LPR连续13个月不变，对楼市影响如何？

编者按：本文来自微信公众号“魔都财观”（ID:moducaiguan），作者：财爷，36氪经授权发布。

昨天央行公布了最新一期的LPR报价，3年期LPR的价格为%，5年期以上LPR的价格为%。

关于LPR及其影响我们已经好久没有认真讨论过了，今天我就花点时间谈下我的想法。

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从去年4月份以来，无论是3年期还是5年期的价格就一直保持不变，算上这个月央行的LPR报价已经13个月没有变过了。

其实任何的经济政策的提出都是为了解决现实的经济问题，大家可以从上面的LPR走势图中明显的看到：

从2019年首次报出LPR价格以来就一直向下，特别是2020年1季度，下降的幅度尤为剧烈。

这一系列下调政策其实都是为了应对新冠疫情爆发以来可能引起的经济衰退，只能通过强刺激的货币政策短时间的激发市场活力，不至于让经济发展落入衰退区间。

但是任何过激的政策都是有害的，强力的放水政策之下导致的必然是各类资产价格的大幅上涨。

但是从去年4月份开始，这种逆周期的货币政策戛然而止。特别是这种状态持续了一段时间以后，媒体的解读开始出现了分化。

一部分人认为这次会上调LPR利率，因为中国经济现在的发展状态已经在全球首屈一指，没有必要再实施宽松的货币政策，而应该转向防止资产价格的上涨。

另外一部分人则认为，应该继续下调LPR价格，因为目前国内实体经济的恢复依然比较困难，特别是餐饮、旅游、娱乐这种服务行业依然需要强刺激政策的扶植。

但是我认为近期LPR价格并不会有太大的波动，仍然会以“稳”字当头，既要保持对实体经济特别是小微和个体经济的支持，又不能催高大类资产的价格，出现通胀预期的苗头。

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但是，整体的稳定并不意味不会出现结构性的调整，所谓的结构性调整就是代表房贷的5年期LPR价格很可能会根据国内的房地产未来的发展有所调整！

前段时间国家统计局公布了70个大众城市房价指数，从结果来看，一手房价格涨幅总体有所扩大，二手房价格涨幅有升有落。

其中一手房价格中有62个城市环比上涨，5个环比下降，3个与上期持平，四个一线城市环比价格均有所上涨，而二线城市中重庆上涨价格最高，环比涨%，同比涨%。

二手房方面，四个一线城市除了深圳与上月持平，其他几个城市的房价均有所上涨。

二线城市中部分城市的价格上涨较为明显，比如徐州环比上涨%，同比上涨%，又比如杭州环比上涨1%，同比上涨%。

从上面的数据可以看出，目前重点城市的房价依然处于偏高水平，连续两个月处于两位数的增数区间，而且从公布的3月居民个人住房贷款加权平均利率来看为%，较去年年底上涨4个基点，是去年年初以来的首次上涨。

所以实际的房贷利率已经出现了与政策利率的背离，若接下来房地产市场的价格仍然保持上升。

特别是一线城市的上涨势头向二三线城市蔓延，我觉得不排除未来5年期的LPR的价格会单独小幅上调！

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上面我已经谈到了部分城市的房贷利率已经和5年期及以上的LPR价格发生了背离，我并不是信口开河。

根据贝壳研究院最新发布的60城主流房贷走势图来看，其实从去年8月份开始，房贷利率就一路上扬，持续走高而且没有出现拐点的迹象。

目前全国首套房贷的平均利率为%，环比上涨4个基点，二套房房贷利率为%，环比上涨2个基点。

可能很多人不太明白为什么房贷利率会和LPR价格发生背离，这就在于银行会根据市场的走势调整真是房贷利率的加点成数。

比如广州现在首套房的房贷利率最低为LPR+75个基点，表示真实的首套房利率差不多在%，二套房最低利率为LPR+95个基点，相当于%。

从4月平均利率最高的五个城市来看，最高的惠州为%，相当于加点了148，最低的合肥%，加点123！

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这时候，可能很多本来打算买房的读者内心就会产生矛盾了，既然房贷利率上涨了，特别是未来可能还会有上涨的趋势，未来的房子还能买吗，买了以后房贷的压力不是更大了。

但是我觉得现在这个并不是什么大问题，特别是在一些热点城市，最大的问题在于银行根本没有房贷额度放给你！

你现在可以去市场上打听一下，如果你是在全国楼市的热点城市，没有四五个月房贷是批不下来的，甚至有些城市的二手房业务直接被停掉了。

这就导致，在新房市场上，开发商有了更大的溢价空间，进一步提高首付可能会变成未来的主流趋势。

而在二手房市场上，那些高首付甚至全款的买家更受青睐，卖家可能宁愿损失一点房价而更愿意接受尽快收到房款。

所以想要置换或者是刚需的朋友们，千万不要再等利率调整了！当下能贷到款才是王道！且买且珍惜！