管南已高攀不起，下一个起飞的区域会是哪？

管南真的涨疯了。

有消息称富田城九鼎公馆涨到18000元/㎡了，虽然瞭望君实地看了后发现这是谣传，但真实成交价也达到了17300元/㎡左右。

南四环此前13000元的康桥未来公元也到了14000元。

如果按89平米的户型算，整个管南的新房项目有一个算一个，至少需要准备40万元首付才能上车。

月供大约在5500元左右。

说好的刚需集聚地，价格已经开始抛弃真正的刚需了。

不过瞭望君探盘发现了管南旁边的二七新区，房价几乎被定格在2016年，热度不高，存在感不强，但也有品牌房企云集，还有13000元/㎡左右的房源。

但是这个区域现在也已经有了“起飞”势头。

今天就来详细说说。

壹

提到二七新区，大家会想到什么？

郑州是被火车拉来的城市，最早的繁荣商圈就是火车站所在的二七商圈，曾以一己之力，将郑州带入国内顶流的商业中心城市。

后来各个区域不断规划新区，二七新区也迈动发展步伐，然而大家提到二七新区，第一印象还是环境差，交通不便，生活配套匮乏。

但二七区向南跨过南三环自然外溢，中间没有真空带，只要稍有利好导向，就能乘风而起。

2021年以来，二七新区真的开始发力了。

早在今年1月初，河南省人民政府明确提出要在二七新区打造规划面积为8.68平方公里的省级经济技术开发区。

以后，这里将作为郑州乃至全省未来外向型经济的“排头兵”、招商引资的主阵地。

在市级层面上，郑州市国土空间总体规划（2020-2035）中，将整个郑州市划分出了32个核心板块，其中二七区涵盖的两大板块，一个是二七商圈板块，一个则是地处二七新区的二七南部产业片区。

重点说一下二七南部产业片区，该板块位于南四环以南，绕城高速辅道以北，大学南路两侧，区域总规划面积约2.5平方公里。

相比之前官方公布的1.67平方公里增加了0.83平方公里，仅仅增加的面积比金水区核心板块郑州国际金贸港的面积还要大。

这一板块将作为郑州南部医疗康养用地最为集中的区域，将与西侧的二七区中欧健康产业城形成联动发展。未来将构建以大健康为核心主导产业，提供三甲医院、康复医院、康养设施、互联网医疗等复合集中的健康服务功能，发展商业商务等相关配套产业。

郑州32大板块中，主城区内唯独二七新区健康产业核心板块以大健康为核心主导产业，主打“健康生活、医疗康养、文化休闲”，可以说，郑州主城范围内，二七新区结合自身实际另辟蹊径，开创了一条与众不同的发展之路。

规划落地问题更不用担心，仅仅在2021年年初，二七区就已经开工了首批重大项目，26个项目总投资94亿元，年度计划投资45.9亿元。

区域一直不被看好的交通也在飞速发展。

南北向有嵩山南路、大学路、京广路三条主干道连接新老城区。承接京广快速路、郑新快速路的南四环高架也已正常通车。

地铁方面，有正在运行的地铁2号线，规划中的7、9号线，15号线横跨这两条线。

其中7号线已经于2019年5月20日郑州市城市轨道交通第三期建设规划，正式获得国家发改委批复，在大学路和鼎盛大道交叉口设有站点。

9号起始于沟赵站，途径机场，终点港区，15号线起始于西四环。

无论是政策、定位、规划还有城市界面发展，二七新区都担得起一句“未来可期”。

贰

前段时间，瞭望君在二七新区走了一圈，发现这里真的比周边区域均价低了很多。

但也要注意一点，二七区在售的新盘，有房源的新盘并不多了。让我们从北向南，沿着三环、四环的方向一一来看。

佳源名门橙邦

项目位于大学路与长江路交会处，属于南二环边的位置。周边发展成熟，临近二七万达商圈。

项目总占地面积570亩，为集住宅、商业、商务、公寓、酒店、教育等于一体的综合体，分为多个地块开发，体量较大。

目前在售1号楼，124㎡以上大户型，成交单价在14500元/㎡左右，靠近航海路，临近地铁5号线京广南路站。

但小区内有两栋小户型，其中一栋还是安置房商品房混杂，周边老小区多。整体来说，项目位置优越，地铁、教育、医疗资源均可，且临近地铁7号线、5号线。

早期入市曾卖过13500左右的均价，如今经历了名门的退出，佳源的接盘，如今提价后的价格优势，已经不明显。

绿城柳岸晓风

项目位于大学路南三环，由绿城代建，分为多个地块开发，目前在售的是一期地块。

首期地块占地52亩，容积率2.17，总建筑面积约11万平方米，共规划11栋9-13层小高层和1所幼儿园，户型面积规划有113-130㎡三房和158-183㎡四房，毛坯交付。

