2021，深圳买房，请再等等

一天一调。

今年以来，全国楼市调控政策发布数量超过140条，单月数量超过40条，平均每天1.3条！

深圳，正是这轮调控的重中之重！

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2020有多火，2021就有多冷

冰火两重天，形容深圳楼市恰如其分。

2020年深圳楼市，率先起飞领跑全国行情，出乎很多人意料，没想到疫情年份还能跑得这么快。

深圳这座城市，基本功相当扎实，GDP全国第三。

购房者愿意用真金白银投票深圳。

2020年深圳二手房网签量创新高，全年网签（含自助）120295套，比2019年（102593套）高出17.3%。

2018年，二手房网签量86256套；

2019年，二手房网签量102593套；

2020年，二手房网签量120295套；

三年，一年一个新高峰。

1月延续2019年下半年火热市场行情，2月受春节假期和疫情双重影响，网签量处于历史低位。3月复工复产后，市场处于稳健恢复状态。

进入4月，几个热点新盘“日光”奇幻开局，瞬间进入了“躁动”状态，随后在需求集中释放与市场“炒作”、金融“宽松”等多重因素的相互影响下，市场快速反弹“燥热”。

直到715政策出台，市场迅速降温，网签量在8月迅速回落近7成。

二手房网签量在低位运行几个月后，随着市场对于新政的逐步适应，以及在购房者长期看好深圳未来及新房“打新”潮氛围带动下。

进入11月，二手房网签量逐步企稳，呈现强势反弹态势，12月交出网签量“过万”成绩单。

深圳新房热度，一点也不输二手房。全年成交45384套新房，创下2016 年以来新高，平均每个月诞生3个日光盘。

比起让人咂舌的成交量，价格更令人惊心动魄。

深房中协对中介机构上报的2020年12月成交数据分析，得出一个判断：二手房成交均价76076元/平。而2020年1月成交均价60776元/平，一年时间涨幅达25%。

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2021年，深圳买房容易吗？

然而，进入到2021年，去年怎么火的，今年就怎么还回来。

去年这时候深圳满城尽是“打新人”。

距光明大道上的网红神盘金融街开盘还有2个月，满城风风雨雨，买家燥热不已。

两个朋友抱着试试的心理去认筹，结果一点也不意外，瞎折腾白跑一场。后来打听一圈，发现只有一个粉丝中签了。

今年这时候很像寂静的黑夜，一片静悄悄，连针掉地上都能听见。

前几天，去前海中介地铺走了一圈，发现士气很低落，“没有开单，压力很大，再这样下去就熬不住了”。

市场迅速从燥热到冷清，主要是因为“208”新政的出台。

2月8日，深圳市住建局突然发布的《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，让市场始料未及，原本期待的“留深过年”可能提前引发楼市行情扑空。

而且，208新政不同以往的调控直接压制需求，这一次的发力点在金融端——银行发放房贷的额度直接与官方参考价挂钩。

本质上，这是“去杠杆”。

将之前借助高杠杆购房的需求进行风险管控，原本资金实力不达标的需求暂时剔除，长远来看有利于楼市稳定健康发展。

“208”新政出台以来，二手房迅速骤冷，除了2.8当天卡点成交和春节假期，其他几周成交量不超过1500套。

2.8-2.14，二手房成交1671套

2.15-2.21，二手房成交416套

2.22-2.28，二手房成交1308套

3.29-4.4，二手房成交1315套

4.5-4.11，二手房成交1118套

4.12-4.18，二手房成交1416套

和2020年12月月均3132套相比，减少了近三分之二。

之前，房产大象做过一期文章，截至3月28日，深圳新房一共开盘21个，售罄14个。大部分在“208”新政前开盘。（）

“208”新政后，开盘项目热度、关注度明显降低。

3月倒是有5个楼盘开盘，货量不多，有2个还是尾盘清货，很快就售罄了，打新竞争激烈异常激烈。

进入4月，预计入市新房只有寥寥5个。

对深圳楼市稍有了解的人都知道，预计入市楼盘并不会都开盘。

4月过去20天，至今只有恒大城和壹城中心2区拿预售，另外4个据说还在备案博弈中。

有人说，拿了预售的新房在低调买，不会像往年大张旗鼓地搞线下选房，今年调控形势这么严，都不愿声张，新房不比商办，慢慢买也不愁。

对刚需来说，今年确实很艰难。一是价格上去了，二是打新也更激烈。

自嘲“深圳卑微打工人”的小A，来深圳5年了，前两年看到身边很多朋友都买房了，无奈深圳房价太高够不着，好不容易首付攒得七七八八了，前段时间去认筹光明万悦山，结果积分不够，被拒之门外。

从目前市场的种种表现来看，这一轮调控博弈更复杂，横盘周期也更长，2021年在深圳买房要做好持久战的准备，不仅考验资金实力，考验积分，还考验耐心。

或许当下，等一等是最好的选择， 等一个合适的时机，等一个合适的项目。

耐心等待时，要做好这几件事。

1、社保不要断

社保中断直接影响购房资格，后果非常严重。

2、流水好好经营

流水覆盖收入两倍，如果不能，要提早准备、未雨绸缪，半年或一年稳定优质流水最佳。

3、户口转深圳

深圳是一线城市入户政策最宽松的，深圳户口人数五年增58%，最近市发改委答复市人大代表建议时提到：入户政策不宜再放宽！

作为超大城市，深圳户籍人口增长或将面临失控局面，造成人口剧增，因此不宜再放宽。不排除深圳会收紧落户政策。如果计划在深圳长期发展，老家无地征收无房拆迁，还是尽早落户。

4、多多看房

买房是很多人一生中最“烧钱”的决定，买房过程中大大小小的问题很多，看房本质是为了解决信息不对称，获取更多有价值的信息，帮自己做判断做决定。

重磅预告

二手房指导价虽然惊喜，但业主心态坚挺，迟迟不愿降价卖房。

新房和二手房价格“倒挂”厉害，打新成为这届刚需买房的首选项。

当然，打新也没那么容易。

今年，深圳打新有多难？

新版积分规则着实劝退了不少人。

要拼首套资格，要拼深户，要拼社保时长，要拼首付款来源，要拼流水，更要拼人气。

查征信次数过多，婚姻状态是否真实，都要接受严格审核。

总之，楼盘人气越旺，机会越渺茫。

这一番比拼下来，多少人要败下阵。

这届打新人真难！

如何打新不陪跑？

4月21日晚19:30，房产大象联合创始人大猫、永高楼市创始人永高，两位资深地产大咖将在【抖音+视频号】线上直播，解析2021深圳打新规则，拒做陪跑“打新人”的你，千万不要错过干货。（抖音、视频号搜索【房产大象】，预约直播，锁定精彩）

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