成都马立可汽车服务连锁有限公司与四川领达汽车服务有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

成都市成华区人民法院

民 事 判 决 书

(2018)川0108民初9346号

原告（反诉被告）：成都马立可汽车服务连锁有限公司，住所地成都市高新区天泰路******。

法定代表人：熊文，总经理。

委托诉讼代理人：杨梅，四川领邦律师事务所律师。

被告（反诉原告）：四川领达汽车服务有限公司，住所地，住所地成都市成华区羊子山路******iv>

法定代表人：刘毅。

委托诉讼代理人：唐迪，四川祥裕律师事务所律师。

原告成都马立可汽车服务连锁有限公司（以下简称“马立可公司”）与被告四川领达汽车服务有限公司（以下简称“领达公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月14日立案后，依法适用简易程序，于2018年12月21日公开开庭对本诉与反诉进行了合并审理。马立可公司委托代理人杨梅，领达公司委托代理人唐迪到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

本诉原告马立可公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《房屋租赁合同》；2.判令领达公司将位于成都市的房屋腾退给马立可公司；3.判令领达公司向马立可公司支付租金765000元及利息756000元（自每笔租金拖欠之日起暂计算至2018年9月17日，最终以实际腾退之日止）；4.判令领达公司向马立可公司支付违约金170000元。庭审过程中，马立可公司明确，因领达公司搬离时间为2018年11月30日，故租金要求计算至2018年11月30日止。事实和理由：马立可公司与领达公司于2017年5月8日签订《房屋租赁合同》，约定由领达公司承租马立可公司位于成都市的门面房用于汽车维修经营。租赁期限自2017年3月1日起至2021年8月31日止。并就租金标准及支付方式，逾期支付的违约责任等作出约定。合同签订后，马立可公司向领达公司交付了租赁房屋。但领达公司并未按照合同约定向马立可公司支付租金。截止2018年9月17日，拖欠租金765000元，马立可公司多次催收未果。

本诉被告领达公司辩称：1.该租赁合同无效，不存在是否解除的条件，且领达公司也实际搬离该场所；2.不应支付租金，也不欠付任何租金，反而是马立可公司应向领达公司退还多付的租金；3.利息部分，首先合同无效，不存在违约责任，且利息及违约金重复计算，且金额过高。4.对于事实部分，截止现在原告未举证门面房的权属证明。

反诉原告领达公司向本院提出反诉请求：1、请求判令马立可公司返还租金元及租赁押金67000元，共计元；2、退还加盟费100000元；3、请求赔偿损失元；以上金额共计元。事实和理由：马立可公司隐瞒事实，将违法搭建的门面房出租给领达公司用于汽车维修经营。因租赁标的物为停车楼，该租赁房屋只能用于停车使用，不能擅自改变用途，根本不能用作汽车维修经营，双方签订《房屋租赁合同》无效。马立可公司擅自搭建门面房不仅违反法律强制性规定，且严重损害社会公共利益，对于领达公司固定投入和装修费用应承担赔偿责任。

反诉被告马立可公司辩称：1.并不存在隐瞒事实，将违法建筑出租给领达公司使用的情形，领达公司租赁房屋时已事先就房屋的现状及规划用途及周边情况进行了充分的了解及考察，且清楚并认可房屋的现状后才签订了租赁合同，且签订合同时马立可公司也向被告出示了与重庆优派莱公司签订的租赁合同及产权证、平面图等附件资料，已经就房屋的规划用途及现状向领达公司进行了说明和提示，领达公司在签订租赁合同前，已了解到马立可公司使用房屋的情况及房屋的状况，并且同意按现状接受房屋，若领达公司认为原告隐瞒租赁物用途，应在接收房屋后及时提出异议，但双方建立租赁关系至今，已一年半，期间领达公司正常经营使用该房屋，也按约定标准支付租金，并未对房屋规划用途及使用情况提出任何异议，领达公司提出原告隐瞒并非客观事实。若认为该房屋是停车场，无法满足经营需要，在接收房屋后理应就了解房屋情况并及时提出异议，其现在主张租金按照停车费标准计算马立可公司有理由认为是为了逃避应付租金。2.原被告之间签订的合同不存在法律规定的无效情形，且领达公司占有使用房屋是客观事实，理应按时支付租金，其要求原告退还租金于法无据。3.本案为租赁合同纠纷，退还加盟费并非基于租赁合同关系产生，且领达公司并非其所提交的加盟合同的合同主体，无权以该合同作为反诉人提出诉讼主张。4.赔偿损失的反诉请求，与本案租赁合同纠纷无关，该费用的产生与马立可公司也没有直接关联，领达公司正常从事经营活动，产生设备采购、耗材、日常开支的费用理所当然，该费用应由领达公司自行承担。

