永创兴业（北京）置业有限公司与北京小北呗母婴用品有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市海淀区人民法院

判决书

（2021）京0108民初643号

  原告：永创兴业（北京）置业有限公司，住所地北京市海淀区。

  法定代表人：李建涛，总经理。

  委托诉讼代理人：柳丽明，女，住北京市海淀区。

  被告：北京小北呗母婴用品有限公司，住所地北京市海淀区西北旺镇。

  法定代表人：崔楠，总经理。

审理经过

  原告永创兴业（北京）置业有限公司（以下简称永创公司）诉被告北京小北呗母婴用品有限公司（以下简称小北呗公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告永创公司委托诉讼代理人柳丽明与被告小北呗公司法定代表人崔楠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

  永创公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除双方于2019年4月30日签订的《租赁合同》；2、依法判令小北呗公司支付我公司2020年4月1日-2021年1月31日租金260030元，并按同期银行贷款利率支付利息至支付之日止；3、判令小北呗公司支付违约金元，滞纳金按日%支付元；4、本案诉讼费由小北呗公司承担。事实与理由：2019年4月30日双方签订《租赁合同》，小北呗公司承租北京市海淀区西北旺镇六里屯永旺家园小区二区底商×层×号，总建筑面积平方米，租赁期限五年，自2019年6月25日至2024年6月24日止；合同约定第一年、第二年度日租金为人民币元每平方米，年租金312037元。

  自第三租赁年度起，租金在此基础上每两年依次递增7%，支付租赁保证金为首年度两个月租金；付款方式为合同签订后七日内，小北呗公司支付首期租金及押金，之后租金按季度支付，小北呗公司应于每季末提前10日支付下个季度的租金。小北呗公司自2020年2月20日开始拖欠租金，我公司已减免两个月租金，现其还欠租金182021元，我公司多次催要未果，依据租赁合同约定，我公司有权终止合同，小北呗公司应支付违约金及滞纳金。因小北呗公司拖欠我公司租金，2020年8月5日我公司送达《催款函》，2020年9月7日再次发送《催款函》，但小北呗公司不予理睬。综上，为维护合法权益，根据法律规定，特诉至法院，请求法院依法支持我公司的合法权益。

被告辩称

  小北呗公司辩称，不同意对方诉讼请求，我方现在没有钱支付，公司现在已经不经营了，我个人也有负债。我方在2020年11月2日向永创公司交了钥匙，合同于2020年11月2日解除。2019年我公司租房后，因周边的道路没有修好，直到2019年8、9月才开始正常营业，且生意一直不好。因疫情，我公司认为应当减免我3个月的租金，且周围的朗丽兹酒店被征为隔离点，严重影响了经营。我方帮助永创公司垫付了消防费用，其应当返还，此外我店里应永创公司要求进行了装修，希望法院将该部分费用进行抵扣。

本院查明

  本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。经审理查明，2018年12月12日，北京市海淀区西北旺镇人民政府开具房产证明，内容为位于北京市海淀区西北旺镇六里屯永旺家园小区二区底商的房屋，建筑面积平方米，房屋所有权单位为永创兴业（北京）置业有限公司，该房屋用途为商业，不属于违法建设，不在拆迁范围之内。

  2019年4月30日，出租方（甲方）永创公司与承租方（乙方）小北呗公司签订《租赁合同》，约定甲方同意按下述条款和条件将位于北京市海淀区西北旺镇六里屯永旺家园小区二区底商1层218总建筑面积平方米的房产出租给乙方使用，同意乙方可将承租房产用于开设爱亲母婴用品，乙方在合同有效期内依法经营；合同约定的租赁期限为五年，自2019年6月25日至2024年6月24日止；租赁房产第一、第二年度日租金为人民币元/天/平方米，即年租金312037元，自第三租赁年度起，租金在此基础上每两年依次递增7%；签订此合同时，乙方支付租赁合同首年度两个月的租金作为租赁保证金，合同到期后，乙方在无违约情况下甲方在30日内退还乙方；付款方式为合同签订后七日内，乙方向甲方支付首期租金及押金，之后每三个月一付款，计租开始后，租金按季度支付，乙方应于每季末提前10日前向甲方支付下个季度的租金，甲方同时向乙方提供房屋租赁发票；甲方应于合同签订后7日内向乙方移交已具备如附件五所述之房产技术条件的完整房产，移交房产时，双方应签署房产交付确认书；甲方保证及责任含甲方同意无偿提供乙方店招牌位供乙方设立店招，该施工费用由乙方承担；乙方保证及责任含乙方可按其经营要求对内部布局进行设计和装修，该设计和装修费用由乙方承担，乙方进行装修不得改变房屋主体结构及改变消防系统，如需更改消防系统须报甲方审核同意；合同提前终止含有下列情形之一的，甲方有权选择提前终止本合同，并要求乙方赔偿其遭受的一切实际损失.

