沈阳新世界新汇置业有限公司与新生活集团（中国）有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

沈阳市和平区人民法院

民事判决书

（2019）辽0102民初8639号

当事人信息

原告：沈阳新世界新汇置业有限公司，住所地：辽宁省沈阳市和平区南京南街16号，统一社会信用代码：9121010060461875XY。法定代表人：陈耀豪，该公司董事长。委托诉讼代理人：沈阳，辽宁同文律师事务所律师。被告：新生活集团（中国）有限公司，住所地：沈阳市苏家屯区玫瑰街140号，统一社会信用代码：91210100604623516U。法定代表人：安凤洛，该公司董事长。委托诉讼代理人：崔京顺，女，朝鲜族，1969年7月20日出生，住沈阳市和平区，该公司员工。

审理经过

原告沈阳新世界新汇置业有限公司诉被告新生活集团（中国）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员张伟适用简易程序公开开庭进行了审理。原告沈阳新世界新汇置业有限公司委托诉讼代理人沈阳、被告新生活集团（中国）有限公司委托诉讼代理人崔京顺均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告方诉求

原告沈阳新世界新汇置业有限公司诉称，2015年7月23日，原、被告双方签订新世界名汇《房屋租赁合同》，合同第一条第1项约定：被告自愿租赁原告位于沈阳市和平区南京南街16号之2806房屋。该房屋建筑面积为平方米。仅用于经营（美容生活日用品）。第二条约定合同期限三年，自2015年7月24日起至2018年8月3日止。租金自2015年8月4日起开始计算至2018年8月3日止。第三条约定租金标准：该房屋的租金标准第一年为每月人民币6900元。第二年为每月人民币7245元。第三年为每年人民币7607元。每年为一个缴租期。合同期内租金总额为261024元。第五条约定租赁合同签订之日，原、被告双方已经共同对该房屋现有装修及设施情况进行验收。未验收的项目可在交付之日前（含当日）完成验收，除双方另有约定外，相关附件作为原告按照合同约定交付被告使用和被告在租赁期满或解除时交还该房屋的验收依据；第六条约定如被告造成原告房屋损坏的，被告应负责及时修复，不能修复的，应照价赔偿。被告拒不修复或赔偿时，原告可代为维修，所需维修费或赔偿金，由被告支付给原告或由原告从被告已付履约保证金中直接扣除。双方签订合同后，原告如约将房屋交付被告使用，租赁期限届满前原告、被告及物业公司于2018年8月2日共同对该房屋进行查验，被告对租赁期间造成房屋不同部位损失情况及需维修的项目等事宜进行了确认，三方共同签署了《租户退租房间查验单》。原告通知被告及时履行修复义务，被告置之不理，原告无奈，为了减少损失，另行委托第三方对房屋损坏部分进行维修并产生维修费元，其中因修复被告造成房屋损坏部分产生的维修费为25838元，原告依据租赁合同的约定优先从被告已付的履约保证金中扣除13800元，对于尚欠的修复费用12038元通知被告及时补足，被告置之不理。原告为了维护合法利益，特向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告的诉讼请求。诉讼请求：1、判令被告赔偿房屋损坏欠付的修复费用12038元【25838元（实际维修费用）-13800元（履约保证金）】；2、判令被告承担本案诉讼费。

被告方答辩

被告新生活集团（中国）有限公司辩称，原告起诉的内容不符合客观事实，有失公允，严重侵犯了被告的合法权益，为无理要求。依据双方签订的新世界名汇《房屋租赁合同》第二条约定租赁期间为3年，并且我方按照合同约定正常支付了三年租赁租金共计人民币261024元，不存在任何拖欠租赁款项事宜。依据双方租赁合同第六条第2项规定：在乙方正常使用过程中，如发生房屋损坏或设备故障，因维修而发生的费用由甲方承担，所以原告（原合同甲方）所提交的《租户退租房间查验单》为其单方记录并且只能证明为我方租赁三年期间的正常磨损，并不存在因我方过错损坏的情况。依据《中华人民共和国合同法》的第二条公平原则以及第二百一十八条“承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任”的规定，我方在已经全额支付了三年租赁费，并且不存在对租赁房屋有过错损坏情况下，对于租赁房屋内装修设施的正常损耗理应由原告（出租方）承担；原告所称的实际维修费25838元，是原告与我方租赁期届满解除合同后，为了便于其进行房屋再次销售而发生的装修费用，整体装修费用与我方的原租赁关系不存在必然联系，是原告为其房屋销售实现经济利益的必然支出。原告将该笔费用强加于我方，并单方面地扣留我方履约保证金13800元，还进一步诉讼要求我方再支付12038元，已经严重侵犯了我方合法权益，我方在此特向法庭申请要求原告归还扣留的我方履约保证金13800元，并不予支持原告的诉讼请求。综上所述，原告的诉讼请求有缺公允，不符合客观事实，存在违法性，请求法院驳回原告的诉讼请求，维护我方合法的经济权益。