经审理查明，房产证显示，2011年9月8日，位于成华区羊子山路******，建筑面积共计㎡（其中1层1号为㎡）的房屋登记在成都华宇业瑞房地产开发有限公司（以下简称“华宇公司”）名下，单独所有，归划用途为停车楼汽车库。

2013年，华宇公司与重庆优派莱电器维修有限责任公司成都分公司（以下简称“优派莱成都分公司”）签订《华宇·阳光四季租赁合同》，约定将位于成都市成华区，建筑面积平方米的停车楼租赁给优派莱成都分公司，优派莱成都分公司依法经营停车及自行报相关主管部门批准的其他经营业务。租赁期限自2013年9月1日起至2021年8月31日止。合同期内，未经华宇公司同意，不得擅自整体转租租赁停车楼。若依法转租的，转租用途不得违反本合同约定等。

2013年9月3日，优派莱成都分公司与马立可公司签订《房屋租赁合同》，约定将位于成华区，面积为平方米的房屋租赁给马立可公司用于汽车维修、汽车销售、车辆美容及钣金喷漆等汽车相关业务经营，或其他适合租赁物所处环境状况的其他合法用途。租赁期限从2013年9月3日起至2021年9月2日届满。并约定因马立可公司业务发展需要，有权转租转让权等。

2017年5月8日，马立可公司与领达公司签订《房屋租赁合同》，约定将位于羊子山路10号1层1号门面房出租给领达公司用于汽车维修经营，领达公司承诺未事先征得马立可公司的书面同意并按规定报经有关部门核准，领达公司不得擅自改变门面的原有结构和用途。领达公司已事先对租赁房屋及周边情况进行了详细的了解，同意以现状接收房屋。租赁期限自2017年3月1日起至2021年8月31日止，其中2017年3月1日至2017年3月31日为免租期。租金67000元/月，自入场之日起，每三个月支付一次，提前10天支付，先付后用。租金每年递增6%。上述租金不含税，领达公司要求开具发票的应当额外承担税费。合同签订后3日内，领达公司应向马立可公司支付保证金及首期三个月房租，合计268000元，租赁期满，若领达公司无违约行为，保证金扣除未结清费用后由马立可公司不计利息全额退还领达公司。第八条，合同变更和解除，1、（1）约定，未按约定期限缴清租金或其他费用，超过10天以上的，马立可公司有权解除合同。第九条，违约责任及赔偿，1、约定，符合合同第八条第1、2项的约定，非违约方有权解除合同，并有权要求违约方按当年租金的20%支付违约金。2、约定，领达公司应如期交付租金或其他费用，如领达公司未经马立可公司同意逾期支付，马立可公司有关要求领达公司按年租金千分之三/日支付违约金。

领达公司另举出一份《马立可加盟合同》，该合同显示系何辉与马立可公司签订，约定何辉申请加入马立可公司的“马立可汽车服务连锁”特许经营计划等。

涉案房屋于2017年3月即交付领达公司使用。因领达公司未按期支付租金，马立可公司向领达公司进行了催收，2018年7月27日，领达公司向马立可公司书面回复“我公司在经营过程中，一直努力提升产值，但始终未能如愿，导致资金压力巨大，不能及时缴纳租金，请贵公司予以谅解！为继续维系合作关系，我公司正在想办法筹集资金，争取在半月内筹集一个季度的租金，请予以支持理解。”

马立可公司认可领达公司已于2018年11月30日搬离涉案房屋，要求租金计算至实际搬离为止。领达公司称涉案房屋在2018年11月因未缴纳电费，无法正常使用，且已于2018年12月2日被重庆优派莱公司收回。

