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刚需和首次改善产品投放比上升，4月上海楼市将惯性延续！｜上海3月楼市分析

2021.04.15 00:00

文章来源：吉屋网

摘要:

▎城市快报丨By：世联评估

新房市场

上海

住宅新房供应

本月住宅供应市场有所回升。从上海商品住宅新增供应套数和面积角度来看，3月，商品住宅供应面积为12.05万平方米，环比上升164.25%，供应套数为1,227套，环比上升108.67%。从区域分布来看，本月仅有闵行区、宝山区及嘉定区有商品住宅新房供应，其中闵行区拔得供应头筹，供应套数为498套，供应面积为5.14万平方米。

上海3个月内两度出调控举措，并且银保监会、央行等多个部门也在重申严防违规资金入市，各类举措都在防止市场过热。在密集的政策“轰炸”下，市场需要消化。同时，从新盘的认筹结果来看，短期至少在预期上已经出现转变，后续投放的产品也以刚需以及首次改善产品为主。

本月新房供应市场有所回升，闵行区住宅供应放量。

新房成交分析

新房住宅市场成交有所回升。3月新房住宅成交10,039套，环比上升66.90%；成交均价为51,952元/平方米，环比下滑5.2%。成交区域方面，奉贤区新房住宅成交套数拔得头筹，为1,681套，成交均价为34,537元/平方米

经过2月份蛰伏，3月楼市开启传统销售季。从成交产品来看，刚需类产品以及首次改善产品占据重要位置，对后续产品成交能起到支撑作用，因此4月成交还会有惯性延续。

本月上海住宅成交市场回升，奉贤区新房市场成交较为活跃。

新房存量及去化

3月，各区商品住宅存量共计511.07万平方米，存量套数为42,152套，存量面积去化时间为5.4月，相较于2021年2月，各区住宅存量面积和存量套数均有所减少。截至3月底，商品住宅库存集中于外环以外区域，例如奉贤、浦东新区、青浦、南汇等区。其中，奉贤存量最多，以75.21万方居各区域之首，占全市存量的14.72%

郊县区域的商品住宅存量持续居区域前列，各区住宅存量面积和存量套数均有所减少。存量住宅仍然主要集中于外环以外区域。

存量住宅市场

上海

3月存量房成交相较于上月来说有明显增加，2月份由于春节原因成交量较少，3月份正式回暖后存量房成交套数为39,415套，环比增长106.95%，成交均价为52,074元/平方米，较上月略有上涨。其中上海市核心区域黄浦区的成交均价依然保持最高，为88,925元/平方米。而浦东新区成交套数依然为最高，达8,806套，占比22.34%

由于传统春节长假等因素的影响，2021年2月存量房成交数量较少，而3月份全面复工后，存量房成交量有明显回升，均价维持在一个较稳定的水平，略有上浮。

住房租赁市场

上海

2021年3月上海住房月租金相比上月有明显上涨，为近一年以来最高，月租金为78.22元/平方米•月，租售比为1:666。各城区租金差异较为显著，其中，黄浦区月租金最高，为128.14元/平方米•月，其次是长宁区，为110元/平方米•月，而金山区月租金仅27.20元/平方米•月

随着疫情的控制及春节过后房地产市场的逐步回温，上海租赁住宅市场出现明显上涨，租赁住房需求仍然很大，特别是市中心各区域由于交通便利等因素，租金都有明显上涨，外环以外区域相对租金水平较低。

土地市场

上海

土地供应

本月从供应土地面积来看，2021年3月份上海的土地供应市场有所回升。本月供应土地总面积为74.91万平方米，与上月相比上升62.25%。本月共推出12宗土地（不含保障房），受“两集中”政策影响，本月无居住用地推出。商服类用地推出3宗，供应土地面积10.53万平方米，占比为14.05%；另有其他用途用地9宗，供应土地面积64.38万平方米，占比85.95%。从供应区域来看，本月浦东新区供应宗地数夺得榜首，共推出土地5宗。

2月底，在自然资源部牵头下，全国22个城市住宅用地实施“集中挂牌、集中供地”双集中供地新政，这是导致近两月宅地供应断档的重要原因。我们可以预测，上海的首批集中供地数量会有相关的配套规则，以达到公平竞地，且稳定预期的目标。

