这个社会正在进入资本利得时代，而你却一无所知！

正文：

01、仅靠勤奋工作不能实现财富自由

大部分普通人都希望通过自身努力，没日没夜地工作为社会创造财富从而获得应有的物质回报，进而跻身有产一族行列。

这是过去三十余年的成功路径。但是这条路径只适用于特殊经济环境——在短缺经济下，通过不断增加商品和服务，很容易实现财富逆袭。

在90年代商品短期时期，只要你能把纽扣、手表、收音机这些东西生产出来，就能轻易卖掉，积累财富。

而今是过剩经济时代，商品、服务都大量过剩，只有资本是稀缺的。

为什么社会代际财富差距越来越大？因为资本利得速度远远大于劳动所得速度。年轻人应该尽快获得资本，而不是仅仅想着怎么努力拼体力工作。

我们不是说勤奋工作没有意义，而是说如果你想过得更好，家庭有更充足的保障，除了努力工作，你还得借助资本。

社会阶层受益的帕累托增长正在成为过去，取而代之的是资本群体的崛起，及随之而来的各方利益争夺博弈，财富的分配只会越来越不平衡。

勤劳不能致富，只能温饱，要实现致富，还得靠资本。

每一个人，包括企业，要想实现财富的爆发，无论是滴滴，还是拼多多，都得靠一次资产风口。

资产风口对财富暴增的作用要远远大于辛勤的工作，有多少人是靠工资实现财务自由的？

02、过去三十年财富积累的路径

过去的三十余年，中国经济成就举世瞩目，GDP年平均增长率8%以上，经济总量暴增150倍，经济总量由濒临崩溃一跃而成为世界第二大经济体，社会财富巨额增加，无数个体因此分得一杯羹，从而实现阶层上升。

对于普通人而言，选对一个好的行业，进入一个好的公司，遇见一个好的老板，加上自己的勤奋努力，得以加薪擢升，也可以成为金领一族。

即使没有进入职场，哪怕随便做个开餐馆、搞个淘宝项目出来创业，也能大赚其钱。

那是全国上下、社会各个阶层普遍获益的帕累托增长的黄金年代，各阶层都在向上流动：差的变好，好的变得更好。

这一切的根本都是因为有大量的增量财富产生，短缺经济提供了大量机会，谁辛勤劳作创造了增量，谁就能获得物质回报。

但是当每年的增量财富变得越来越小之时，也就是阶层固化开始的时候，就像欧美国家年GDP增长2%以下甚至零增长，没有增量财富来分配，一个人财富的增加必然带来另一个人财富的减少——只是财富的转移。

蛋糕不在变大，要想吃饱，只能把别人那一份抢过来吃了。

03、 阶层固化，财富由增量分配转为存量争夺，一场无声的资本战争即将开始

过往三十余年之所以大面积出现阶层上流、屌丝逆袭，其原因是有大量的增量财富产生，并且大部分人都能分配到财富，雨露均沾。

时光流转到最近几年，中国GDP增速持续回落，经济发展进入中低速发展的新常态，意味着今后每年的增量财富会逐渐变少，也就是新的可分配的财富正在变少。

在没有新的技术革命爆发之前，社会大部分行业都趋向饱和，产能过剩，需求不足，价格竞争激烈，干什么都不赚钱。

在没有新增财富可分配时，只能做存量财富的转移——某些人的致富就是另一些人的亏损，在这一两年表现的尤为显著：

2015年股灾，亏损累累套在山顶的接盘侠，其背后就是赚得盆满钵满的券商及大赚逃顶的投资机构；

在中国，浮躁的社会、法制的滞后、理财者知识的匮乏，财富如流水一样乱窜，很多人一夜亏光所有财产。

而在西方，因为家族财富守护得好，就表现为阶层的固化——财富很难大量频繁流动，也就很少爆发户，也没有多少一夜变贫的人。

04、rg，资本高收益率远大于GDP增长率

法国经济经济学家托马斯﹒皮凯特通过对过去300年来欧美国家财富收入的丰富历史数据进行探究，他发现代表资本收益率的r远大于代表经济增长率的g，即 rg，换言之，资本的收益率远远大于社会平均财富的增长率，拥有资本的富人不凭劳动而仅凭资本就可以获得远高于社会平均收入的财富，并以此让钱生更多的钱，从而实现社会财富日趋向资本所有者手中集中。

