上海楼市里的三个“炮灰”

编者按：本文来自微信公众号“魔都财观”（ID:moducaiguan），作者：魔都财观团队，36氪经授权发布。

最近一段时间，和观观一起在上海看房。有几点比较大的触动，想和大家聊聊：

1、上海学区房的涨幅已经从浦东，蔓延至浦西。像大宁的双学区次新房，已经找不到10万单价以下的了。

区域内的标杆大宁金茂府，已经突破了12万单价，即使这样，也即将面临无房可卖的境地。

市场实在太火了，我们团队的顾问也说，95平小户型出一套卖一套，压根不带讲价的。

2、内环内一直去化不怎么好的板块，高品质房源也在涨。

即使是在认可度不太高的新静安中兴路附近，9月万科翡翠雅宾利还能淘到小户型9.5万的中楼层，但如今小户型全都是10-11万单价起。

更夸张的是，雅宾利在年初的时候，还能淘到单价7、8万的笋盘。

3、外环的热门板块，整体去化加速，价格也有了一波明显的抬升。

以莘庄为例，板块内的次新标杆好世鹿鸣苑，年初的成交记录，基本都在6-7万的单价区间，个别多是6.2万、6.5万的低价成交。

而现在除了低价的一楼，整体挂牌价已经爬坡到7.4-8万。

如我们年初所料，目前上海已经进入全面回暖和牛市启动期。

其实对于购房者来说，现在的市场真的很纠结， 一方面房价上涨，很容易引发踏空的焦虑，要赶紧买。

另一方面，市场房东也开始抬升价格、惜售，你基本上挺难买到好房子的。

从时机上来说，现在上海市场已经处于牛市启动期，如果没有调控的话，按照这个趋势，全市上涨1成，优质板块上涨2、3成问题不大。

毫无疑问，按照这种趋势发展，上海楼市即将由结构行情进入全面牛市行情。

通过三个真实的上海买房人案例，想和大家聊聊：

牛市里，哪几类买房人会成为倒霉者？我们又能作出什么改变，才能不成为炮灰？

1

“我人在国外，你看好了带着定金再来找我，再考虑委托亲属或者回去的事“。

这是最近在置换的小晨打给上家，房东亲口说出的话。

虽然成年人的世界里不会挑明，但房东字里行间的意思是：不缺下家，自己看，意向金带好。

如今的上海二手房东，就是这么强势。

小晨是一个幸运者。

2018年赶在前滩8万出头的时机，摇中了新房。也许是心里有一颗老上海的情怀，或是觉得如今16万的前滩暂时到了高点，所以他最终还是做出了卖掉前滩置换到老静安的决定。

但小晨也是一个矛盾者。

按观观的话说：“这种时候卖一买一置换到老静安，存在不小的难度，不像我这种纯投资，买不到也就算了。但牛市置换，卖一买一太容易踏空了。“

前滩这套房子并不愁卖。反而是中介不停的在逼定，用假客户杀价，再用真客户诚意抬价，不停的在试探小晨的心理价位，在一点点提高的过程中，试图让他心动出手。

这种回暖行情中卖房子是容易的，但真正矛盾的点是，想要入手房源的房东太强势了。

要知道，在牛市中房东是不情愿很快把房子卖掉的，有卖房意向的同时又觉得还会有持续涨幅，所以会用国外或者出差的名义吊着下家。偶尔见一次，一连吊两三个月的情况都是家常便饭。

拿现在强势的大宁金茂府房东举例吧。现在金茂府一个礼拜统一看一次，所有买家集中一个时间段来看房或谈判。

如果你作为买家说当天没空，对不起，爱看不看。如果心动的买家多，房东极有可能当场跳价。

所以过早卖掉房子去置换，会遇到上家吊着你的情况。这种情况最差的结果就是，两三个月后的上海楼市，涨幅可能会一下拉的很大，这种时候匆忙的卖一买一，是很吃亏并且倒霉的。

