张蕾与安徽金鼎泰酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

安徽省阜阳市颍州区人民法院

民事判决书

（2020）皖1202民初7516号

当事人信息

原告：张蕾，女，汉族，1978年11月18日出生，住安徽省阜阳市颍泉区。委托诉讼代理人：李雷，安徽金宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：张瑞亭，安徽金宇律师事务所律师。被告：安徽金鼎泰酒店管理有限公司，住所地安徽省阜阳市清河街道办事处一道河中路**颍丰小区办公楼101，统一社会信用代码91341200MA2N3GKE3M。法定代表人：张飒飒，该公司经理。委托诉讼代理人：郭申申，该公司员工。委托诉讼代理人：王冬冬，安徽华汉众赢律师事务所律师。

审理经过

原告张蕾诉被告安徽金鼎泰酒店管理有限公司（以下简称：金鼎泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案受理，依法适用简易程序于2020年10月20日公开开庭进行了审理。原告张蕾及其委托诉讼代理人李雷，被告委托诉讼代理人郭申申、王冬冬到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告诉求

原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的房屋租赁合同；2、判令被告向原告支付违约金228160元；3、诉讼费由被告负担。事实与理由：2018年12月6日原、被告签订房屋租赁合同，合同约定被告承租原告拥有处分权的位于皖新写字楼第6层的601、602、603、604、611、612、613、614、615、616、617、618房屋。租赁期限自2019年2月1日至2024年1月30日止，租金按年支付，任何一方违反合同约定，须向对方交三年租金作为违约金，合同签订后，原告将房屋交付被告使用，被告也按约定支付了第一年租金253512元，但2020年4月原告发现被告开始搬迁屋内设备，经原告催要租金并要求继续履行合同，但被告已搬空设备，以事实行为表示不愿再履行合同，为维护原告合法权益不受侵害，诉至法院，望判如所请。

被告答辩

被告辩称，一、被答辩人诉称部分与事实不符。2018年12月6日张蕾与金鼎泰公司签订《房屋租赁合同》，将坐落于皖新写字楼601、602、603、604、611、612、613、614、615、616、617、618房屋租赁给金鼎泰公司使用。合同第七条约定张蕾保证拥有房屋产权，提供相应证明。有关按揭、抵押债务、税项及租金等，张蕾均在交付房屋前办妥。如有未清事项，由张蕾承担全部责任，由此给金鼎泰酒店公司造成经济损失的，由张蕾负责赔偿。合同签订后，金鼎泰公司与阜阳市金凤凰建筑装饰工程有限公司签订《室内装饰工程施工合同》，对上述房屋进行装修，总价款393468元。事实上，张蕾并未拥有涉案全部房屋的产权，也未配合提供购房合同等材料的合同义务，金鼎泰公司对涉案房屋进行装修，却因张蕾的根本违约行为导致一直不能办理消防证根本无法使用该房屋经营，无法正常开业营业，致使金鼎泰公司的合同目的不能实现，给金鼎泰公司造成了巨大的经济损失。二、事实上，双方已就合同解除达成一致意见，房租、水电等费用均已结清，金鼎泰公司按照张蕾的指定将涉案房屋钥匙交还，且张蕾在2020年4月已经另行寻找租户出租房屋。张蕾再提起本案诉讼无事实及法律依据。请求法院查明事实，依法驳回原告诉讼请求。

