郑州楼盘涨价潮来了！为啥同一个项目，涨幅还不一样？

郑州的房价真的涨了。

从4月开始，地产商们就开启红色涨价海报刷屏模式，基本上郑州所有在售的楼盘都涨了个遍。

当然大家不用恐慌，不少项目涨价幅度都是200元/㎡左右，或者涨1%，算下来还不到200元/㎡，均摊到首付里，买套100㎡的房子大概多掏大概6000元，伤害性确实不大。

不过也有项目涨价1000元-1500元/㎡，这就有点实打实地让人着急了。

问题是瞭望君了解完之后发现一个问题，为什么同一个项目，有的涨价1000元/㎡，有的居然涨1500元/㎡？

都是一家开发商盖的楼，怎么还分出个贵贱了？

看过房的朋友都知道，同一个楼盘，不同的楼栋价格不一样很普遍，但是背后的原因是什么？

除了大家能猜到的采光和位置，里面其实大有文章。

可能很多人在交房之后才发现，楼栋原来对入住之后的舒适度影响那么大。

那么问题来了，在小区中这么多楼栋，哪一栋比较好？哪一栋比较差呢？买房时又该如何去选择楼栋呢？

今天咱们就全面地从各个因素来分析一下楼栋价格，买到最便宜的不是重点， 买到最具性价比的才是赢家

PART 1

道路距离

对大型社区来说，从社区深处到社区门口距离较远，走路需要很长时间，所以对于经常外出的人来说，一定要考虑楼栋距门口的距离。

现在的高层楼间距基本都在40米以上，隔5栋楼就是至少200米。

可千万别小瞧这一点点距离，有可能就是因为这个，小区对面的公园对别的住户来说是后花园，对你来说就是：“下楼还要走好远，算了不去了。”

除此之外，咱们买房的时候还要考虑楼栋与小区主路的距离，尤其是临街的小区，接近主路的楼栋可能会面临多方困扰。

一是噪音，这个能通过隔音玻璃解决，但汽车尾气等空气污染，却不好处理，在购房时一定要注意一下这个因素。

还有一点，有的小区楼栋分布较为分散，且出口较多，就需要我们提前了解楼栋距离每个出口的位置。

比如现在小区普遍设置地下停车位，你需要搞清楚所购买的楼栋是否有地下车库。如果没有，那么最近的设置在哪栋，以后从入库到入户是否方便。

如果对这方面要求较高，别的楼栋贵个300、500其实也具性价比。

PART 2

楼栋朝向

从朝向来看，坐北朝南的楼栋自然受欢迎，这样的楼栋采光通风效果比较好。

但郑州市场上有不少楼盘在楼栋布局上不是采用正南正北的，这时候该怎么选？

首先我们要明白一点，朝向是以日照为核心的，“坐北朝南”是人们对朝向最初始的选择，以此为基础关于朝向有四个基本判断：

南向朝向最好。 南向在冬季和夏季明显地表现出“冬暖夏凉”的特点；

北向朝向最差。 中国大部分地区处于北回归线以北，北向冬季没有阳光，特别是在北方（比如沈阳）北向的房子基本没有市场；

东向好于西向。 东晒的程度比西晒的程度给人的感觉是不一样，对“早出晚归”的上班族而言，东晒时全都出门在外工作，对东晒几乎没感觉，而当晚上回家的时候，如果有西晒，那么闷热的感觉是比较明显的；

西北向好于北向。 虽然西北向有西晒的困扰，但毕竟比北向没有阳光还是要强些。

PART 3

景观环境

从居住舒适度来讲，小区中绿化好的位置更宜居，因为植物可以净化空气、隔离噪音和粉尘，从而制造出良好的环境。

从郑州楼盘实际情况来看，目前有并列、围合、组团等多种布局，大体量的楼盘至少从沙盘以及规划上面来看，做得都比较不错。

从周边环境来讲，有的小区周边或者内部会设置幼儿园，离得近的楼栋可能会受到干扰，但业主小孩读书也会比较方便，这个需要辩证的看。

另一方面，很多小区在设计园林景观的时候，一般会将连接各主要景点的轴线是主要景观轴线，连接各次要景点的轴线则为次要景观轴线。

那么处于主要景观轴线上的楼栋所占有的园林景观资源就相对就比较多，楼栋的价值就高；反之，处于次要景观轴线上的楼栋所占有的园林景观资源就相对比较少，楼栋的价值就低。

而且，小区中的园林景观对同一楼层不同户型价格差的影响也是显而易见的。

人们在选择住宅时，总是希望离观赏性的景观近一点，比如中心园林景观以及小区园林中的楼台亭榭或雕塑小品等。

同时由于怕吵闹而都不希望离功能性的景观太近，比如泳池、儿童娱乐区和球类运动场等等，因为这样晚上可能会比较吵。

所以在对比楼栋价差的时候，记得也要加上这个因素。

PART1

楼间距距离

除了朝向和景观，小区楼间距和日照对居住体验影响也很大，楼间距大、日照充足的楼栋，通风采光好，居住也更舒适。价格自然也会受到这个因素影响。

楼间距怎么看？

并不是问一下置业顾问距离前一栋楼多少米就行了，还要关注项目红线外的间距。

有的购房者买房时，只注意了小区内的间距足够，没考虑项目外的楼栋间距，入住后才发现，自家的阳光被另一个小区的高层遮挡了。

另外，楼跟楼之间不仅要注意正对的距离，还要有斜对的距离。有时候正前方的楼挡不住我们的阳光，但斜侧方的楼可能会对采光形成遮挡，这些都要向置业顾问问清楚。

间距我们用间距系数来表示（如图），h / s = 1:间距系数，间距系数越大越好。

PART 5

噪音影响

上文提到了距离道路的位置，但其实不是楼层越低噪音越小，我们来科学地计算一下。

影响小区楼栋的噪音主要是交通噪音，交通噪音属于典型的线型音源，线型音源的声音衰减较慢，因此对居民的干扰影响较大，交通噪音的大小取决于两个要素：一是交通流量；二是车速。

因此城市快速路的噪音远大于城市支路的噪音。按照《城市道路交通规划设计规范》的规定，城市道路分为快速路、主干道、次干道和支路四类：

所以，交通噪音对住宅的影响可以按道路的等级进行量化，这个等级量化系数为：

有购房需求的朋友可以直接根据表里的公式计算一下。

另外，城市道路距离住宅的远近，噪音衰减的影响也是很明显的。

因此考虑道路距住宅的距离100米以外或有高大的建筑物等遮挡，则不考虑噪音影响，其中设城市道路的距离≥100米的分值为5；而100米以内按距离比例进行量化。

最后，在实际买房看房的过程中，不要只盯着一个因素去挑选楼栋，也不要觉得贵了的一定不值。

买房不是件小事，尤其是刚需购买自住房，上百万都花了，一定要买到更适合自己需求、性价比更高的那个。通过对比位置、朝向、景观、楼间距和噪音等因素，再对比一下价格，就一定能选出自己住起来最舒适的房子。

不要因为懒得分析，让自己交房后住得后悔！