楼面地价9995元/㎡！秦汉地价爆破，西咸27宗土地成交！

撰文=燕十三

2021年4月19日，西咸新区一共推出27宗土地，其中，包含住宅、经适房等共19宗，约1155亩，其中沣东1宗、沣西8宗、空港2宗、秦汉2宗，泾河6宗。此外，还有7宗商服用地、1宗公共设施用地成交。

此次，土拍大西第一爆点就在秦汉新城，宗地XXQH-WB05-40，94亩住宅用地，被招商以144435万元价格摘得，综合亩单价1666万元/亩，综合楼面地价9995元/㎡，刷新渭北地价。

宗地信息XXQH-WB05-40，面积94.057亩，土地用途为住宅用地，容积率2.0—2.5，建筑密度≤20%，绿地率≥35%。该宗土地配建租赁型保障房采取集中代建方式进行，按照住宅建筑面积上限的5%（7839平米）进行配置，竞得企业按8000元/平方米的标准缴纳配建费款。建筑限高60米。

此外，泾河新城，隆基泰和拿下宗地XXJH-JG04-141，90.59亩住宅用地，成交价格90065万元，综合亩单价1127万/亩，综合楼面地价8451元/㎡。

宗地信息 XXJH-JG04-141，面积为90.600亩，土地用途为住宅用地。容积率1.5—2.0，建筑密度小于等于20%，绿地率大于等于35%。宗地商品住房项目配建租赁型保障房采取集中代建方式进行，按照建筑面积上限的5%进行配置。房地产开发企业应按7200元/平方米的标准缴纳配建款。

此次，秦汉新城楼面地价即将突破万元大关，地价上涨凶猛；泾河新城，楼面地价突破八千大关，价格再次拉升，房企如饥似渴，土拍轰轰烈烈。

以下为此次西咸新区五大板块部分成交土地信息梳理，仅作参考。

其一、秦汉新城

成交宗地板块：秦汉新城

宗地编号：XXQH-WB05-40

竞买保证金：28218万元

起始价格：56435万元

最高限价：无

成交价格：144435万元（溢价156%）

教育设施代建费用：5095万元（156780平米）

保障房配建费款：6271万元（7839平米）

配套建设费：850万元

土地综合成本：156651万元

成交单价：1666万元/亩

楼面地价：9995元/平米

竞得企业：南京招商招盛房地产有限公司

其他竞买人：1:杭州凯跃企业管理有限公司【德信】2:卓越置业集团（西安）有限公司3:河北晟隆城市建设发展有限公司【隆基泰和】4:西北致美绿城置业发展有限公司【绿城】5:西安金硕笠房地产开发有限公司【金地】6:陕西保利房地产开发有限公司7:西安景然房地产开发有限公司8:西安万科共筑房地产开发有限公司【正荣】

特别约定：

1.该宗土地配建租赁型保障房采取集中代建方式进行，按照住宅建筑面积上限的5%（7839平米）进行配置，竞得企业按8000元/平方米的标准缴纳配建费款。建筑限高60米。