项目距离地铁7号线漓江路站600米左右，同时紧邻南三环、大学路、嵩山路城市主干道，交通出行较为便利。

这是一个定位鲜明的改善型社区，全部为小高层设计，最小面积109平米起步，最大面积182平米，总户数不到500户。

两梯三户、一梯一户设计均有，面积段非常适合改善。目前119平米的户型，一梯一户，走团购价在14700元/㎡，其余户型均价15500元/㎡。

泰宏建业国际城

这是个总占地面积三千亩的大体量项目，共分九个地块开发，从2013年开盘到现在已经开发到第9期，前八期均已售罄交付。

距离在建的地铁七号线站点较近，但也有几百米距离。目前项目尾盘在售，在售楼栋为13号楼，两梯五户的设计，90㎡左右两房户型，根据置业顾问给出的信息，表单价在14500元/㎡左右，毛坯交付。

因为项目此前已有8期，作为南三环与四环之间的大型社区，生活配套比较完善，而且周边有二七区陇西国际城小学，郑州一中国际城中学。

但从目前在售户型，以及前期交付的情况来看，小区品质中规中矩。此外，九期项目约200米的距离有郑西高铁通过，靠近高铁的楼栋可能会有噪音影响。

金地正华漾时代

该项目在南四环以南，紧邻已经交付的鑫苑鑫家小区，周边有鑫苑都汇广场，郑州二中南校区等配套资源，距离在建的地铁七号线侯寨站较近。

之前在售的高层已经基本清盘，当时均价不到12000元/㎡，目前在售精装洋房，一梯两户，全部为小面积105㎡户型，单价在13500元/㎡。

整体产品偏刚需，面积段不大。但因为是带装修交付，所以这个价格显得性价比颇高，想在南区置业的纯刚需可以考虑。

除此之外，在二七区西南方向，还有郑州华侨城、亚星星河郡等几个楼盘在售，目前房价比较稳定，没有出现明显的上涨或下跌现象，处在平稳的销售期。

叁

进入到五月份，二七新区还将有一波新楼盘入市。

鑫苑府

位于二七区京广快速路南三环沿线的鑫苑府，可以说是2020年区域内的热门盘。

相对优越的地理位置，三环沿线，又有教育资源加持，项目对外宣传签约了汝河路小学南溪路校区和郑州四中贺江路校区，就在一期地块的斜对面，目前已在建设中。

鑫苑府一共三块地，共计占地191余亩。一期已基本清盘，仅剩下个别几套大户型以及一楼房源。二期地块位于大学路南三环，离7号线地铁漓江路站更近，命名为鑫苑大学府，近期展厅已开放。

置业顾问介绍，二期会比一期产品有所升级，户型面积从99到160㎡，价位也会相应提高。在2020年时，鑫苑府一期最低售价在13500元/㎡起步，如果错过了一期的捡漏价，又比较关注教育资源，看重地段的购房者，可以关注下二期产品。

鑫苑远洋臻园

这个项目售楼部在原来鑫苑名城的位置，但实际地块位置在南四环外，位于三官中路东、百盛路南，在已经交付的鑫苑鑫家南侧。

项目由远洋与鑫苑合作共同开发，铁三官庙地块，占地70.13亩比较方正，容积率2.99，精装修交付，户型从89m²、105m²到115m²均有。项目3月份售楼部已开放，目前处在前期咨询中。

万科大都会七期

与鑫苑远洋臻园相隔不远的，则是万科大都会的七期地块，主推高层（带装修）建筑面积约75-118㎡，目前还没入市，前几期的成交均价在12000-13000元/㎡。

可以说，万科大都会七期、鑫苑远洋臻园、金地正华漾时代三个楼盘位置邻近，所拥有的配套资源基本一致，周边鑫苑都汇广场商业配套，地铁7号线侯寨站建设中。

三个开发商，也都是较为知名的企业，同样做了精装产品，后期入手时，重点关注点就在精装产品的细节、户型的设计，还有哪个价格更有优势了。

整体来看， 现在的二七新区最重要的优势依然是性价比，整个区域在三环外沿线新区中房价最低，对刚需客吸引力强，且刚需以自住为主，小区交付后入住率高，能够很快形成居住氛围，有利于加快人口进一步流入。

加上这里有南水北调运河穿过，有诸多公园坐落于此，生态环境也可圈可点，因此对于目前有置业需求，尤其是刚需客而言，二七新区依然是个很值得好好考虑的区域。