管南吊打惠济2年后，惠济将迎来崛起！

1

惠济VS管南，几乎是每个买房者买房的时候都要面临的灵魂拷问。

1、惠济区、管南都没有足够的产业支撑；

2、惠济和管南离东区、CBD都比较近，且是地铁2号线的首尾两端；

3、惠济、管南，一南一北镜像对称，且价格互为竞品；

如果直接把时间往前推5年，2016年郑州楼市大涨前，惠济区代表楼盘正弘澜庭叙9000+、管南代表楼盘绿都紫荆华庭8500+，天然有1000块的差价。

惠济的优势在于：

1、工作向东、生活向北的购房理念；

2、惠济区因为限高、容积率低以及环境较好，在产品表现上更加改善

管城区我们之前写过太多次了，郑州是一个河南内部的地缘性市场，每年有大量地市的人口涌入郑州，支撑起了郑州市场。

许昌、平顶山、漯河、周口、驻马店……大部分地市客户都在郑州南侧，购房偏向上对南区有天然好感。

总之，2016年的惠济区和管南持续打擂，管南胜在人多，惠济胜在低密。

2

最近的管南很膨胀，在各个平台，中介们已经放出了”15000+起“的豪言壮语。

富田九鼎公馆涨价至18000元/㎡，富田九鼎华府涨价至14000+元/㎡，已经有房源算价到14800元/㎡。

融创城15000元/㎡精装修，要逼近永威城近16000元/㎡的尾盘价格，康桥未来公元二期放风价14000元/㎡，一期12500+元/㎡房源快速清盘中，而碧桂园名门时代城突然感觉自己也行了，要从12500+元/㎡，涨1000元/㎡+。

……

而整个惠济区全线沉默。

站在2021年4月惠济区几乎没有新房。

1、中海湖滨世家二期，三栋楼围合的小区118㎡，13800元/㎡持续销售中。

2、和昌水岸花城，自从和昌林与城被暴击之后，一直存在感很低，先是乱七八糟的内购房，然后是11000元/㎡慢吞吞卖着，去年融创中原宸院、大河宸院没卖完之前，一直被压得死死的。

目前三期叠墅在售，15000元/㎡，三期小高层预计年中入市，价格预估12000元/㎡。

3、绿都青云叙，目前二期加推6#楼，精装修15000元/㎡。绿都青云叙算是现在惠济区唯一一个各方面还OK的楼盘。

4、裕华会园，无论是开发商还是项目知名度在整个惠济区都比较低，最大的优势就是价格优势。高层12500-13500元/㎡的价格，对于刚需算是比较友善了，交通依赖于自驾，只是区域配套实在太过匮乏。

整体来看，当下的惠济区没有一个网红盘,热度很低，也就是中介口中的无房可卖阶段。

相比之下，管南市场整体又火爆、又涨价，处于碾压状态。

3

今年，惠济区首先迎来了一个概念的风口。

2020年黄河流域高质量发展战略虽然一直喊的很响，但实际的利好一直没有落地。

1、以黄河国家博物馆为核心地标正在落地，整个黄河延线的改造、发展对于当下的惠济区是大利好。宜居属性、文旅属性都在提高，等于给惠济区增添了很多独特的配套，包括地铁7号线的北延等等。

2、河南省的十四五规划，要建设三门峡—洛阳—郑州—开封—安阳世界级大遗址公园走廊，推进悬河文化展示馆、隋唐洛阳城国家历史文化公园等黄河文化地标工程建设，谋划建设黄河国家博物馆、河南博物院新院、汉魏故城遗址博物馆等，打造郑州、开封、洛阳黄河历史文化主地标城市。

惠济区的地理位置决定了惠济区绝对独吞利好。

3、交通运输部《黄河水系航运规划报告》显示：2030年，实现黄河通航达海，通行300至500吨级船舶、船队，形成现代化水上运输新通道。届时，黄河将成为我国北方水运的黄金通道。

黄河化为“内河”通航这种事情，客观来说商业价值没有那么高，对区域的改变也比不上长江，但是要知道过去因为各种原因，如防汛等，黄河一直是区域”利空“，目前黄河各种政策加持，绝对是利好。

除此之外，目前贾鲁河的改造，呈现的效果非常惊艳。

北有黄河战略，南有贾鲁河改造，配上惠济区整体的低密、宜居定位，惠济区环境加持更加明显。

总之、有现在，还有黄河战略的不断落地，还有未来的概念加持，惠济区绝对有话题。

4

更关键的是惠济区马上要推出的都是网红盘。

1、万科翠湾中城

万科老鸦陈项目目前正在做入市的前宣，案名已于前几日正式公布，翠湾中城，这个项目注定是今年大北区的网红项目。

1、老鸦陈像陈寨、庙里一样自己就是IP，双地铁位置也不错；
2、万科本身就是IP；
3、据说产品有类第四代住宅的设计，这个是亮点；

总之，按照万科卖到哪里贵到哪里(手动狗头)，打底是2万+的价格，更有中介放风25000元/㎡+，简直头铁！

2、锦艺旭辉江云著

按照地块推算应该是锦艺四季城的八期地块，锦艺这一年一直风传各种问题，这次与旭辉合作，可能也算应对了传言。不过让旭辉操盘也算强强联手了。

旭辉南四环项目交房呈现还算不错，而这次锦艺旭辉江云著地块位置很好，一线贾鲁河，紧挨学校，目前项目也刚刚开始启动，预计精装修16000+元/㎡。

3、建业花园里

这个地块简直太好了，周边已经非常成熟，旁边保利海上五月花已经在这待了好几年。去年该地块已经疯传要入市，贾鲁河一线河景，纯改善项目。

其实我们可以拿这个地块与建业河畔洋房做对比，建业河畔洋房位置要差一些，毕竟受杨金机场等不利因素影响，而且周边几乎没有配套，已经卖到23000元/㎡，所以预计该项目2万元/㎡左右的价格。

4、融创三剑客

现在谁是惠济区的地主，非融创莫属。

融创珑府三期、融创中原宸院、融创大河宸院都有后期地块，但因为各种原因融创在市场上出现了一个很明显的断档期。

其中珑府三期客观原因是古墓影响。

现场去看了一下，目前古墓好像并没有进展，珑府三期什么时候入市更是遥遥无期。但这个地块确实不错，跟二期并排，也是一线贾鲁河河景，离锦艺旭辉江云著非常近，预估价格同锦艺旭辉江云著。

目前传融创大河宸院、中原宸院都有动作。按照现在的市场情况大河路以南，惠济区标准项目15000元/㎡以下的新房几乎没有了，这两个项目新推一期如果卡在14000元/㎡价格一定有很强的杀伤力。

以上这6个项目，无论是开发商、位置、知名度各个都有IP，各个都是网红盘，一旦入市，冷清许久的惠济区市场，必然火热起来。

关键是已经至少有1个项目确定2万+左右的房价，当富田九鼎公馆站起来吼出18000元/㎡，等到下半年，沉寂已久的惠济，这次将不会被管南吊打。

言之有屋 置业指引，楼市内参 591篇原创内容公众号

【言之有屋 - 热门回顾】

扫描下方二维码，关注作者公众号