点评：本月宅地供应断档，浦东新区供应发力。

土地成交

从成交面积来看，2021年3月土地成交市场有所回落，成交土地面积（不含保障房）为46.11万平方米，与上月相比下滑62.64%，均无溢价。本月有8宗土地成交（不含保障房），受“两集中”政策影响，本月无居住用地成交；商服类用地成交1宗，成交土地面积4.31万平方米，占为9.35%；另有其他用途用地7宗，占比90.65%。从成交区域来看，本月浦东新区、金山区、松江区土地成交市场较活跃，各成交宗地2宗。

自从22个重点城市土地供应“两集中”出台以来，对企业在重点城市的投资策略产生了重要的影响，收敛聚焦成为共识，投资重心也将发生变化，新一轮土地争夺战即将被打响。

本月土地成交市场回落，罕见无居住用地成交。

明星地块

1.95亿元成交，总价第一：橙云翔宇(上海)数字科技有限公司以1.95亿元竞得金山区枫泾工业区CB_202008002号地块，成交楼板价600元/平方米

金山区枫泾工业区CB_202008002号地块为工业用地，容积率为2.0，宗地南临G320，东临新兴路，西邻规划路，北林河流，靠近金山北站，处于上海知名工业区，工业聚集度好。

土地成交与供应

3月，从建筑面积角度来看，土地供应市场有所上升、成交市场有所回落。3月供应建筑面积为157.08万㎡，环比上升72.24%，同比下滑24.10%；成交建筑面积为79.9万㎡，环比下滑69.32%，同比下滑21.42%；土地成交金额较上月相比亦有所下滑，为6.19亿元

从往年的3、4月来看，年后是土地市场逐渐开始回暖，成交逐步活跃的月份，但受“两集中”政策影响，在2月底浦东金桥最后一幅涉宅用地出让后，上海连续两个月面临住宅用地空窗期。

3月，住宅用地供应空窗，房企拿地节奏放缓。

土地市场小结

自从22个重点城市土地供应“两集中”出台以来，对企业在重点城市的投资策略产生了重要的影响，收敛聚焦成为共识，投资重心也将发生变化，新一轮土地争夺战即将被打响。上海的首批集中供地数量会有相关的配套规则，以达到公平竞地，且稳定预期的目标。

在上海宅地供地断档的情况下，也有一些房企开始将投拓重心暂时转向周边非集中供地城市，例如3月张家港挂出的一宗商住用地吸引了500多家企业报名。

商业市场

上海

商业新房成交数据分析

2021年一季度上海商业新房成交市场有较大跌幅。2021年一季度商业新房成交1,200套，环比下跌25.97%；成交面积为17.02万平方米，环比下跌47.42%；成交均价为24,885元/平方米，环比下降1.23%。从区域分布来看，杨浦区商业一手成交均价位居首位，均价为66,944元/平方米，成交面积1,370.7平方米。在成交套数方面，浦东新区位居首位，为295套，占比24.58%。

从数据上分析，2021年一季度商业新房成交依然集中在浦东、松江、青浦、嘉定、闵行、金山等地理位置跨度较大的非核心商业区域，按板块分布其中浦东新区新场板块及青浦区朱家角板块成交最多，分别成交171套、135套，占比共计25.50%，占比接近整个商业市场成交的四分之一。

办公市场

上海

办公新房成交分析

2021年一季度上海新房办公房地产成交749套，环比下跌35.2%，同比上涨38.4%；成交面积为21.7万平方米，环比下浮52.6%，同比上涨18.8%；成交均价为36,452元/平方米，环比下浮11.8%，同比基本持平。从区域分布来看，静安区跻居办公新房成交均价首位，为64,780元/平方米，成交面积为0.25万平方米。在成交套数方面，浦东新区位居首位，为183套，占比24.4%。

2020年一季度，办公新房市场成交量较上一季度有所放缓，但处于正常状态；成交量上除崇明区无数据外，本季度虹口区、黄浦区也位列其中；本季度成交量最高的为浦东新区183套，北蔡板块较为活跃。整体来看2021年一季度上海办公新房市场表现较好。

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