2.社区综合服务用房建筑面积不小于1700平方米，并按照要求全装修无偿移交。

3.建筑品质须达到西咸新区居住小区建设品质标准及住宅建筑品质A级标准要求。

4.竞得人须按照《西咸新区居住区配套教育设施建设管理办法（试行）》缴纳配套教育设施代建费用，该项目按照要求325元/平米缴纳。

宗地二

成交宗地板块：秦汉新城

宗地编号：XXQH-ZL02-26-1

竞买保证金：15385万元

起始价格：30769万元

最高限价：无

成交价格：36769万元

教育设施代建费用：3606万元（110966平米）

保障房配建费款：4438万元（5548平米）

配套建设费：850万元

土地综合成本：45663万元

成交单价：549万元/亩

楼面地价：4118元/平米

竞得企业：陕西省西咸新区秦汉新城开发建设集团有限责任公司

其他竞买单位：陕西民沣实业控股集团有限公司

特别约定：

1、该宗土地配建租赁型保障房采取集中代建方式进行，按照住宅建筑面积上限的5%（5548平米）进行配置，竞得企业按8000元/平方米的标准缴纳配建费款。

2、社区综合服务用房建筑面积不小于1700平方米，并按照要求全装修无偿移交。

3、建筑品质须达到西咸新区居住小区建设品质标准及住宅建筑品质A级标准要求。

4、竞得人须按照《西咸新区居住区配套教育设施建设管理办法（试行）》缴纳配套教育设施代建费用，该项目按照要求325元/平米缴纳。

其二、泾河新城

成交宗地板块：泾河新城

宗地编号：XXJH-JG04-141

竞买保证金：9513万元

起始价格：47565万元

最高限价：无

成交价格：90065万元（溢价89%）

教育设施代建费用：3140万元（120800平米）

保障房配建费款：4348万元（6040平米）

幼儿园及配套建设费用：4530万元

土地综合成本：102083万元

亩单价：1127万元/亩

楼面地价：8451元/平米

竞得企业：河北晟隆城市建设发展有限公司【隆基泰和】

其他竞买人：1:陕西盛恒嘉诚置业有限公司2:陕西省西咸新区泾河新城开发建设（集团）有限公司3:西安金尚呈房地产开发有限公司【金地】4:咸阳南沣置业有限公司【中南】5:卓越置业集团（西安）有限公司6:西安万科共筑房地产开发有限公司7:西安正耀兴置业有限公司【正荣】

特别约定：

1、竞得人须建设用地面积不小于8100平方米的18班幼儿园，并在建成后无偿移交给泾河新城管委会，相关设施须达到新区品质标准及行业主管部门要求并全装修交付；

2、社区服务用房面积不得小于1700平方米，并建成后无偿移交给泾河新城管委会，相关设施须达到新区品质标准及行业主管部门要求并全装修交付；

3、竞得人须按照《西咸新区居住区配套教育设施建设管理办法（试行）》缴纳配套教育设施代建费用。

4、建筑品质须达到西咸新区居住小区建筑品质标准及住宅建筑品质A级标准要求。

特别约定：

1.竞得人须建设用地面积不小于6750平方米的15班幼儿园，并在建成后无偿移交给泾河新城管委会，相关设施须达到新区品质标准及行业主管部门要求并全装修交付；

2.社区服务用房面积不得小于1700平方米，并建成后无偿移交给泾河新城管委会，相关设施须达到新区品质标准及行业主管部门要求并全装修交付；

3.竞得人须按照《西咸新区居住区配套教育设施建设管理办法（试行）》缴纳配套教育设施代建费用;

4.建筑品质须达到西咸新区居住小区建筑品质标准及住宅建筑品质A级标准要求。

成交宗地板块：泾河新城

宗地编号：XXJH-JY05-31-A-01

竞买保证金：2893万元

起始价格：14465万元

最高限价：无

成交价格：21065万元（溢价率46%）

教育设施代建费用：1194万元

保障房配建费款：1322万元

幼儿园及配套建设费用：400万元

土地综合成本：23981万元

亩单价：871万元/亩

楼面地价：6529元/平米

竞得企业：陕西省西咸新区泾河新城开发建设（集团）有限公司

其他竞买单位：1:西咸新区泾河新城生态发展集团有限公司2:西咸新区绿地原点置业有限公司【绿地】3:咸阳南沣置业有限公司【中南】4:西安万科共筑房地产开发有限公司【万科】

特别约定：

1、社区服务用房面积不小于800平方米，若与XXJH-JY05-31-B-01为同一开发主体，两地块社区综合服务用房可统筹建设，并应于首期开发地块同期建设，并在建成后无偿移交给泾河新城管委会，相关设施须达到新区品质标准及行业主管部门要求并全装修交付；

