在全国最强“鸡娃”区，海淀家长又在算计新政后的房价走向

编者按：本文来自微信公众号“未来可栖”（ID:hifuturecity），作者：赵晓丽，36氪经授权发布。

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在热播剧《小舍得》中，女主南俪一家为了让女儿上拥有优质教学资源的雅德中学，费尽周折买下了雅德学区房，然而学区房刚到手还没“热乎”，新政一出，小升初要看学籍，必须要在本区上了小学才能上初中，否则房子和户口都不顶用，欢欢上雅德无望，一家人白忙活一场。

鸡娃圈流传这样一句话，中国鸡娃看一线（城市），一线鸡娃看海淀。

4月23日，北京市海淀区发布《2021年义务教育阶段入学工作的实施意见》（ 以下简称《实施意见》 ），其中有两条格外引人注意：

一，2022年1月1日后从外省市或北京市其他区迁入海淀的适龄儿童，入学时不再对应登记入学划片学校，在区内协调解决；

二，2022年起，所有用于九年一贯制学校登记入学的住房，九年内只提供一个入学学位（ 符合国家生育政策的除外 ）。

这一入学新政出来后，立即牵动着广大鸡娃家长的心，引起了一番热议，小栖在家长帮贴吧上看到，不少海淀家长对学区房政策表示担忧。

家长帮贴吧海淀家长关于“2211”新政热议

有海淀家长表示“一定要在娃从肚子里出来前，买定海淀的房子，哪怕先买个渣小区落户，然后几年在置换到海淀好的学区”、“如果现在买了，就真的是在高岗上了，除非不在乎房价是否涨跌，纯为了上学”、“22年1月1日之后落户到海淀的，是不能在海淀上学了吗，有房也不能上吗”……

1.

海淀二手房目前整体价格平稳

对于海淀学区房来说这是重磅的冲击，因此有家长担心，“2211”入学新政是否带动海淀房价的上涨？现在是否属于高位接盘？

新政已经发布了三天，小栖通过海淀万柳片区的某二手房中介公司经纪人了解到，目前海淀楼市价格并没有发生变化，业主也没有提价。

“从目前楼市来看，并无明显的价格上的变动。实际上，无论是居住需求还是上学需求，购房者也越来越理性，尤其是准备买学区房的购房者，在买房半年前就将市场考察的非常清楚”，二手房经纪人王先生说到。

另一家二手房中介姜先生也说到，“海淀学区房目前整体成交价格相对平稳，还没有出现大幅涨跌，但最近看房的人多，大部分都在观望状态。我觉得大部分客户都会赶在今年落户，后半年交易量可能会稍微大一些”。

海淀学区房也是等级比较严明的，学区分化严重，第一梯队的学区房基本在万柳、中关村商圈，因此房价也比较贵，而西三旗、学院路、花园路等学校比较平庸。海淀优秀的中学为海淀“六小强”，包括十一学校、人大附中、北大附中、清华附中、101中学、首师大附中，一位网友说到。

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学校的不同，各片区的房价也有所不同。小栖在贝壳找房官网查询，目前贝壳找房显示的海淀在售房源为5843套，均价万每平米。中关村商圈、万柳商圈的均价比较高，中关村商圈均价在万元每平米，万柳商圈在万元每平米。

来源：贝壳找房官网

根据以往惯例，每年都有两次学区房爆炒热：一是每年入学的时间，基本都在3-4月前后。因为如果不在5月1日前办好手续落户，当年是肯定不能入学了。二是中考时间，一波准备入学的家长会在学校附近购买一套房子方便居住。

经纪人王先生也表示，海淀的房价早在在去年4月份就已经开始上涨了一波，而现在海淀楼市的房价主要受到楼市小阳春的影响。

在家长帮贴吧上看到，也有一部分家长对如今入手海淀学区房是否是高位接盘问题有所担忧。对此，经纪人姜先生表示，确实有这样的可能，但是也看政策执行的情况，如果2022年以后非学区的房子有可能变为学区，价格也可能会涨。

有业内人士推算，北京的小学入学高峰在2023年，预计5年后即2026年左右，幼升小的压力将有所缓解。未来随着入学人口的减少，今天备受关注的多校划片、跨学区调剂政策很可能会逐步淡化。

2.

短期将迎来成交潮，长期学区房降温

可以预料的是，在2022年之前，可能会出现一批抢时间落户海淀的家长。

诸葛找房研究院陈霄表示，受到2211政策影响，必然会有一批家长要赶在2211之前落户海淀，占个“坑位”，预计短期内会带动一波成交潮。

类似这样的情况，去年5-7月在西城也出现过。2020年4月底，西城推出“731新政”，规定2020年7月31日后在西城区购房并取得房产证用于升学的，以及7月31日后从本市其他区迁入西城区户籍的，实施多校划片入学。

因此在去年5月到7月三个月的窗口期，西城的学区房成交量出现了一个几乎翻倍式的涨幅。根据中原地产研究中心数据显示，在2020 年 4 月 "731 政策 " 之前，西城二手房单月网签量为 800 套，政策之后井喷到了1600 套至 1900 套。而"731" 节点之后，西城学区房成交量开始萎缩。

事实上，自从去年4月份以来，海淀二手房房价一直处于上涨的趋势。

根据诸葛找房研究院数据发现，从2020年8月份起，海淀二手房均价突破8万以后，一直逐渐上涨。但这与疫情有一定关系，诸葛找房陈霄表示，在疫情影响之下，很多家庭出国计划被迫中止，转而投向国内学区房，带动学区房板块的热度飙升。

数据来源诸葛找房

而为了遏制学区房的房价的疯狂，有关部门一直对学区房的监管一直没有停过。

例如就在“2211”新政发布的一天前，北京市住建委就发布了《北京市住房和城乡建设委员会关于进一步加强房地产市场秩序整治工作的通知》，内文提出“禁止用学区房炒作房价”。

根据“2211”新政，长期来看，2022年1月1日后从外省市或北京市其他区迁入海淀的适龄儿童在区内协调解决。

就意味着学区房的作用可能要“失效”了。

业内人士认为，即使不再登记划片校区，大概率还是会采取“就近入学”的原则，因为海淀区实在太大了，例如住在最南边的孩子去最北边的学校上学，不合符现实，也有违原则的。

另外，从2022年起，所有用于九年一贯制学校登记入学的住房，九年内只提供一个入学学位，在此之前是六年内提供一个学位，由6年延长到9年，这也将会影响学区房本身的价值。

一旦过了2022年1月1日，即便在海淀区买了房落了户，也要接受被全区调剂的规定。

因此在该时间点之前的成交潮过去后，预计会有一定程度的降温，诸葛找房研究院陈霄说到。