另查明，2017年4月1日至2018年11月30日期间，领达公司应向马立可公司支付的房租为1372160元，实际已付元，详见下表：

应付租金期间应付租金（元）应付时间实际支付时间及金额

（合同签订后三日内）付201000元

（提前10天，下同）付201000元共付元，其中付9995元；付6802元；付4296元；付2948元；付1694元；付3540元；付7900元；付14989；付7469元；付元；付5000元。未付未付未付未付总计此外，领达公司向马立可公司支付了押金67000元。

上述事实，有经过庭审质证的以下证据在案证实：双方的主体信息，产权证及平面图，《华宇·阳光四季租赁合同》，《房屋租赁合同》（优派莱成都分公司与马立可公司签订），《房屋租赁合同》（马立可公司与领达公司公司签订），《马立可加盟合同》,领达公司的回复（2018年7月27日），收款明细表，及双方当事人的当庭陈述等。

本院认为，本案首先应该明确马立可公司与领达公司公司签订的《房屋租赁合同》的效力问题。

领达公司称，涉案房屋性质系停车楼，马立可公司擅自变更用途，违反《道路交通安全法》第三十三条之规定，合同因违反法律效力性强制规定，属无效。《中华人民共和国道路交通安全法》（以下简称《道路交通安全法》）第三十三条规定，新建、改建、扩建的公共建筑、商业街区、居住区、大（中）型建筑等，应当配建、增建停车场；停车泊位不足的，应当及时改建或者扩建；投入使用的停车场不得擅自停止使用或者改作他用。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第十四条进一步明确，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。通常认为，效力性强制规范着重于违反行为之法律行为的价值，以否认其法律效力为目的，违反效力性强制规范的，合同应被认定无效；而管理性强制规范着重于违反行为之事实行为价值，以禁止其行为为目的，违反管理性强制规范的，合同未必无效。《道路交通安全法》第三十三条并未规定违反该规范的后果将导致租赁合同无效，且就该规定来看，着重在禁止停车场停止或改作他用的行为，应当认定为管理性强制规范。故领达公司关于合同违反法律、行政法规的强制性规定而无效的辩称不能成立。领达公司另称，因马立可公司搭建“门面房”并未得到业主认可，也未获得相关规划部门的许可，不具备出租的法律条件。本案所涉的“门面房”系将原有的停车楼汽车库进行的“改建”，原有的停车楼汽车库具备相应的产权证，现有证据不足以证明该“改建”行为，达到使租赁合同无效的法律后果。至于是否取得业主的同意，并不影响本案租赁合同的效力。领达公司还称，马立可公司违章搭建的“门面房”损害了社会公共利益，占用并改变多数人停车权益为利己的私人利益。因将停车楼汽车库“改建”的行为确系违反了《道路交通安全法》的相关规定，在一定程度上必然影响社会公共秩序，但根据本案的实际情况来看，该行为尚不能达到《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的损害社会公共利益的程度，故领达公司的上述辩称亦不能成立。

领达公司辩称的马立可公司故意隐瞒违法搭建的事实，以门面房订立合同有欺诈的行为，致使合同租赁目的和经营目的根本不能实现，但上述理由均不能导致合同无效的法律后果。且领达公司从2017年3月起即开始占用使用该房屋，根据其于2018年7月27日对马立可公司的回复，领达公司到2018年7月均在正常经营，仅是因为自身经营过程中，提升产值未果，导致资金压力巨大，不能及时缴纳租金，且在本案庭审前，领达公司未向马立可公司就房屋性质问题提出过任何意见，领达公司并不能证明系房屋性质事实上导致了其经营存在问题。并且庭审过程中领达公司也向法庭提交了涉案房屋的产权证等，应当认为其对房屋的性质系知情的，并且若真如领达公司所说，其在租赁房屋时，未查验马立可公司出租房屋的合法来源，其自身亦具备不可推卸的责任。

