当北京房地产进入“爆款驱动”时代 这个项目缘何突围？

地产财富会

当北京进入产品竞争更激烈的新阶段

无爆款 不出圈

怎么卖得更好、如何制造爆款

从拿地、规划到产品营造、营销

任何一个环节都不能马虎

2021-4-25

开盘2小时，到访700人，10亿总成交。

2021，又一个北京人居爆款现身，在本月开盘即迎热销，带动了北京的“小阳春”。

位于北京顺义城芯板块的公园都会，在70～120平⽶面积段的高需求面积段内，兼容了300～500万价格段的高品质产品，准确击中了刚需刚改群体“既要这又要那还要总价首付合适”的痛点，一击即“爆”。

在地产财富会看来，公园都会的出现，并非意料之外。

北京市场在市场政策推动下，竞争愈发激烈，已经进入“爆款驱动”时代。无“爆款”，不出圈。

一方面，是北京在前几年土地市场高涨的“产品被豪宅时代”以及政策推动下的“限价房时代”中，人居产品供应长期呈现两级分化状态，积累下大量对品质人居和总价均有要求的中坚刚需刚改客群，找不到合适的产品已久。

一个高需求低供给的市场基础，因此形成。一旦出现合适的多维度高品质产品，必成“爆款”。

爆款驱动时代的另一面，是在北京，实力房企云集，产品竞争“白热化”。根据市场二八原则，市场上至少大于80%的需求都会集中到少于20%的爆款中。

在利益和竞争的吸引力和压力影响下，北京进入“爆款驱动”时代，有实力的开发商都在牟足了劲在能力空间内试图创造爆款。

爆款制造第一条

进入高需低供市场

想要制造“爆款”的开发商很大，但成功者只是少数。因为市场优质爆款的出现并不容易。

一般而言，需要天时地利人和，才有望进入高需求低供给的市场中。

地利自不必说，正如李嘉诚所言，“决定房地产价值的因素,地段、地段,还是地段!” 好地段的土地，是房地产爆款出现的第一条必备条件。

同时，制造优质爆款，在什么时机取得的好地段土地同样重要——这不仅关系着产品的成本空间，也关系着产品未来计划能够进入哪一个范围段市场，以及具体定位应当如何设计。

只有地段好、且拿地时机合适成本合理，产品才有机会进入高需求段市场。

而高需求段市场竞争激烈，需要PK绝对实力。又唯有团队实力强大，有空间、有能力打造一款全维性能卓越的产品，才有可能制造出市场优势爆款。

这就是爆款制造的天时地利人和，缺一不可。

再看公园都会，这个项目的热销基因，在拿地之初，就已现端倪。

2020年8月，这块位于顺义城芯的不限价宅地被城建旭辉首开联合体以底价拍下之时，“爆款制造”就已经开始了。

抓住拿地窗口期的“天时”，以合适价格拍下优质土地，是全维度“爆款制造”的第一步。因为这意味着，这个项目能有更多的空间去打造更多优势，同时在总价上合理定价，从而进入“爆款”所必须的高需低供市场。

拿地窗口期、底价拿地、顺义城芯——单看这几个关键词，就知道天时地利，公园都会都抓住了。

再看人和。城建旭辉首开联合体的实力自不必说，其中操盘项目的旭辉更是顺义区域内更懂市场、更擅长爆款制造的强者——曾经四年蝉联顺义销冠，打造过祥云赋等人居爆款。

另外，值得关注的是，在城建旭辉首开联合体拿地一个月后，北京自贸区·国际商务服务片区于2020年9月挂牌，顺义自贸区产业经济因此加速崛起，新一轮土地热兴起，区域未来价值持续看好——可谓是少有的天时地利加成效应。

一个在高需低供市场刷新北京世界观的产品，因此诞生。

爆款制造第二条

高配下沉 成为“绝无仅有”

