九牧王股份有限公司与向子皿租赁合同纠纷一审民事判决书

宜昌市伍家岗区人民法院

民 事 判 决 书

(2018)鄂0503民初1494号

原告:九牧王股份有限公司，住所地泉州市经济技术开发区清蒙园区,统一社会信用代码91350000759352255T。

法定代表人：林聪颖,该公司董事长。

委托诉讼代理人：池仁德，男，该公司员工。

委托诉讼代理人：郑丽萍，女，该公司员工。

被告：向子皿，男，1988年12月8日出生，土家族，住湖北省建始县，

委托诉讼代理人：张国华，湖北百思特律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘超，湖北百思特律师事务所律师。

原告九牧王股份有限公司（以下简称九牧王公司）与被告向子皿租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。九牧王公司的委托诉讼代理人池仁德、郑丽萍，向子皿的委托诉讼代理人刘超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

九牧王公司向本院提出诉讼请求：1、九牧王公司与向子皿之间的房屋租赁合同关系于2018年4月26日解除，并于解除当日立即返还九牧王公司房屋。2、向子皿的履约保证金120000元归九牧王公司所有。3、向子皿立即向九牧王公司支付违约金元。4、向子皿擅自转租九牧王公司的房屋所获取的溢价收益元归九牧王公司所有。5、本案的诉讼费用由向子皿承担。事实与理由：九牧王公司与向子皿就租赁宜昌市江海路1-3号、1-5号、1-7号，共3套房屋，于2013年4月13日签署了《房屋租赁意向合同》，合同第十条约定，向子皿承租期间，未经九牧王公司同意不得将房屋全部或部分转让、转租、调换使用或者以合作、联营、承包等形式变相转租该房屋，否则按照合同第十二条第4款约定，九牧王公司有权单方解除合同收回房屋，并有权没收向子皿的房屋租赁保证金，向子皿尚须按照当年度年租金的50%赔偿九牧王公司损失。合同签订后，九牧王公司依约向向子皿交付了房屋，向子皿亦依约向九牧王公司支付了履约保证金、租金。然而，九牧王公司近期发现，向子皿于2016年10月开始，陆续将房屋以高于九牧王公司租金的方式转租给"姚舟（宜昌欢伯贸易有限公司，租金为10000元/月）"、"北京艾米时尚商贸有限公司宜昌分公司，租金为15000元/月"、"宜昌市伍家岗区麦田烘焙坊，租金为30000元/月"，从而赚取租金差价。九牧王公司认为，向子皿擅自转租的行为属于明显的违约行为，依法应承担违约责任，且在租赁期限内，向子皿非法转租获利，由此产生的溢价收益应归九牧王公司所有。

向子皿辩称，1、双方之间的房屋租赁合同已履行完毕，现该房屋由次承租人姚舟、鲁芳、刘璐占有并经营，上述三人系租赁房屋的实际占有人，亦为腾退、返还房屋的义务人，向子皿没有返还房屋之实际能力。2、九牧王公司与向子皿多次协商购买所租赁房产相关事宜，应视为认可向子皿的转租行为。本案九牧王公司明知或应当知道向子皿将房屋转租，却长期不表态反对，次承租人也已将房屋装修，此时，九牧王公司又出来主张未经其同意转租，此种情况下，应视为九牧王公司同意转租。3、向子皿虽然转租了该房屋，但从合同实际履行情况来看，并未对九牧王公司的权利造成任何损失，向子皿不应该承担支付违约金的责任。4、九牧王公司所主张的违约金也明显过高，法院应依法予以调整。5、诉请第二项，按照合同约定，100000元是租赁保证金，20000元是水电费保证金，租赁保证金因向子皿一直在按期交纳租金直至合同期满，九牧王公司没收履约保证金没有依据。水电费保证金双方应另行核实。6、九牧王公司主张溢价收益归其所有，没有合同和法律依据。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2013年4月13日，九牧王公司与向子皿签订《房屋租赁意向合同》，约定，九牧王公司将其所有的坐落于江海路1-3号、1-5号、1-7号的三套房屋租赁给向子皿，租赁期限自2013年4月14日至2018年5月13日止，共61个月，其中，2013年4月14日至2013年5月13日为装修免租期。合同第五条约定，向子皿支付租赁保证金100000元，在租赁期满无违反合同约定情形时，九牧王公司在收到符合要求的房屋及九牧王公司签发的保证金收据原件之日起一个月内无息返还。水电保证金20000元，该保证金在向子皿结清水电后予以无息返还，未按时足额交纳水电费导致九牧王公司代为支付的，九牧王公司有权自水电保证金中扣除。第十条约定，租赁期内，未经九牧王公司同意，不得将房屋全部或部分转租。合同第十二条约定，未经九牧王公司同意擅自转租租赁房屋的，九牧王公司有权单方解除合同收回房屋，并有权没收房屋租赁保证金，并按当年度租金的50%赔偿损失。