法院查明

经审理查明，原告沈阳新世界新汇置业有限公司系位于沈阳市和平区南京南街16号2806房屋（建筑面积平方米）的所有权人。2015年7月23日，原告沈阳新世界新汇置业有限公司（甲方，出租方）与被告新生活集团（中国）有限公司（乙方，承租方）就涉案房产签订《新世界?名汇房屋租赁合同书》，内容载明：“乙方自愿租赁甲方位于沈阳市和平区南京南街16号2806之房屋（建筑面积平方米），用途为商业；乙方对房屋进行了实地勘察，对房屋质量现状予以认可，乙方承诺仅用于经营（美容生活日用品），保证不改变其用途；本合同的有效期2015年7月24日起至2018年8月3日止，租金自2015年8月4日起开始计算至2018年8月3日止，共计36个月；合同期内租金总额261024元；乙方应在签署本合同当日支付相当于两个月租金的履约保证金，即人民币13800元，若乙方违约，甲方有权从履约保证金中相应扣除乙方欠付的租金、违约金及其他相关费用，乙方应在7日内补足保证金；双方确认，甲方于2018年8月4日正式将房屋交付乙方使用；在租赁期间，乙方应爱护并合理使用该房屋及其配套设施，该房屋为精装修房屋，乙方不得再次进行装修，更不得擅自拆改、扩建或增添。如因乙方过错造成损坏或故障，乙方应负责及时修复，不能修复的，应照价赔偿。乙方拒不修复或赔偿时，甲方可代为维修，所需维修费或赔偿金，由乙方支付给甲方或由甲方从乙方已付履约保证金中直接扣除。合同附件四第五条约定新生活集团（中国）有限公司有效通讯地址为：沈河区令闻街200号；邮编：110000；收件人：唐京顺；联系电话：186××××1178。合同签订后，原告交付履约保证金13800元。2018年8月2日，原、被告双方就涉案房产进行现场勘察，并制作了租户退租房间查验单。内容载明:“1、客厅电视墙及旁边壁纸共7处钉孔，客厅拐角处壁纸2处破损；2、客厅窗帘盒位置大白污渍，客厅壁纸多处污渍，客厅踢角线6处磕损掉漆；3、厨房理石粘贴3个挂钩，厨房理石台面多处污渍；4、客厅窗户安装百叶窗帘，主卧也安装，窗框上贴一个挂钩；5、卫生间窗户玻璃贴膜，卫生间顶棚大白打3处钉孔；6、浴缸上方理石污渍，洗衣机柜门未安装；7、卫生间门框一处磕损，主卧门框4处掉皮，主卧门板6处划痕；8、主卧衣柜1处掉漆，柜内5处划痕，主卧壁纸4处钉孔；9、主卧踢角线2处磕损，次卧门框4处磕损，门板2处划痕；10、次卧衣柜门8处划痕，柜内5处划痕，柜门内侧6处划伤；11、次卧踢角线7处磕损掉漆，次卧壁纸多处污渍；12、客厅左侧背景墙木饰面一处划痕，客厅3个射灯不亮；13、全屋地板453块划痕；14、客厅网线固定导致多处打孔；15、入户门有胶渍，有划痕磨损，磕伤一处，玄关柜门有磕损”。被告搬离涉案房产后，并未对查验单中存在的问题进行修复。原告遂就上述问题与被告进行沟通，并按照合同约定的有效通讯地址、通过EMS向被告发送“新世界名汇2806房屋维修通知书”，收件人签收处签名：新生活。后，原告委托第三人对涉案房屋进行修复支出维修费25838元。2018年11月22日，原告就房屋维修费用问题向被告发送“新世界名汇2806房间补交维修费的通知函”。上述事实，有《新世界?名汇房屋租赁合同书》、收款收据、商品房预售许可证、租户退租房间查验单、发票、通知书、快递详情单以及原、被告的当庭陈述笔录等证据在卷佐证，已经庭审质证及审查，本院予以确认。

法院认为

本院认为,原、被告双方签订的房屋租赁合同书系双方当事人真实意思表示,内容并未违反法律行政法规的强制性规定,应为有效,当事人应按协议约定全面诚信履行各自的权利义务。关于原告要求被告赔偿房屋修复费用问题。经查，被告搬离涉案房产前，原、被告双方就房屋现状进行现场查勘，租户退租房间查验单明确载明涉案房产内多处部位存在打孔、破损、划痕、污渍等问题，但被告在搬离房产后并未对相关部位进行修复，原告自行修复存在经济损失，故对于原告要求被告赔偿房屋修复费用问题，本院予以支持。关于房屋修复费用的具体数额问题。本案中，针对房屋修复问题，原告依据合同中约定的有效通讯地址向被告分别发送了房屋维修通知书、补交维修费的通知函，以告知被告关于涉案房产的修复及费用支出情况。上述材料均经被告签收，且均未提出异议，故本院确认被告应承担的房屋修复费为25838元。另，因原、被告签订的房屋租赁合同中已明确约定“……乙方应在签署本合同当日支付相当于两个月租金的履约保证金，即人民币13800元，若乙方违约，甲方有权从履约保证金中相应扣除乙方欠付的租金、违约金及其他相关费用……综上，被告应另行向原告赔偿房屋修复费12038元（25838元-13800元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：

裁判结果

一、被告新生活集团（中国）有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告沈阳新世界新汇置业有限公司房屋修复费12038元；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告沈阳新世界新汇置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费196元（已减半收取），由被告新生活集团（中国）有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。

审判员及陪审员

审判员张伟

裁判日期

二零一九年七月二十二日

书记员及法官助理

书记员郭潇月

附录

本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。