综上，马立可公司与领达公司公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按照按照合同约定履行。因领达公司未按照合同约定履行支付租金的义务，马立可公司要求解除合同，符合合同的相关约定及法律规定，本院予以支持。马立可公司当庭认可领达公司已于2018年11月30日将房屋退还，对马立可公司要求领达公司支付租金至2018年11月30日予以支持，金额合计为元（1372160元元）。因领达公司迟延支付租金，马立可公司主张领达公司支付迟延支付租金的利息，符合合同约定及法律规定，予以支持，但双方约定的按年租金千分之三/日的标准支付过高，即便马立可公司自愿调整为千分之一/日仍然过高，根据本案实际情况，酌情调整为以年利率24%为标准，以实际应付未付租金为基数，分段计算，其中，1.以201000元为基数，自2017年6月21日起计算至2017年7月11日止；2.以201000元为基数，自2017年9月21日起计算至2018年8月16日止；3.以191005元为基数，计算1日；4.以184203元为基数，计算1日；5.以179907元为基数，计算1日；6.以176959元为基数，计算1日；7.以175265元为基数，计算1日；8.以171725元为基数，计算1日；9.以163825元为基数，自2018年8月23日起计算至2018年8月26日止；10.以148836元为基数，计算1日；11.以141367元为基数，自2018年8月28日起计算至2018年8月29日止；12.以元为基数，自2018年8月30日起计算至2018年9月16日止；13.以元为基数，自2018年9月17日起计算至2018年11月30日止；14.以201000元为基数，自2017年12月22日起计算至2018年11月30日止；15.以213060元为基数，自2018年3月22日起计算至2018年11月30日止；16.以213060元为基数，自2018年6月21日起计算至2018年11月30日止；17.以142040元为基数，自2018年9月21日起计算至2018年11月30日止。此外，根据合同约定，非违约方解除合同后，有权要求违约方按当年租金的20%支付违约金。当年租金为852240元，20%为170448元，对马立可公司要求领达公司支付违约金170000元，符合合同约定及法律规定，予以支持。因马立可公司认可涉案房屋已腾退，对马立可公司再要求领达公司腾退房屋的诉讼请求不予支持。

同理，合同解除后，马立可公司收取的押金应当予以退还。对领达公司要求马立可公司退还押金67000元，予以支持。对领达公司要求马立可公司返还租金元，赔偿损失元，不予支持。要求马立可公司退还加盟费100000元，因该合同系案外人与马立可公司所签，若合同属实，根据合同的相对性原则，应由案外人向马立可公司主张相应权利，故对领达公司要求马立可公司退还加盟费100000元不予支持。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、解除成都马立可汽车服务连锁有限公司与四川领达汽车服务有限公司于2017年5月8日签订的《房屋租赁合同》。

二、四川领达汽车服务有限公司自本判决生效之日起十日内，向成都马立可汽车服务连锁有限公司支付租金元及利息（利息分批计算，均以年利率24%为标准，其中，1.以201000元为基数，自2017年6月21日起计算至2017年7月11日止；2.以201000元为基数，自2017年9月21日起计算至2018年8月16日止；3.以191005元为基数，计算1日；4.以184203元为基数，计算1日；5.以179907元为基数，计算1日；6.以176959元为基数，计算1日；7.以175265元为基数，计算1日；8.以171725元为基数，计算1日；9.以163825元为基数，自2018年8月23日起计算至2018年8月26日止；10.以148836元为基数，计算1日；11.以141367元为基数，自2018年8月28日起计算至2018年8月29日止；12.以元为基数，自2018年8月30日起计算至2018年9月16日止；13.以元为基数，自2018年9月17日起计算至2018年11月30日止；14.以201000元为基数，自2017年12月22日起计算至2018年11月30日止；15.以213060元为基数，自2018年3月22日起计算至2018年11月30日止；16.以213060元为基数，自2018年6月21日起计算至2018年11月30日止；17.以142040元为基数，自2018年9月21日起计算至2018年11月30日止）。

三、四川领达汽车服务有限公司自本判决生效之日起十日内，向成都马立可汽车服务连锁有限公司支付解除《房屋租赁合同》违约金170000元。

四、成都马立可汽车服务连锁有限公司向自本判决生效之日起十日内，向四川领达汽车服务有限公司退还押金67000元。

五、前述第三、四项内容品迭后，四川领达汽车服务有限公司自本判决生效之日起十日内，向成都马立可汽车服务连锁有限公司支付103000元。

六、驳回成都马立可汽车服务连锁有限公司的其他诉讼请求。

七、驳回四川领达汽车服务有限公司的其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费减半收取计10625元，由成都马立可汽车服务连锁有限公司负担3416元，由四川领达汽车服务有限公司负担7209元；反诉案件受理费减半收取计7048元，由成都马立可汽车服务连锁有限公司负担458元，四川领达汽车服务有限公司负担6590元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。

审判员　　杨秋菊

二〇一九年四月二十八日

书记员　　赵靖岚