本院查明

经审理查明：2018年12月6日以张蕾为甲方，以金鼎泰公司为乙方，双方签订《房屋租赁合同》，合同第一条房屋基本情况，甲方房屋坐落于皖新写字楼共26层第6层601、602、603、604、611、612、613、614、615、616、617、618；合同第二条房屋用途，租赁住房；合同第三条租赁期限，自2019年2月1日至2024年1月30日；合同第四条，月租金253572元（庭审中双方认可年租金253572元）；合同第五条付款方式，按年支付租金，每三年递增5％；合同第七条约定，张蕾保证拥有房屋产权，提供相应证明，有关按揭、抵押债务、税项及租金等，张蕾均在交付房屋前办妥。如有未清事项，由张蕾承担全部责任，由此给金鼎泰酒店公司造成经济损失的，由张蕾负责赔偿。合同第十二条约定，任何一方违反合同约定，须向对方交三年租金作为违约金。乙方员工郭申申在《房屋租赁合同》乙方处签名，并加盖乙方公章。合同签订后，原告分期缴纳了一年租金253572元。2019年1月10日金鼎泰公司与阜阳市金凤凰建筑装饰工程有限公司签订《室内装饰工程施工合同》，对上述房屋进行装修，《室内装饰工程施工合同》装修总价款393468元。房屋实际交付时间为2019年2月1日。现有证据显示2019年11月份被告提出让原告提供房产证、购房合同、身份证等资料以便办理消防证件，但原告方拖延一段时间才提供了部分证件，原告提供证据显示原告出租给被告12套房屋中，614、615于2020年5月8日颁发的房产证，房屋共有人为刘敏、刘西省；611、612、613于2020年5月8日颁发的房产证，房屋共有人为蔡如雨、孙全影；604登记在王运龙名下，原告称王玉龙在外地现无法提供房产证；余下6套房屋，分别为601、602、603、616、617、618从查询单看登记在张蕾名下，原告称该6套房屋，至庭审时尚未办理好房产证。2020年4月2日乙方员工郭申申与原告通话时，提出因疫情经营严重亏损，要求降低租金和免除疫情期间房租，并没有提及原告迟延提供资料影响办理消防证的事情。2020年5月8日乙方员工郭申申给原告张蕾发短信，要求解除房屋租赁合同，但张蕾表示不同意，但没有在三个月异议期内提起诉讼，直到2020年8月13日向本院提起诉讼，要求解除双方房屋租赁合同。另查明：2020年初全国爆发新冠病毒疫情持续几个月。上述事实，由身份证、营业执照、《房屋租赁合同》、《室内装饰工程施工合同》、视听资料、证人出庭证言及当事人陈述等，予以证实。

本院认为

本院认为，双方签订的《房屋租赁合同》第一条房屋基本情况为甲方房屋即张蕾房屋，而事实上并非全部是张蕾房屋，说明签订合同时在房屋所有权人方面，原告对被告有所隐瞒，原告具有一定过错。但被告能够拿到钥匙顺利装修，没有人阻止，说明原告与被告签订租赁合同事实上得到了其他业主的追认，合同仍然是有效的，双方均应依约履行。双方签订的是五年的合同，合同签订后，被告投入大量资金进行装修，说明有履约诚意，但由于疫情及经营不善导致亏损，无法继续经营，于是提出提前解除合同。疫情属于不可抗力，可以酌情考虑扣除一定期限房屋租金，但经营不善属于商业风险，单方要求解除合同，就具有违约行为，应当承担违约金。当然违约金过高，可以要求调整。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十四条规定，当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持;当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。第二十七条规定，当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，被告于2020年5月8日要求解除合同的通知到达原告张蕾，张蕾虽有异议但没有在三个月异议期内提起诉讼，双方签订的《房屋租赁合同》视为于2020年5月8日已解除，重新向第三人租赁合理期限酌定2个月，即2020年2月1日至2020年5月8日共3个月零7天为租赁期间，2020年5月8日至2020年7月8日2个月为预留重新租赁时间，如果没有其他因素介入被告完全违约，被告除要支付3个月零7天租金，还要赔偿以两个月租金为基数乘以130％的损失。但2020年年初确实有不可抗力的疫情持续几个月，需要免除一段时间房租，同时考虑原告方在签订合同时对产权并非自己一人没有明确告知及期间没有及时提供相关房产证等办理消防证材料，也有违约行为，被告也有一定损失，本院酌情认定3个月零7天房租冲抵扣除疫情期间及分担被告损失，不再向原告支付。被告支付原告违约金以两个月租金为基数乘以130％，即54927.6元（253512÷12×2×130％），2020年7月8日以后，没能重新出租的损失由原告自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十四条、第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

判决结果

一、被告安徽金鼎泰酒店管理有限公司给付原告张蕾违约金54927.6元，于判决生效之日起三日内履行完毕。二、驳回原告张蕾其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4722元，减半收取2361元，由原告张蕾负担1161元，由被告安徽金鼎泰酒店管理有限公司负担1200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。

合议庭

审判员马怀利

判决日期

二零二零年十月三十日

书记员

书记员许静