沈阳3月新入市商品房刚需占比不到15% 刚需购房者已被挤出市场

2021年3月沈阳楼市复苏迹象明显，虽然成交量增长不大，但商品住宅供应基本恢复。然而在全市普涨的情况下，浑南区新增商品住宅平均销许备案价（下称均价）竟然出现同比下跌！当然楼市有涨就有降，但在目前这个时间点，浑南区商品住宅价格同比下跌是否会影响市场信心？与此同时，3月新增商品住宅平均单套面积过百平，平均单套总价高达153万元/套，刚需购房者能够选择的只有存量房，否则就只能选择二手房了，可以说沈阳普通刚需购房者已经被“挤出”商品住宅市场。

整个3月份沈阳共审批53个销许，包含商品住宅8359套88.86万平，新增商品住宅整体均价14395元/平，同比上涨35.9%！9个市辖区（不含辽中区，下同）中的7个行政区有新增商品住宅供应，但只有浑南区均价下跌，由于浑南区热门板块已基本完成置业升级，刚需板块又被沈抚新区分去不少热度，未来一段时间浑南区房价走势不太乐观。

3月沈阳楼市供应量接近90万平，与前两年同期供应量基本持平，但整体均价差别就比较大了。2019年3月沈阳新增商品住宅96.13万平均价10127元/平，2020年则是90.33万平和10593元/平，4.6%的同比涨幅尚在可接受的范围，然而2021年3月新增商品住宅整体均价高达14395元/平，同比涨幅高达35.9%！

也许我们可以“鸵鸟”一般的认为“商品住宅价格上涨是因为都是改善型房源”。确实，3月新增的53个销许里，均价在万元以内的仅有8个，其中还包括2个回迁房项目的“历史遗留”，实际仅有6个销许1174套房源均价在万元以内，整体占比不足15%。如果不计算这6个销许以及2个回迁房销许，沈阳新增商品住宅均价将直逼1.6万元/平，单套均价将超过175万元/套。

就算将所有房源都计算在内，153万元/套的平均总价也不是普通家庭可以承受的，就算3成首付以及契税、维修基金等费用合计就要接近50万元，现在能拿出这样一笔“巨款”的年轻人不多。

3月的沈阳楼市还是沈北与浑南的“南北争霸”。沈北新区供应量稍高一点，但两者的均价差别就非常大了。沈北新区供应商品住宅2564套24.45万平，整体均价10294元/平同比上涨15.6%。浑南区新增商品住宅2030套24.24万平，虽然均价出现环比、同比双下跌，但仍超过1.6万元/平套均总价192万元/套，仅排在大东、和平之后列第三位。

在商品住宅市场上，苏家屯早已不是沈阳房价副班长了，3月苏家屯区4个项目有住宅房源入市，整体均价11944元/平较沈北新区高出16%，虽然价格高但去化速度不快，好在供应量少，预计去化周期与沈北相差不大。

3月的大东楼市着实吸引眼球，虽然供应量仅有90套是全市最低（仅计算有供应的区域），但16962元/平的均价结合135.65平的套均面积，产生了230万元/套的套均总价，成为3月新增商品住宅平均总价最高的区域。

其他几区之后，沈北新区套均95平套均总价98万元/套，还能选到部分刚需房源；皇姑区面积虽然不大但单价较高；于洪区套均面积也超过百平，小户型房源不多；和平、铁西3月新增住宅均为高单价的改善型房源。目前的沈阳楼市，刚需购房者可选余地真得不多。

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