现阶段，最值得入手的区域在通州

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这一轮行情后，但凡是有价值的区域，价格都已经不低了，上车成本和去年相比，普遍增加了50-300万左右。

如果你是老读者，一定会发现：从春节后到现在，我一直在劝大家不要追高：

3月18日提醒“停止买入东西海、望京、亦庄河西品质二手房”；

3月31日又在朋友圈提醒：全面停止买入四环内主城；

4月21日提醒：停止买入北京二手房；

目前来看，那些ZF过高的板块，有了横盘的迹象，特别是西城和海淀。

但，海淀新发布的入学政策，势必会催生出一波“末班车”需求。所以，今年内，海淀凉不了。

如果你是非海淀的京籍，想趁着这八个月的窗口期把户籍挪到海淀去，避免将来被“全区协调”，那完全可以入手。虽然现在进场有点“高位接盘”的意思，但为了孩子上学，也是没办法的事情。

如果你不是京籍，而且2022年之前不用学位，那完全没有必要现在下手，等年底或明年初再看吧。

至于东西城、望京，我也没有100%把握就一定会回调，但现在进场，确实不合适。

放眼全国，大多数城市其实都有一个共同特征——

有价值的都不便宜，便宜的大多没价值。

但对于北京来说，有一个区域是例外的，那就是通州。

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近几年来，北京规划了太多的商务新区，比如：

丰台大红门的“首都商务新区”；大兴义和庄的“新国门商务区”、丰台大瓦窑的中关村产业园西园；大兴孙村的“中日产业园”；石景山古城的“首钢商务区”和“北京保险产业园”；昌平的“未来科学城”；东坝的“第四使馆商务区”；通州的“运河商务区”；怀柔的“中关村科学城”......

多到都列举不完的商务区规划，究竟哪个是最靠谱的？

毋庸置疑是通州副中心的运河商务区。

虽然谁也无法保证它100%能成功，但至少人家是大大亲自提出，并由北京市政府亲自主导，战略地位相当高。

说句不好听的，一旦不成功，面子上就过不去。

放眼整个北京，哪个商务区的规划能与之匹敌？是孙村的“中日产业园”、还是石景山古城的“首钢商务区”？亦或是东坝的“第四使馆商务区”？

没有。一个都没有。

所以，如果论发展潜力的话，通州的确定性是最大的。

因为双限购的政策，通州这波并没有涨，现在入手还是比较合适的。

但，通州的坑也很多：

天量的二手房市场，但没几个项目是拿得出手的，新房市场同样也是如此，大部分都是韭菜盘。

若没有一定的知识储备，还真买不了通州，一不小心就掉到坑里去了。

3

前几天，通州区政务网发布了一份文件——《通州区委社会工委区民政局2020年工作总结与2021年工作计划》：

文件中明确提到：2021年将加快推进殡仪馆迁建，完成土地腾退、征地等工作。

根据之前的规划，殡仪馆迁建后，原址将规划绿地或家园中心。至于搬到哪里，目前还没有明确的消息，不过一直有传言要搬去永乐店。

永乐店那边现在比较荒凉，几乎没有居民区，这倒也比较符合选址标准。只是，买了“十里春风”的业主们要小心了。

继续说回通州。

现阶段，哪些楼盘值得买呢？

如果您是纯刚需，只是为了自住，并且以后没有换房需求（或者说将来换房时不在乎房子是增值还是贬值），那完全可以什么都不在乎，随便买就行。

如果您想保值增值，或者是纯投资，那我的建议是：

要么选择2010年之后的品质次新盘，要么选择纯新盘。

2010年后的楼盘本身就不多，可以买的就更少了。大概只有2-3个吧。

新盘就要看地段和价格了，老城区将近7万的那几个盘，肯定是不能买的，超过7万就更不能买了。

至于核心区、台湖、市政府，其实都还可以，但也要挑项目，并不是说这三个板块的所有楼盘都值得买。

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