  甲方无任何违约，乙方逾期支付租金超过30天，甲方依据上述情形提前终止合同时，书面通知乙方，乙方应及时迁离并交回房产，同时乙方支付相当于当年合同月租金的3倍作为违约金；本合同如提前终止、解除或届满时，乙方应按照当初甲方交付房屋时的原状交给甲方，否则，甲方有权扣除保证金安排第三方进行拆除，甲乙双方协商一致情况除外；违约责任含甲方无违约前提下，乙方拖欠租金，应向甲方支付滞纳金，每逾期一日甲方有权向乙方收取欠缴租金之%的滞纳金；任何一方就本合同发给另一方的任何通告必须以中文书面形式进行，如以人手传送，于送达时视为已接收。

  上述合同签订后，永创公司将案涉房屋交付小北呗公司。小北呗公司用于母婴用品经营，租金交纳至2020年1月31日。小北呗公司主张接收房屋后进行了装修，提交装修款收据、转款明细、门头费用支付截图；另主张安装了消防设备。永创公司均不予认可。

  2020年受新冠肺炎疫情影响，小北呗公司主张2020年2月至5月初，公司法定代表人及配偶因所在小区疫情防控无法出门，店铺未开门经营，5月解封之后开门营业，但一直到同年11月，顾客很少；另店铺朝向大街，顾客可自由出入。小北呗公司主张通过口头或电话方式向永创公司工作人员反映经营困难，商议是否可减免租金或改变租金支付方式，工作人员回复称需要向公司提交申请，其于2020年7月提交申请；主张于2020年11月2日向永创公司工作人员交还了钥匙，主张双方合同于该日解除。

  永创公司则称双方并未办理房屋交接手续，不认可合同于上述日期解除。永创公司称考虑新冠肺炎疫情，公司免除两个月租金，就后续租金，于2020年8月5日向小北呗公司送达《催款函》，内容为根据合同约定，乙方应向甲方支付2020年4月1日至4月30日房屋租金26003元，5月1日至7月31日房屋租金78009元，8月1日至10月31日房屋租金78009元，望贵司接函7日之内履行合同义务，支付租金，否则我司将依法追究贵司的违约责任，包括但不限于违约金、损失，解除租赁合同等。2020年9月7日，永创公司委托北京市海淀区西北旺镇法律服务所再次发送《催款函》，内容为永创公司已减免两个月租金，实际应交的是182021元，贵方却未能按约定及时支付，函告限贵方自收到本所函之日起三日内，立即付清拖欠的租金182021元，逾期，永创公司将按照与贵方签订的合同约定，解除双方的合同，贵方立即将租赁房屋内的物品清空，留存在租赁房屋内的物品视为贵方自愿放弃，委托人将进行清场，有权对留存的物品进行处置，由此造成的一切损失，由贵方自行承担。

  本案中，永创公司自愿免除2020年2月1日至3月31日期间租金，要求小北呗公司支付2020年4月1日至2021年1月14日期间租金，要求支付违约金，支付滞纳金。小北呗公司仅同意支付2020年11月1日、2日租金，其他均要求免除，要求装修投入及消防支出折抵部分租金。永创公司不同意进行折抵，主张合同约定小北呗公司退房时需将房屋恢复原状，但其并未履行该项合同义务。

  另永创公司于2020年9月18日提起本案诉讼要求解除双方合同，该起诉状副本于2020年10月30日送达至小北呗公司。本案审理过程中，双方于2021年1月14日签订《解约协议》，永创公司主张2020年4月1日至2021年1月14日租金、水费、电费，小北呗公司对数额不予认可。