资本更值钱，资产的投资收益远高于劳动报酬的收益，因为资本是永不眠的。

西方社会在二战以后的和平时期，社会财富不断增加的过程中，财富开始慢慢向一些人手中聚集，并出现越来越严重的贫富两极分化。

因此我们判定，未来世界和平发展是趋势，那贫富分化就不可避免，根据rg，今后社会财富就会越来越向资产持有者手里聚集，在增量财富变小的情况下，只会把存量财富在不同群体间转移，中国一二线城市房价的暴涨已能看到这种趋势。

每一次信贷扩张，都是一次社会财富的再分配过程，财富从普通人手中向拥有资产的人手中转移，货币刺激政策的信贷扩张是贫富分化的重要推手。

不是你在自己领域不够优秀，而是别人比你高阶，懂得运用资本。

中国很多人只晓得“自力更生，勤劳致富”，却不曾停下来一刻，想一想“为什么要这么苦逼，这么勤奋”，只顾埋头于自己的领域，对社会的飞速变化一无所知。

正确的做法是离开低维领域，去一个星辰大海的世界，学习运用资本，哪怕未知，也要前行。

只有冲出去抢资本，才有进入财富阶层的资格。 否则，一生的辛劳都是被高维空间笼罩住的挣扎，再奋身努力，都赚不到大钱。

房地产就是我们运用资本的最好领域，1990年代，货币超发严重，通货膨胀加剧，国内经济增长乏力，再加上亚洲金融危机的影响，政府只能依靠商品房大量吸收超发货币，抵御通胀，拉动经济增长。

可以说中国商品房市场的设计，从一开始就是为了融资。1998房改就如同大规模的城市“上市”，每一座城市凭借土地开始了持续三十多的“融资”，使房地产一举超过股票、债券，成为中国政府最主要的资本来源。大量的高速公路、高铁、桥梁、医院、学校得以兴建完成。

既然城市就是“上市公司”，土地和房产是融资抵押物，那么买一座城市的房产其实就是买一座城市的股票，只要这座城市不断发展，你就能源源不断获得它的分红。

再回顾中国城市房地产的几个重要节点，2008年美国次贷危机引发的经济危机席卷全球。为应对危机，高层运筹帷幄，推出4万亿计划。

2008年9月15日开始，央行4次降准、5次降息，中央“10月22日新政”推出，首套二套首付下调至20％，营业税契税减免，贷款利率七折优惠。各地政府纷纷制定细则鼓励购房。买房抢房浪潮涌现，直接导致2009年、2010年房价翻倍。

2014年经济变差，2015年连续降准、降息，调低首付比例，历史再次重演。2016、2017年房价再次翻倍。

很朋友问我：房产投资获利的时代一去不返了，政策这么严，还有房产税、老龄化、拜登…

其实，2011年就有人跟我说“房地产投资获利的时代一去不返了”，大家可以到网上搜索一下当年的新闻，那时专家、学者都说得言之凿凿。

不想买房的人，总能找到一堆理由来说服自己，希腊债务、土耳其崩溃甚至巴西危机都是他们的理由。

这些人，没有底层逻辑，不懂得从中国房地产本身的命运和演变来思考它的未来走势，只会捕风捉影，采取短期、盲目的行为。

其实古今中外，世界各国的土地和建筑永远都是基础性财富命脉。你不买，其他人会买，无论出台什么政策，丝毫不影响房地产继续上涨。

最后，谈谈今年买房的几个建议吧：

如何寻找价格洼地？

宏观上造成的洼地，主要有两种：时机洼地和 地段洼地

时机洼地：一般而言，在市场情绪不稳定的时候，总体价格会有所回调，别人恐慌，您及时买入，待市场信心恢复，价格就会上来。

地段洼地：一个地段，一般经历如下生命周期：炒概念，炒配套，炒供需，炒产品。

最早期，大家发现一个板块，除了概念，基本什么都没有，大荒地一片，但是只要政府不断砸钱进去，配套就会一点点完善，慢慢认可它的人就会越来越多。随着板块不断生长，人们开始在同一个板块对比配套差异来寻找洼地，有时多一间学校，一个商业体就能拉开差价，到了后期阶段，土地开发殆尽，新房没有了，只剩下二手，这个时候，大家就开始炒产品了，也就是楼盘花园宜居环境好，户型实用，楼层朝向不错的，开始拉开价差赚钱。

