推荐几个低总价学区房

2021.05.08 00:00

文章来源：吉屋网

摘要:

先插一段题外话：

4月份，北京二手房网签19910套，较3月份的22172套有所下降，但也创下了自317调控以来的第三高。

自去年5月份以来，北京二手房成交量就一直在放大，同时，挂牌量一直在减少，现在绿中介在售房源只有7.7万套，去化周期3个月左右。

西城、海淀虽然出台了学区房新政，但这几天我调研的结果是：成交量并未受到影响：

4月30号我去看了海淀万柳和中关村，中介门店内的人流量和往常一样，没什么变化。

6号去了西城什刹海和月坛，中介小哥说比之前还好卖（这个有待验证）

这些都是相对均衡的片区，至于其他的，暂时我还没有调研，等调研之后再告诉大家结果。

至于今年二手房还会不会出现回撤，需要再持续观察两个月的成交量才能确定。如果5月份和6月份都出现了下降，那10月份以后80%是会出现回落的；如果成交量依旧很能打，始终维持在1.8-1.9万套之间，那就不太好说了。

不过，盲测一下：出现这种情况的概率不大，如果你想买二手房，今年底或明年初应该会有机会。但不要对回撤幅度抱有太大幻想，去年中的价格可能不会再有了。

关于北京二手房，我还是之前的态度：如果你不是特别着急住或者落户，不妨先等一等，10月份之后或许会有更合适的价格和房源。

今天给大家推荐几套低总价学区房，有想考虑东西海学区或者想投资但手里子弹不多的，建议加一下关注，时刻注意带看和成交情况。

一、东城崇文门片区的兴隆都市馨园。

这个楼盘位置绝佳，离天安门直线距离只有两公里。

房子是2003-2004年建成的，房龄并不算老，小区有配建回迁房，但回迁房和商品房是隔离开的。

商品房只有三栋楼，呈U字形排列，无任何小区环境：中间除了一小片绿地和几棵树之外，再无其他了。

小区80%以上的户型是20-40平的开间，还有一些是loft，两梯31户/两梯98户，走廊又长又黑，十分恐怖：

即便楼盘长这样，但人家因为地段好，均价也在10-11万呢，20多平的开间，总价350-370万之间，比春节前高了大概30-40万吧。

至于学位嘛，它属于东崇前学区，之前单校的时候，对口的是前门小学，多校之后，基本就是在学区内派位了。

片区内的文汇小学可以直升文汇中学。同样的名字，小学虽不咋地，但文汇中学在东城排名前五。

如果你花300多万买“兴隆都市馨园”一个开间，又能派位到文汇小学的话，真的是撞了大运了。

这种迷你户型、不适合居住，但本身又带有还算不错的学区，因为总价够低，总是有源源不断的家长慕名前来，可想而知，流通性非常不错。

但这样的户型没有燃气，基本就是一个单人间宿舍。很多业主买了之后就出租出去。这种通常被称为“占坑盘”。

二、西城广外的荣丰2008。

这个盘从诞生以来就自带“神盘”体质。

它始建于2001年，小区共17栋楼，分三期开发，直到2008年才全部建成入住，由此而得名“荣丰2008”。

楼盘虽然是普通住宅，但建得和商住公寓差不多。除了少量大户型之外，大部分都是20-40平的小户型，有平层有loft，和崇门门的“兴隆都市馨园”简直太像了。

这样的户型结构，就注定了它是一个为租客而生的楼盘。

租客多、居住人群杂乱，再加上物业也是个不管事儿的，一来二去，小区也被搞得乌烟瘴气，到处堆满了生活垃圾，楼道贴满小广告，外墙早已斑驳。

这个盘对口的是北京小学天宁寺分校——一个还算不错的小学，因此该楼盘的均价稳稳占据10W+高岗，高达13万左右，小户型单价能达到14-15万。

即便是单价高，但对于二三十平的开间来说，总价400多万就可上车，这应该是西城总价最低的学区房了（这个楼盘也涨了不少，去年最低340万就可以上车）。

但不建议盲目买，还是要先观望一下。今年西城强调了731之后的要多校，广外学区极不均衡，很有可能被派到其他学校，而其他校又很烂。

三、海淀小西天

这个片区之前讲过，它和西城德胜只有一街之隔，但房价却差了六万多：德胜14-15万，小西天8万多。

从价格上就能看得出来，小西天所在的北太平庄的学区并不好，如果不是占了个好地段，估计很难上8万。

但这个片区今年也涨了大几千，我贴一张从2月18日发的文章中拷贝过来的价格表，大家可以和现在的价格做一下对比：

如果你特别想让孩子在海淀就读，但又买不起好学区，那么，小西天是一个还不算差的选择（如果你能买得起更好的，完全没必要考虑这里）。

注意：再强调一下，今天推荐并不是让大家去买，现在价格不太合适。可以选几套加进关注，等下半年看情况再决定。

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