本院认为

  本院认为，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。新冠肺炎疫情发生以来，为保护公众健康，涉案房屋所在辖区采取了相应的疫情防控措施，故因此对于不能正常经营、不能正常履行合同的当事人来说，本次新冠肺炎疫情及疫情防控措施应属于不能预见、不能避免且不能克服的不可抗力事件。根据法律规定及最高人民法院相关指导意见，疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或全部免除责任。

  在疫情或疫情防控措施直接影响合同正常履行的情况下，法院将合同法中鼓励交易的原则一以贯之并具体细化，力求将疫情对各方当事人的损害和对社会秩序的影响降到最低，而当事人亦应本着诚实信用原则，积极协商、共担风险、共渡难关。故关于本案中双方责任的分担，应在诚实信用原则和公平原则的基础上结合本案案情，综合加以认定。

  本案中，就合同履行情况，新冠肺炎疫情并未影响小北呗公司无法直接占有使用房屋，小北呗公司在占有使用房屋同时未依约支付租金，根据合同约定，永创公司有单方解除权，永创公司原通过提起诉讼方式要求解约，起诉书于2020年10月30日送达至小北呗公司，故双方合同解约日本院确定为2020年10月30日。就双方后续签订的《解约协议》，与庭审中双方各自主张不一致且小北呗公司对多个项目均有争议，故本院不以该日期作为解约日期。

  本案中，就租金的交纳及解约后房屋使用费的负担一节，案涉房屋属于经营性房屋，疫情并未影响小北呗公司实际占有使用房屋，但疫情期间客流量减少，确对小北呗公司营业收益产生重大减损，就小北呗公司要求减免租金的主张，本院依据公平原则酌情处理。就具体阶段租金的处理，永创公司自愿免除2月至3月两个月租金，本院不持异议；就后续租金交纳，结合北京市一级、二级疫情防控措施及期间，本院酌定4月1日至6月5日期间租金，小北呗公司按照合同约定租金标准一半予以交纳；就之后的租金，在双方就房租减免未达成一致意见的情况下，为避免损失的进一步扩大，小北呗公司应采取含要求解约、及时腾退房屋等方式，但其一直未采取上述方式，故就2020年6月6日至10月30日期间租金，判决小北呗公司应按照合同约定标准支付全部租金。

  就2020年10月31日至2021年1月14日期间房屋使用费，根据现有证据，小北呗公司在2020年11月2日向永创公司退还了钥匙，故10月31日至11月2日房屋使用费，判决小北呗公司按照合同约定租金标准交纳；就该日期之后的房屋使用费，永创公司在收到钥匙之后，未积极采取含及时进行房屋查验并收回房屋等措施，对后续扩大的房屋使用费损失，应自担责任。就永创公司要求小北呗公司支付违约金、利息损失、滞纳金一节，本院根据永创公司实际损失情况予以酌定。就小北呗公司要求将装修款及消防支出折抵费用一节，双方合同对此并未约定，且合同约定合同解除时应将房屋原状交回，另永创公司主张收回房屋后另行对外出租承租人均需再次进行装修，故本院对小北呗公司该项主张不予支持。

  根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，因双方合同解除引起的后续事项的处理持续至民法典施行后，故适用民法典的规定。

  综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条之规定，判决如下：

本案裁判结果

  一、永创兴业（北京）置业有限公司与北京小北呗母婴用品有限公司签订的《租赁合同》于二Ｏ二Ｏ年十月三十日解除；

  二、北京小北呗母婴用品有限公司于本判决生效后十五日内支付永创兴业（北京）置业有限公司房租十五万三千八百八十一元二角八分、房屋使用费二千五百六十四元六角九分；

  三、北京小北呗母婴用品有限公司于本判决生效后十五日内支付永创兴业（北京）置业有限公司违约金二万六千零三元；

  四、驳回永创兴业（北京）置业有限公司其他诉讼请求。

  如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

  案件受理费2828元，由永创兴业（北京）置业有限公司负担1052元，已交纳；由北京小北呗母婴用品有限公司负担1775元，于本判决生效后七日内交纳。

  如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的,按自动撤回上诉处理。

审判员　　胡喜辉

二〇二一年三月十二日

书记员　　施　延