康姿百德集团有限公司（原秦皇岛康姿百德高新技术开发有限公司）与冯怡房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

遵义市汇川区人民法院

民事判决书

（2017）黔0303民初4259号

当事人信息

原告：康姿百德集团有限公司（原秦皇岛康姿百德高新技术开发有限公司），地址：卢龙县龙城工业园自强路1号，统一社会信用代码：91130324765188906R。

法定代表人：李银祥，该公司董事长。

委托诉讼代理人：王小芳，贵州名城律师事务所律师。

被告：冯怡，女,1997年7月24日出生,汉族，贵州省遵义市人，住遵义市红花岗区中山路***号*栋*单元***号。

公民身份号码:5221011997********。

委托诉讼代理人：李世军，贵州宇辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨勤慧，贵州宇辉律师事务所律师。

审理经过

原告康姿百德集团有限公司（原秦皇岛康姿百德高新技术开发有限公司，以下简称“康姿百德公司”）与被告冯怡房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，经依法审理作出（2017）黔0303民初866号民事判决书，原告“康姿百德公司”不服该判决，上诉至遵义市中级人民法院，该院作出（2017）黔03民终4027号民事裁定书，裁定撤销（2017）黔0303民初866号民事判决，将本案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王小芳、被告委托诉讼代理人杨勤慧到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告方诉求

原告康姿百德公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告返还原告租金81,元；2、判决被告支付原告装修及经营损失共计15,元；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年8月，原告公司决定在遵义上海路开设门面及子公司，最终决定租赁位于遵义市××海路瑞港公司开发房9号楼的5号及6号门面打通后整体使用，其中6号门面由被告所有，原告公司指派员工张汉超与被告代理人冯文梅于2016年9月3日签订了租期为三年的房屋租赁合同。合同签订后，原告公司支付了被告第一年租金9万元后开始使用，2016年11月3日，当原告公司对房屋进行装修时，被遵义市××海路征收项目部工作人员制止，告知该房屋即将被征收，且已进行了公告，原告才得知该房屋无法继续装修使用，原告遂通知包括被告在内的两名业主解除了合同。合同解除后被告虽同意返还租金，但却一直未返还。原告认为被告在签订合同过程中应当知道租赁房屋即将被征收的重要信息而予以隐瞒，导致原告无法实现合同目的，反而因此产生了较大的损失，被告应承担相应责任，且房屋征收对象只能是产权人，原告作为承租人的装修及经营损失应由被告承担。原、被告多次协商无果，为此，原告提起本案诉讼，请求判如所请。

案件审理过程中，原告增加诉讼请求：解除原、被告于2016年9月3日签订的《房屋租赁合同》。

被告方答辩

被告冯怡辩称：原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合同合法有效，对双方产生约束，合同签订后双方按合同约定实际履行了合同，未出现合同约定及法定的解除条件，合同不应该解除；合同签订后被告向原告交付房屋，原告对房屋占用至今，期间的租金系实际发生的，被告不应该返还；原告的装修损失及经营损失，非因被告导致，被告不应该对此承担赔偿责任；原告接受房屋后，对房屋原有的装修进行了拆除，双方如要协商解除合同，原告应对拆除装修部分进行恢复和进行相应的赔偿。

法院查明

本院经审理认定事实如下：遵义市××海路瑞港公司开发房9号楼5号房、6号房屋所有权人分别为杨春晖、冯怡，二人均委托冯文梅出租上述两房。2016年9月3日，原告（乙方）委托其公司员工张汉超、谭佩东分别与被告冯怡委托人冯文梅（甲方）及另案被告杨春晖（甲方）签订了两份《房屋租赁合同》，约定杨春晖、冯怡将其所有的位于遵义市××海路瑞港公司开发房9号楼5号房、6号房（已打通）出租给原告用于其子公司经营使用，租赁期限均从2016年10月1日至2019年9月30日，租金均为90,元一年。甲方应于2016年9月10日前将房屋按约定交付乙方，免租金期为2016年9月10日至2016年9月30日；乙方按照经营需要，在通过相关部门许可下，自行设计并装修房屋无需经甲方同意。乙方增设的附属设施和设备属于乙方所有，在租赁期届满时由乙方拆除搬离，对于不能拆除移动的由甲方所有；双方还约定：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；（二）因不可抗力或政府征用等政策原因导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除，甲乙双方不承担违约责任，租金按实际承租天数计算，多退少补；（三）在合同履行期间，房产所处地因政府或其他相关部门发生城市规划、土地征用等原因导致房产拆迁，造成合同提前终止时，甲方应在收到拆除通知后2个工作日内通知乙方；政府或授权部门支付的房屋装修补偿费、搬迁费及经营损失补偿费等由甲方支付给乙方，以弥补乙方的装修损失及经营损失……。合同还对其他权利义务进行了约定。两间门面系打通后出租，合同签订后，双方均按约履行，被告冯怡及另案被告杨春晖于同日分别向原告交付了上述门面，原告于2016年9月6日分别向杨春晖及冯怡支付了租金90,元，被告交付了房屋钥匙。