小晨看着急切逼定的下家，和高冷迟迟看不清态度的上家，陷入了进退两难的境地。

也许在这种行情中，置换最难的就是上下家的完美衔接吧。

2

“大董，作为朋友劝你快点做决定，上海的行情真的要全面起来了。“

凌晨收到了观观这条莫名消息的时候，大董挺惊愕的。

原来观观最近在融资买入下一套，看房过程中发现上海结构性行情有全面转暖的趋势，于是赶紧劝导打算买房的朋友。

但大董的处境有点尴尬，和小晨不同的是，他的房子是区位不太好的老破大。

即使上海行情回暖，但不是每种房子都好卖，类似这样的老破大，真正愿意出价买的不一定很多。

而且他经常会被无良中介狂杀价，请假客户看房、假微信演员，甚至连交意向金的客户都不一定是真的。

老破大的卖房周期在回暖行情中依旧不短，所以他的选择只有一个：先买后卖。

定金可以锁定房源，但买房协议一般只能拖1个月，2个礼拜是常规。如果房子卖不掉，交不出来尾款，定金就会被吃掉。如果匆忙卖掉更会被中介剥削，只能折扣出掉。

但尴尬的是，如今他的选择，先买后卖房子要忍痛出掉，先卖后卖可能要延误周期。

市场上的很多笋盘，就是在买卖中无奈出掉的。

很多明知上海楼市热却不能上车的，也许就是被这两难的置换抉择挡在了门外。

3

无论是“先买后卖”还是“先卖后卖”的置换客，在牛市行情中，都在做着艰难的决定。

但其实这两类人，还没有特别惨，可能只是买入价和卖出价不太理想。

最惨的是，这一波行情中，追求新房不断踏空的买房人。

我的一位朋友静伊，一直都有“处房权”，也就是大家所知的狂爱追求新房的购房者。

今年2、3月的时候，她就做了买房规划和决定，但框定的范围，是上海如今最热的“中环黄金带”，不光如此，还必须是新房。

要求上也比较高，品质，石材铝板、会所、人车分流、品牌开发商都不能缺，配套和学区也不能弱，但能给出的预算只有一千万出头。

各位应该都知道，这种品质的新房在中环简直就是凤毛麟角的存在。

如今在中环根本不是你选房子，而是房子在选你。可选范围还很少，基本一个月才能出一个项目。

今年的中环认筹不用多说了吧，性价比高的项目动不动就是300%、500%的认筹率，性价比低的也能做到日光。

实际中签率更是低到令人发指，基本上就是9:1、10:1的趋势。

所以对于静初来说，中环摇号3次不中就跨过了6个月，但到了10月中环的二手市场普遍已经涨了100多万。

她找我诉苦的时候也在吐槽：这种感觉就像是错过试婚年龄的大婚女青年，又想找到最优质的，却又不想退而求其次。

不管是是继续博新房还是买二手房，都是不爽的。

明明半年前买二手会少一百万，但新房现在又买不到，以前中签率6:1都买不到，现在10:1怎么买。

这种心情，就是不甘心却又不能放弃的真实写照。

之前魔都财观的文章也无数次聊过，今年3月份之前想在上海买房一定快。

如果要买新房，就去买那些：产品上多一个房间、供求关系紧张的板块、限价逻辑、土拍决定上涨预期的新房。

如果迟迟摇不中，早点介入二手，还能买到二手的低价笋盘。

4

如今的上海楼市，不光是热门区位的新房中签率低，期望成本高。

二手房也已经涨过了一波，尤其学区房的涨幅非常明显。

但欣慰的是，目前上海市场还没有出现全面牛市，70城房价指数也并没有暴增，所以短期不会有调控风险，行情继续飞几个月是没有问题的。

但是客观上来说，未来上海楼市持续热下去，吃到调控是不可避免的，因为全中国一线城市里只有上海没有限售，上海比北京、深圳的调控都要松。

未来的上海，出台限离婚、限售几乎是板上钉钉的事。

所以对于想买上海房子的朋友，给到几个建议：

一是要尽快买，尽全力买房，因为时机不等人，3-5年的牛市周期又回来了，就是现在。

二是因为未来极有可能有限售2-3年，所以要控制好现金流，不要过分透支，至少不要负现金流（懂的人自然懂），要为楼市长持做准备。

三是全市都有机会，但要么选择供求关系紧张的学区房，要么选择潜力发展区域（类似大虹桥这种），只要牛市时间足够长，前期涨幅少的潜力区域会补涨的。

四是把握好买卖时机，才能不在置换中吃亏。

怎么把握时机？公众号主页右上角星标「魔都财观」，经常关注我们的文章，在市场、数据、政策有共振趋势的时候，我们都会提前预警。

5

上面三个买房人，在沟通过程中都频繁冒出过一些金句，我把它精简整理了出来送给大家：

总是觉得买房是等得起的，计划在上班、小孩入学这些急事面前一再搁置，最后的结果就是再用996加班把损失弥补回来。

幸好的是，上海楼市没有像去年的深圳一样。

不要固执、不要对抗时机、择机而动，现在还不晚。