向子皿分别于2016年5月19日、2016年9月29日、2016年11月1日，未经九牧王公司同意以高于原租金的价格在其租赁期限内转租上述房屋给案外人获取了转租收益。

2018年4月26日，九牧王公司因向子皿违约转租涉案房屋，向其邮寄《关于〈解除房屋租赁意向合同〉通知》，该快递于2018年4月29日妥投。

向子皿已交纳租赁保证金100000元，水电保证金20000元，租金已足额交纳给九牧王公司。上述三套房屋现由次承租人使用，向子皿与次承租人的合同到期后，次承租人未腾退房屋也未续签合同。

本院认为，本案争议的焦点如下：

一、原被告之间的租赁合同关系应否解除，何时解除的问题。九牧王公司与向子皿签订的《房屋租赁意向合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法、有效，该合同对双方当事人具有约束力，双方应按照合同约定全面、诚实信用的履行合同义务。《房屋租赁意向合同》约定，未经九牧王公司同意擅自转租租赁房屋的，九牧王公司有权单方解除合同收回房屋。向子皿未经同意擅自转租涉案房屋，九牧王公司行使约定解除权，符合合同约定和法律规定，但应以九牧王公司解除合同的意思表示到达向子皿时解除。本案九牧王公司向向子皿发出的《关于〈解除房屋租赁意向合同〉通知》于2018年4月29日妥投，故，九牧王公司与向子皿签订的《房屋租赁意向合同》于2018年4月29日解除，双方之间的租赁合同关系于2018年4月29日终止。

二、向子皿应否于合同解除当日返还九牧王公司涉案房屋的问题。租赁合同关系终止后，承租人应返还涉案房屋于出租人，但涉案房屋现由次承租人使用，向子皿与次承租人的合同到期后，次承租人未腾退房屋也未续签合同。现向子皿不是涉案房屋的占有、使用人，涉案房屋也不在其控制之中，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条"当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……"的规定，九牧王公司诉请向子皿返还涉案房屋于向子皿而言事实上履行不能，本院不予支持。

三、九牧王公司诉请租赁保证金120000元、违约金元、转租溢价收益元应否得到支持。《房屋租赁意向合同》约定，未经九牧王公司同意，不得将房屋全部或部分转租。向子皿在合同明确约定不得擅自转租的情形下，违反诚实信用原则，擅自转租涉案房屋，存在明显过错，显属违约，应当承担违约责任。对于违约责任的承担，涉案合同约定了向子皿违约则没收履约保证金并按当年度租金的50%即元赔偿损失，因九牧王公司未提交其实际损失的证据，向子皿亦请求调减违约金，本院根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条"当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。"的规定，酌定九牧王公司收取的租赁保证金100000元归其所有，不再退还向子皿。因租赁保证金100000元已足以弥补九牧王公司的损失，其诉请违约金元，本院不予支持。九牧王公司诉请水电保证金20000元归其所有，不符合合同约定，本院不予支持。九牧王公司诉请转租溢价收益元，而根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条"当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……"的规定，向子皿签订合同时，无法确定该转租溢价收益亦无法预见该转租溢价收益，故，九牧王公司该项诉请，无法律依据，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、原告九牧王股份有限公司与被告向子皿签订的《房屋租赁意向合同》于2018年4月29日解除；

二、被告向子皿向原告九牧王股份有限公司交纳的租赁保证金100000元，归原告九牧王股份有限公司所有；

三、驳回原告九牧王股份有限公司的其他诉讼请求。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取5529元（已交6033元，应退还504元），由九牧王股份有限公司负担4379元，向子皿负担1150元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。

审 判 员　　李　萍

二〇一八年九月十七日

法官助理　　陈艳梅

书 记 员　　高巧荣