最高层会议正式点名，学区房迎来最大利空！

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郑州楼市正在经历一波诡异的行情。诡异是因为，全世界都在言之凿凿的说郑州房价正在大幅上涨。

而郑州新房市场，确实有着非常明显的点状涨幅，比如我们之前文章提到的北龙湖、金水北、高新老城、管南，都有代表性项目刷新区域价格天花板。

金水北的瀚宇天悦城；管南的富田九鼎公馆、九鼎华府；高新的永威西棠等等。

但所有机灵的投资客都知道，大行情并没有真正到来，因为最具标志意义的二手房市场没有风，热盘惜售、略微涨价，仅此而已。

唯一一个穿透新房和二手房市场，普遍上涨的异类就是[学区房]

高新区金科城二手房马上站稳2万+，部分房源挂牌价甚至来到了2万2；美景菩提站稳1万8；正弘高新数码港也在快速抬价，一切都因为郑州中学+附小的组合。公园道一号因为朗悦外国语冲到了2万1。

金水区正弘数码公寓价格，近半年已经从不到1万7涨到2万1，目前最便宜的一套挂牌价2.16万。

即便省实验家访每年都筛下去一大批，但依然挡不住房价持续上涨。

刚刚划到省实验一年的鑫苑世家小户型同样迎来大涨，小区最低挂牌价已涨到2.26万。

划片郑州市外国语的中原新城学府均价已经2.89万，最低一套挂牌价2万5。

东区中义·阿卡迪亚因为郑东新区外国语学校的超强学区优势，法拍成交价格飙升127万。

划片东区次重点学区康平路一小和九十六中的正商东方港湾近期以每2天一套的惊人速度售出，项目品质非常一般，但价格从近1万9，涨到2万1，量价齐升。

数据自己会说话，当下在郑州投资市场，[学区房]既是概念股，也是龙头股。

市场下跌的时候，学区房不仅抗跌还会逆势上涨；市场上行的时候，学区房大幅度领涨。

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其实，不仅是郑州，在全国范围内，学区房都是房地产投资市场的硬通货，率先启动，完成暴涨。

一线城市来说，深圳、上海、北京，都是同样的逻辑。

尤其是深圳，在炒学区房领域，可谓绝对的祖师爷。

在深圳买房只有2种逻辑：

1、西部；

2、学位房。

区域不好，学位房来凑；产品不好，学位房来凑；如果产品和学位都好，直接就是王炸，价格可以比周边贵一倍以上。

上海、北京同样如此，在这轮房价大涨中，全都是学区房领涨，北京的海淀傲然抬头，部分二手学区房已经涨价到20万+。

和郑州同维度的北方城市，如青岛、济南、西安、天津，都是相同的情况。

哪怕房价跌成狗的天津，和平区学区房依然逆势上涨；青岛市南区顶级老破小，房价近7万+，济南顶级老破小8万+，过去一轮西安曲江插上学区的翅膀房价直接起飞。

你以为郑州的学区房很夸张？

从全国来看，郑州的学区房还只是个弟弟。继房住不炒之后，学区房已然成为中国楼市最大的“不安定”因素。

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天降正义！

五一假期前一天，中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作。

内容很多，涉及房地产的内容有：

【要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价 】

众所周知，自去年年底中央经济工作会议再次强调房住不炒之后，楼市调控不断加码，住建部全国各地巡查。

2021年以来，但凡房地产有露头趋势的城市，都被住建部一律打死。

而这次，[防止以学区房等名义炒作房价]，是高层第一次专门针对学区房的表述。

要知道在房地产调控宏观领域中，学区房只是非常微观的一个点。

如此高规格、内容庞杂的最高层会议，第一次！注意第一次！特别提出了[防止以学区房等名义炒作房价]。

这说明了什么？

1、学区房价格暴涨已经成为影响到房地产、民生的典型事件，毕竟学区房的的确确是每轮城市房价大涨的领头羊，并且经常刷新城市房价天花板，引发社会焦虑。

2、显而易见，中央要对学区房定向调控下手了。

4

中国式学区房调控是一系列的政策包，自上而下，试验、成熟，直到全面铺开。

这个政策包里有很多耳熟能详的政策，比如：

「公民同招」、「六年一位」、[多校划片」、「名额分配」。

其中郑州已经开始全面实施的只有「公民同招」

实际上，「公民同招」更像是一种教育制度的改革，而非学区房的调控政策。

郑州「公民同招」之后，因为公立学校的确定性优势，反而引发了学区房价格的上涨，特别是双学区房。

其优势已经不是简单的1+1=2，而是王炸。

郑州接下来还要使用的是「六年一位」，比如，最近伴随着正弘数码公寓房价暴涨之后更大的争议是，像正弘数码公寓这样纯粹的小户型社区，数量过于庞大，占取了非常多的学位。

「六年一位」的实施，客观上能打击“高周转”类型的炒房客，用6年时间稀释学区房的价值浓度。

但接下来的问题就是，名校学位的不足。

针对这种情况，目前有两大硬核政策：

北京的[多校划片」、上海的「名额分配」。

1、多校划片。

对于天价、顶级名校的定点小区来说，这个是最大利空，因为你所付出的高额溢价，有了不确定性。

相反对于周边小区是潜在利好，比如像郑州的鑫苑世家，正是因为学校的变化，房价立马上涨。

如果多校划片全面实施，学区房的优势比拼将转化为学区的优势比拼。显然，郑州更有资源优势的是金水区、中原区和高新区。

郑州一旦全面推行，学区房的高额溢价极大可能平摊到整个区域。
2、名额分配。

简单来说，就是把优质高中超半数的名额分配给几乎每一所初中，其严厉程度取决于愿意分配的名额数量。

如果数量够多，则代表着学位与房子本身的脱钩，因为名额分配在各个初中当中。

实际上，郑州已经悄悄实施这样的政策，只不过每年分配的名额数量极少，可以忽略不计。

无论是多校划片，还是名额分配，一旦严苛实施，对于学区房价格的抑制都很明显。

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最后再说几句：

1、不要觉得政策离我们很遥远，要相信高层决策的魄力与基层政府的执行力，公民同招就是说实行就立马实行的；

2、资产配置中，不要梭哈学区房，鸡蛋不要放在一个篮子中；

3、如果家庭有自用需要兼顾投资最好；

4、郑州下一步大概率是多校划片，因为这个政策已经试验的非常成熟。

如果多校划片，金水、中原、高新等教育资源优渥的三区就非常非常有优势。

以金水为例，像蓝堡湾、不带学位的英地天骄华庭，或者说是没有顶级名校的品质次新，很大可能是洼地。

就像鑫苑世家一样，一旦挂中，品质次新立马化身品质学区房，成为市场王炸，建议持有。

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