2、竞得人须按照《西咸新区居住区配套教育设施建设管理办法（试行）》缴纳配套教育设施代建费用；

3、建筑品质须达到西咸新区居住小区建设品质标准及住宅建筑品质A级标准要求。

成交宗地板块：泾河新城

宗地编号：XXJH-JY05-31-B-01

竞买保证金：7143万元

起始价格：35715万元

最高限价：无

成交价格：50715万元（溢价率42%）

教育设施代建费用：2358万元

保障房配建费款：3265万元

其他配套建设费用：2182万元

土地综合成本：58520万元

亩单价：860万元/亩

楼面地价：6452元/平米

竞得企业：陕西省西咸新区泾河新城开发建设（集团）有限公司

其他竞买单位：1:西咸新区泾河新城生态发展集团有限公司2:西安万科共筑房地产开发有限公司【万科】3:咸阳南沣置业有限公司【中南】4:西咸新区绿地原点置业有限公司【绿地】

特别约定：

1、该宗地商品住房项目配建租赁型保障房采取集中代建方式进行，按照建筑面积上限的5%进行配置。房地产开发企业应按7200元/平方米的标准缴纳配建款。

2、竞得人须建设用地面积不小于2700平方米的9班幼儿园，并在建成后无偿移交给泾河新城管委会，相关设施须达到新区品质标准及行业主管部门要求并全装修交付；

3、社区服务用房面积不得小于1700平方米，若与XXJH-JY05-31-A-01为同一开发主体，两地块社区综合服务用房可统筹建设，并应于首期开发地块同期建设，并建成后无偿移交给泾河新城管委会，相关设施须达到新区品质标准及行业主管部门要求并全装修交付；

4、竞得人须按照《西咸新区居住区配套教育设施建设管理办法（试行）》缴纳配套教育设施代建费用。

5、建筑品质须达到西咸新区居住小区建筑品质标准及住宅建筑品质A级标准要求。

其三、沣东新城

成交宗地板块：沣东新城

宗地编号：FD2-7-19、FD2-7-20

竞买保证金：16100万元

起始价格：80500万元

最高限价：无

成交价格：113500万元（溢价率41%）

教育设施代建费用：2376万元

保障房配建费款：3107万元

配套建设费：400万元

土地综合成本：119383万元

成交单价：1215万元/亩

楼面地价：6563元/平米

竞得企业：西安沣东地产有限公司

其他竞买人：1:西安高达房地产开发有限公司【万达】2:西安万科共筑房地产开发有限公司【万科】

特别约定：

1、该宗土地配建租赁型保障房采取集中代建方式进行，按照住宅建筑面积上限的5%（3655平米）进行配置，竞得企业按8500元/平方米的标准缴纳配建费款。

2、社区综合服务用房建筑面积不小于800平方米，并按照要求全装修无偿移交。

3、建筑品质须达到西咸新区住宅建筑品质、商务写字楼A级标准

4、竞得人须按照《西咸新区居住区配套教育设施建设管理办法（试行）》缴纳配套教育设施代建费用，该项目按照要求325元/平米缴纳。

本次成交去掉的相关摘地要求：

1、竞得人或其全资子公司须为世界500强企业（以2020年《财富》杂志公布的最新榜单为准）

2、竞得人须在沣东新城自由贸易试验区范围内投资建设一个不少于9万平方米商业综合体，土地交付后3年内建成运营

其四、沣西新城

其五、空港新城

成交宗地板块：空港新城

宗地编号：XXKG-DZ02-32

宗地性质：共有产权住房

竞买保证金：3372万元

起始价格：16858万元

最高限价：无

成交价格：16858万元

教育设施代建费用：2922万元（112396平米）

保障房配建费款：4046万元（5620平米）

其他配套建设费用：2875万元

土地综合成本：26701万元

亩单价：317万元/亩

楼面地价：2375元/平米

销售价格：9200元/平米

建设开发成本和利润合计：6825元/平米

竞得企业：陕西空港星皓房地产有限公司【空港安居置业】

特别约定：

1、本次出让采取限房价、竞地价模式，限房价竞地价。

2、明确未来销售价格：该宗地内须按照《空港新城共有产权住房试点项目实施方案（试行）》建设，房屋价格为9200元/平方米，按照购房人所占产权比例80%销售，销售均价为7360元/平方米（上下浮动不超过5%），剩余20%产权份额由政府持有。