天时地利人和的好条件，给予了公园都会更多的产品打造空间和热销能量，也更加剧了项目操盘团队要通过极致聚力打造更高品质产品的信心。

这个项目的目标不只是成为市场上的20%，更是以全维度卓越产品，成为市场上，客户所期盼、需求的“绝无仅有”。

为此，不同于常规市场产品⾼配⾼⽤、低配低⽤的打造逻辑，公园都会考虑到北京刚需刚改客群对于住房功能的需求更加综合、多元，以⾼配下沉的产品逻辑来打造公园都会。

这一次，公园都会全⾯集中成熟的改善型产品线和服务模块，更将⼯业化制造标准、透明⼯⼚建造理念落地，并全面加载CIFI-7智能科技、携⼿阿⾥研发的HUMAN智慧健康体系，⽤品质全⾯“堆料”，打造了⼀个旗舰型产品。

这是过去大家在北京300～500万价格段所从未见过的产品。

对于市场竞争对手而言，公园都会壁垒极高——不仅有实力壁垒、品质壁垒，更有总价壁垒。

而对于客户来说，这成为一线中坚青年客户群在这个价格段选择中的“绝无仅有”。

爆款制造第三条

产品为王 与客户深度共情市场

产品为王，这是爆款制造的终极核心。

而要做出真正的好产品，让产品击中客户痛点、解决客户需求，需要操盘团队进一步明确与了解目标客户、并与目标客户深度共情。

据了解，仅仅在前期调研中，公园都会就做了300组定量调查问卷，并针对近一年有意向在顺义购房的客户进行深访，深入了解其置业逻辑、产品需求、置业敏感点等。

在深度调研中，公园都会进一步明确了目标客群：25-39岁的中青年，单身或一孩家庭，而大部分集中在朝阳和顺义——他们是一线城市的中坚青年，也是“中艰青年”：当⼈⽣阶段到了结婚、生子、成家，如何买房成为必答题。而如今，在⼀线城市市场热度快速升温和政策调控不断升级的环境挤压下，买房成为焦虑的来源。

为家庭考虑，他们必须提前考虑学区、环境、地段、配套、未来房产溢价等，也必须在价格与位置、⽣活品质与购房压⼒中做出权衡。在现实的压力下，“要买怎样的房”变成了“选择买怎样能买的房”——当人生的必答题变成了艰难的选择题，中艰青年们不得不放弃⼀些需求，换来另⼀部分的需求满足。

什么时候才能不将就，什么时候才能全都要？ 公园都会，就是北京给这批“中艰青年”的新答案——总价合理、生活便捷、全维度好人居。

300至500万价格段，总价268万起，从上车北京人居的第一条价格线开始起步，中艰青年家庭在这里走向的，是自己的美好人生。

生活便捷，顺义主城成熟生活配套、周边优质教育配套、丰富医疗配套，仁和公园、顺义公园、潮白河、温榆河生态功能带等生态资源，以及新国展、罗红艺术馆、红砖美术馆等艺术资源……生活所需，皆在手边。

全维度好人居，公园都会全面加载城建旭辉首开联合体多年成熟产品营造能力和创新能力，几乎所有户型全都升级至三面宽、高舒适、强功能性户型。即使是最小的72平米两居，也做到了户型方正、南北通透，并拥有宽绰通厅和三分离卫生间等超尺度设计，甚至是餐厅有窗、正对公园，四季美景皆在眼前。

具体到项目细节上，公园都会不仅满配了普通刚需项目配置，还增加了当下顶豪产品才会配置的“酒店式通透大堂、一梯两户、大尺寸玄关、中西厨空间、落地窗”等等超标设置，更有“自由巨厅、全系大客厅、超尺阳台、照亮厨房操作台面的横窗”等诸多全维度的惊喜人居细节。

从艺术到⽣活，从健康到娱乐，从⼉童到⽼年，公园都会⼀次性满⾜年轻⼈对家对未来的全部想象——这是公园都会对于北京楼市的深刻理解，也是给北京刚需刚改⼈群⽣活改善需求的新答案。

值得注意的是，随着区域价值提升、产品价值显露，公园都会开盘后不久价格即上涨3%。明确可见的资产价值提升，给予潜在买家又一颗“定心丸”，也将让老业主持续为项目给带来更多客户，持续延长项目的“爆款时效”。

可以预见的是，“爆款驱动”下，以公园都会为标志，一个全新的产品时代，已经到来。

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