微观造成的洼地：

1、新盘洼地。开发商受限于多种原因，开盘价格偏低，存在不合理定价，就是买房套利的机会，基本买到就算赢。

2、二手洼地：离婚，破产，贪官，出国，兄弟分家产等等原因，会令到二手市场出现急售的房源，这种房子也值得买入。记住每套笋盘背后都是一个家庭的不幸，人家倒霉，房子就要便宜卖了，你去接他的盘，是做慈善，因为人家等着卖房拿钱救命。

不买坑货

普通刚需买房，如果不考虑升值与将来置换卖出，只为自住，开心就好，买什么无所谓。如果考虑投资，或者几年后置换，那买的时候要注意，有些坑千万不要去碰。以下几个坑，碰一个sorry，两个损失惨重，三个直接活埋：

1、小产权房。小产权虽然便宜，但升值缓慢，并且难以转正。因为小产权是在集体土地上建的房子，这种房子产权属于集体不属于个人。所以小产权房金融属性非常差，银行不喜欢，很难办按揭和抵押，一般只能全款买，资金利用效率非常低。

2、写字楼公寓。二手房市场，满五唯一的房子因为省税费，所以很吃香。但是公寓无论是否满五唯一，都必须交20%的个人所得税。等再次出售时，要交评估价与原价差额的土地增值税，实行四级超率累进税率，征收至少30%最多60%税费。还要加上5.5%的营业税，各种杂七杂八加起来，税费堪称惊人，酱油贵过鸡，很多人都敬而远之，所以流动性非常差。买房买的是背后的城市配套，买的是一连串的资源，例如教育、医疗、就业机会、阶层通道等等。而公寓很难落户，更别谈与户口绑定的学区房，社保医疗福利。

3、别墅别墅曾经是老一辈传统人士的终极追求，好的别墅区，更是人脉的聚集，身份的象征，但由于总价太高，并且面积大，装修要耗费大量的成本且又容易老化过时，所以年轻人并不喜欢，导致别墅接盘者寥寥，流通性很差。

4、商铺十几年前，在繁华的商业步行街会有租金很贵的商铺，号称一铺养三代。如今，电商互联网早已成熟，城市发展加快，新老城更替，人口转移，消费升级，新商圈层出不穷，商铺成了一个极易受到冲击的资产。加上临时交通管制，围蔽施工，消防检查，马路改道，都会令商铺租金大幅下跌，所以商铺是一个防守性很差的东西。中国现阶段的房产，赚钱主要靠升值差价，而不是租金。一个商铺哪怕一个月收1万租金，要赚100万，也差不多十年，但是买住宅十年可以赚两波周期行情了。

5、车位车位一般住在本楼盘的人才会买，外面的人很少会买，所以潜在的接手人群极少极少，导致升值缓慢。况且，车位价格并不便宜，作为开发商的边角料，甚至单价比住宅还高，并且不能三成贷款。如果车位能涨50%，住宅至少可以翻几倍，有买车位的钱，不如再买一套住宅。另外现在住房几年就可能做一次改善置换，这个期间完全可以租一个车位来应付。一个升值缓慢的东西，我为什么要拥有它呢？租就行了。

总结起来，就是： 我们只买纯住宅

最后，我想说，人生规划的底层逻辑是概率：让自己更多地暴露在好事情会发生的环境里，然后等小概率事件起作用。房价大涨不常有，但是拉长时间来捕捉一个低概率事件是有可能实现的，先把房子买好，然后用3-5年来等待，只要房价大涨一次，你就收获了别人十年的打工收益。买房赚的不是投机的运气，而是时间的价值。

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