3、竞得人须按照《西咸新区居住区配套教育设施建设管理办法（试行）》缴纳配套教育设施代建费用，该项目按照要求260元/平米缴纳。

4、竞得人须建设一个用地面积不小于4050平方米的9班的幼儿园，并在建成后全装修无偿移。

5、社区综合服务用房总建筑面积不小于1700平方米，竞得人须在建成后全装修无偿移交。

建设品质须达到西咸新区居住小区建设品质标准及住宅建筑品质B级标准要求。

成交宗地板块：空港新城

宗地编号：XXKG-DZ02-46-(02)

竞买保证金：6851万元

起始价格：6851万元

最高限价：无

成交价格：6851万元

教育设施代建费用：742万元

保障房配建费款：822万元

土地综合成本：8415万元

亩单价：491万元/亩

楼面地价：3685元/平米

竞得企业：上海东航置业有限公司

特别约定：

1、该宗土地配建租赁型保障房采取集中代建方式进行，按照建筑面积上限的5%进行配置，竞得企业按7200元/平方米的标准缴纳配建费款，建筑限高45米。2019年8月8日，上海东航置业有限公司底价16835万元摘得XXKG-DZ02-46-(01)号宗地60.12亩，和本次出让地块同时一个项目，土地价格也上涨了120万元/亩，上涨率43%。

2、竞得人须在空港新城范围内建设一个投资额不低于3.5亿元且投资强度不低于300万元/亩的临空产业园

3、竞得人须按照《西咸新区居住区配套教育设施建设管理办法（试行）》缴纳配套教育设施代建费用，该项目按照要求325元/平米缴纳。

4、建筑品质须达到西咸新区住宅建筑品质A级标准要求。

其中，空港新城成交一宗共有产权住房用地，约84.28亩，由陕西空港星皓房地产有限公司【空港安居置业】摘得，折合亩单价317万元/亩，楼面地价2375元/㎡。

此外，共有产权约定房屋价格为9200元/㎡，按照购房人所占产权比例80%销售，销售均价为7360元/㎡（上下浮动不超过5%），剩余20%产权份额由政府持有

结合此次西咸新区土地成交，共有以下四点与大家分享，仅作参考，不作为投资依据。

其一，西咸新区大批供地。此次，西咸新区27宗土地成交，涉及五大新城，其中住宅和经适房用地达到1155亩，这已是4月份西咸新区第三次千亩以上土地成交。西咸新区无疑是大西安土地及新房市场的供应主力。

其二，秦汉地价火速上涨。此次，招商高价摘得秦汉新城94亩住宅用地，综合楼面地价9995元/㎡，即将突破万元大关，目前西咸五大新城之中，秦汉新城最高楼面地价仅次于丝路能源金贸区、沣西新城。

其三、泾河新城土拍火爆。2021年4月6日，卓越、正荣摘地泾河新城，土地楼面价打破7112元/㎡，时隔半月之后，隆基泰和再次高价斩获泾河90.59亩土地，综合楼面地价8451元/㎡，再加上4月12日万科摘地泾河，半月之内，接连爆出4宗高价地，泾河新城土拍市场火爆程度可见一斑！

其四、地价轮动效应已经开启。2021年以来，西安及西咸土拍轮番刷爆朋友圈，从曲江到浐灞，再到沣西、泾河、秦汉，高价地接连不断。在西咸五大新城中，继能源金贸区打破1.6万/㎡，沣西新城打破1.2万/㎡之后，秦汉新城、泾河新城也开启高价抢地模式。

随着西咸地价上涨，西咸房价也在攀升，沣东房价力压主城区，沣西今年精装小高打破1.9万/㎡，随着泾河新城楼面地价突破8000/㎡，未来售价或将在1.5万/㎡以上，西咸的房价洼地已经不复存在。

近期，沉浸在土地红利狂欢之中的西安市场，一次次突破大家的想象，对于普通家庭而言看准结构性机会，关注老盘新推，依然是当下买房的最佳选择。

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