两天卖掉1178亿土地，杭州到底发生了什么？

编者按：本文来自微信公众号“魔都财观”（ID:moducaiguan），作者：财爷，36氪经授权发布。

令人瞩目的杭州2021年第一次集中供地，在房企的激烈争夺中落下帷幕。 

5月7号、8号两天，杭州一共拍出了57块土地，总建面万方，揽金亿，堪称“杭州2200年历史上最赚钱的48小时”。 

作为长三角楼市的风向标，杭州这两天的集中拍地也为周边城市开了个头，特别是5月中下旬将要启动第一批土地挂牌的上海，集中拍地到底会有什么具体影响？

接下来，我将为大家回答几个最为关注的问题：

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第一个问题：杭州集中供地，土拍热度降了吗？ 

集中供地政策刚出来的时候，大多数人觉得此举有利于降地价、降房价： 

集中土拍对房企参拍的资金压力更大，有利于降低溢价； 

集中土拍利好大房企，而大房企一般都理性，不会高溢价拿地； 

集中土拍会导致新房集中上市，造成价格战，购房人可以捡漏。 

实际情况给所有人都泼了一盆冷水。 

在杭州集中供地以前，全国已有不少城市今年第一批集中供地已经结束： 

广州：48宗土地，以郊区地块为主，仍有7宗拍至封顶，溢价率最高达45%。  

重庆：46宗土地，平均溢价率约%，最高溢价率达%。  

无锡：16宗土地，仅1宗未破最高限价，多幅地块刷新地价纪录。 

杭州这次也不例外，57宗地块里有41宗拍至封顶+自持，除去几块“内定”的商住地块外，超过九成的宅地都拍到了封顶的30%溢价。 

由于不想让溢价看起来太高，因此溢价封顶之后就是竞拍自持，也就是拿下后不能卖，只能租，完全是沉淀下的资金。 

这次拍地，最高自持比例达到了40%，平均自持比例%，自持面积总计万㎡，自持部分占用金额高达亿元。 

像拱墅区的祥符东地块，本身就是一半住宅一半商业，再扣除38%的自持比例，真正可以卖的住宅仅占12%都不到。 

真是拍了个寂寞。 

在国内外货币放水、全国土地市场极度火热背景下，高溢价+高自持是常态，集中供地不过是朝三暮四、朝四暮三的区别，并不能改变供求关系本质。 

甚至因为集中供地就这22个城市，所以相当于国家钦点的“优质建仓城市”，房企从而更会集中火力参加集中供地。 

甚至拍卖次数缩减后，给房企造成了“错过这次没有下次”的心理压力，导致抢地潮。 

归根结底就是钱多、地少，怎么可能依靠集中供地就让开发商不再争抢？ 

2

第二个问题：集中供地能不能降杭州房价？

在2017年以前，这个问题很有意义，因为基本都是“土拍拉动新房，新房拉动二手”。

然而进入新房限价、土地限价时代后，土地-新房-二手房之间不再具有价格联动，因此地价不再具有参考价值。

土地1万一平，新房卖2万；土地拍到2万，不好意思，因为限价，新房还是2万，开发商亏本不稀奇。

新房3万一平，二手房万，一二手都卖得好；二手房现在5万了，不好意思，因为限价，新房还是3万，想买的就去挤破头摇号。

像杭州，不仅执行严格的限价，甚至在拍地时就告诉你以后开盘新房卖多少，而且绝大多数地块的限价，好几年都没动了，比如三墩北还是万，世纪城还是万。

因为严格的限价，导致新房比二手房便宜一大截，也就是俗称一二手倒挂的现象，在杭州是常态，所以有各种个位数的中签率，和万人摇。

集中供地看起来热闹，其实没啥影响，土地、新房、二手房，目前是三轨制，短期内谁跟谁都没关系。

3

第三个问题：杭州这次拍地，让哪些板块迎来了大利好？ 

这57块土地中，有4块是大体量的商业商务+住宅综合地块，且均位于地铁上盖，适合建造TOD综合体，这对板块的利好不言而喻。 

最受关注的，就是绿汀路华润地块。 

之前以为“内定”华润的这个TOD项目，居然拍了136轮，不过还是被华润收入囊中，总价亿，楼面价16499元/㎡，溢价率30%封顶，并自持4%。 

这块3/5/16三线地铁换乘的TOD巨无霸地块，计容建筑面积高达万㎡，将建设地上地下19万㎡的集中式商业，万方的住宅，以及多幢摩天写字楼。 

小道消息，绿汀路TOD应该会运用和深圳湾的万象城+andaz+悦府一样的操盘方式。 

恭喜未来科技城，恭喜华润。 

第二个，就是世纪城SKP落地。 

众所周知，北京SKP是中国营业额最高的商场，这次北京华联集团亿底价竞得萧山钱江世纪城商住地，楼面价9165元/㎡，将在该地块建设约17万平方米的SKP高端时尚百货商场、高端写字楼，打造钱江世纪城高品质核心商圈。 

一直被诟病商业不行的世纪城终于迎来了旗舰级的商业，不过想想当年恒隆为了拿下武林商地，溢价%，楼面价高达万，这次新华联0溢价拿地，不知道恒隆心里会怎么想... 

另外，丰收湖龙湖综合体、鼎湖社区中骏综合体也将分别为九堡、临平带来大体量的商业、住宅综合体，填补板块配套，对板块界面的提升也是巨大的。 

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第四个问题：土拍后，杭州哪些板块的新房值得买？ 

杭州目前有两类新房值得买，一类就是那些长久限价不变，新房二手倒挂严重的板块。 

比如三墩北，常年万批发价，被融信拿下，对标二手次新房5-6万，加上云谷的建设，谁都知道值得买。 

类似的，还包括万的未来科技城绿汀路TOD华润项目、万的勾庄地铁上盖项目、万的融信世纪城项目、万的融信滨江萧山科技城项目等等，倒挂幅度都在50%以上。 

对于这些房子，只要你是人才户、无房户，就闭眼买好了，没啥技术含量，拼的就是运气。 

另一类，就是热度没那么高、却具备隐性价值的板块。 

这类板块由于缺乏合适的二手对标，倒挂看不太出来，但一旦新房落成，会随着板块其他利好的兑现，形成一个高品质的居住社区，那时候就高攀不起了。 

比如万的金沙湖，已经五六年没有品质新房项目交付，因此虽然和目前4万+的二手房看起来倒挂不明显。 

但随着融创、绿城的项目交付，金沙湖周边配套的持续完善，整个板块的二手房天花板会被顶到5万+，这样倒挂就很明显了。 

类似的，还包括万的下沙开发区项目，万科、融创扎堆，以后会是一个类似蓝孔雀的高品质社区。 

还有万的钱江新城二期，目前没有二手房在卖，但全新的界面、拥江发展的核心规划、学区的预期，会让二手房的天花板非常高。 

万的丰收湖龙湖项目、万的华丰保利项目、万的中骏鼎湖社区项目，也同样值得关注。 

对于这类房子，中签率应该会高于那些红盘，对于动不动就被限售的杭州楼市来说，这类长期价值项目其实更值得选择。 

毕竟，倒挂多少不重要，能不能买到才重要。