2016年9月20日，遵义市汇川区房屋征收补偿管理中心发布遵汇房征封字【2016】第3号房屋征收封闭公告，该公告载明：“为完善城市基础设施，汇川区人民政府研究决定实施上海路与宁波路交汇处车道扩宽改造工程项目，涉及规划红线范围内的房屋需征收，为维护公共利益，保障工程项目顺利进行，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十六条之规定，对下列规划征收范围实施封闭：一、封闭范围（一）北面至荷花池路口；（二）南面至长征九厂家属楼；（三）东面至永佳厂家属楼；（四）西面至华美口腔医院。二、在房屋征收封闭范围内的单位和个人禁止下列活动（一）新建、扩建、改建房屋及附属物；（二）房屋分户；（三）改变房屋和土地用途；（四）办理工商、税务、户籍分户、卫生许可等；（五）其他不当增加补偿费用的行为。三、封闭期限自封闭公告之日起至2017年9月20日自行终止”。遵义市汇川区房屋征收补偿管理中心在封闭范围内多处张贴了该公告，涉案门面位于公告载明的封闭范围内。2017年3月16日，经本院向遵义市汇川区房屋征收补偿管理中心了解，该中心回复，上海路与宁波路交汇处车道扩宽改造工程项目征求意见公告于2016年9月21日颁布，征收决定尚未作出，仅张贴了上述封闭公告。

在政府封闭公告发出后几日，原告开始对承租的两间门面进行拆除装修，在拆除装修过程中受阻，门面未能使用。

案件审理过程中，原告提供了短信截图照片三张及录音证据一份，证明原告已经通过短信的方式通知杨春晖及冯怡房屋续租已经没有可能，截止2016年11月3日的租金共计8,元，杨春晖及冯怡应分别退还租金81,元，原告一并要求将涉案租赁房屋钥匙交还。冯怡回复：这个不归我管，全权由冯姨（冯文梅）负责。后原告工作人员与冯文梅通话，要求将钥匙交付给冯文梅，冯文梅表示原告必须将房屋恢复后才能收钥匙。原告还提供了另外的录音文件四份，证明原告公司与冯文梅找到政府相关部门，确认租赁房屋在征收红线范围，且不得继续装修建设、并无法继续办理营业执照。庭审过程中，原告称在2016年11月3日口头通知被告要求解除合同，并明确主张双方租赁合同已经于2016年11月3日解除。被告在庭审中表示当时是同意解除合同的，但要求将装修恢复原貌，对方没有答应。

案件审理过程中，2017年9月28日，经本院向遵义市汇川区房屋征收补偿管理中心了解，该中心回复上海路与宁波路交汇处车道扩宽改造工程项目征收决定尚未作出。

另查明，秦皇岛康姿百德高新技术开发有限公司于2017年2月21日变更为康姿百德集团有限公司。

法院认为

本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定:“当事人可以约定一方解除合同的条件。合同解除条件成就时，解除权人可以解除合同。”该法第九十六条第一款规定：“当事人依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，原、被告租赁合同约定“因不可抗力或政府征用等原因导致合同无法继续履行的，合同自行解除”。征收补偿中心作出的征收封闭公告，虽不是正式征用决定，但从内容上看，限制了承租人正常的经营行为，且时间长达一年，足以导致原告承租该房屋进行经营的目的不能实现，使该合同无法继续履行。原告工作人员向被告发出解除合同通知，被告方认可收到该通知，称在当时同意解除合同，但提出应补偿其装修损失。原告解除合同符合法律规定和当事人约定，双方租赁合同已于2016年11月3日解除。

原、被告双方合同解除非因当事人一方原因造成，原、被告也在合同中约定“因不可抗力或政府征用等政策原因导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除，甲乙双方不承担违约责任，租金按实际承租天数计算，多退少补。”据此，房屋租金应按合同约定承租天数计算，被告应退还原告租金。故对原告主张退还租金81,元租金的诉请，本院予以支持。原告主张装修损失及经营损失仅提供了装修合同，没有支付款项凭证和具体经营损失的依据，证据不足，且被告并无违约过错，对原告此项诉请不予支持。至于被告主张的装修损失，因双方合同约定原告方可以自行装修，双方也未在合同中提及原装修价值及损失，现非因原、被告的原因导致合同不能履行，本案中不作处理。如被告认为第三方发布封闭公告的具体行政行为，导致其权益受到损害，应另行主张解决。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条的规定，判决如下：

裁判结果

一、被告冯怡于本判决生效之日起十日内返还原告康姿百德集团有限公司（原秦皇岛康姿百德高新技术开发有限公司）租金81,元。

二、驳回原告康姿百德集团有限公司（原秦皇岛康姿百德高新技术开发有限公司）的其他诉讼请求。

本案案件受理费1,元（已减半收取），由原告康姿百德集团有限公司（原秦皇岛康姿百德高新技术开发有限公司）承担元，被告冯怡承担1,元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决书则发生法律效力。

审判员及陪审员

审判长周仁伟

审判员陈正敏

人民陪审员郑代懿

裁判日期

二零一七年十一月二十八日

书记员及法官助理

书记员王旋