上的豪宅秉性。虽然面积较小，不影响钟山印进入豪宅圈。

钟山印 大窗墙比的房子 效果图

再次在交通上，“四地铁”几乎是南京绝有的。项目距离金马路地铁站仅1 公里，而金马路地铁站是已经开通的2 号线和 4 号线换乘站；距离白水桥站 只有700 米。而白水桥站是S6号线和12 号线的换乘站。S6 号线今年年底开通，12 号线计划于 2026 年通车，除此之外，8 号线也在规划之中。特别是双 TOD 交汇，对城市新中心和商圈的形成与发展有着重要的推动作用。而在自驾方面，随着今年马高路的打通、中山门大街的扩建，青马路东延立交桥开工建设，对改善马群狮子坝片区出行便捷度具有重要意义。也更加丰富了南京的豪宅圈。

以上，就是我4月8号考察中海“钟山印”的经过。我觉得，马克思的“级差地租理论”以及李嘉诚的“地段理论”，可能是放之四海而皆准的理论。而钟山印，作为袖珍型豪宅，购买最低总价只要380万左右，让更多的人有机会进入豪宅圈。

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