宁波华商置业有限公司与浙江君亭酒店管理股份有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

文书正文

浙江省宁波市鄞州区人民法院

民事判决书

（2019）浙0212民初1189号

当事人信息

原告：宁波华商置业有限公司（统一社会信用代码为91330212681079710M）。住所地：宁波市鄞州区首南街道天高巷98号2306室；法律文书送达地址：同住所地。法定代表人：傅旭敏，该公司董事长。委托诉讼代理人：谢妮，该公司员工。被告：浙江君亭酒店管理股份有限公司（统一社会信用代码为91330100665212665U）。住所地：杭州市西湖区学院路29号；法律文书送达地址：杭州市玉古路168号石油大厦十六楼。法定代表人：吴启元，该公司董事长。委托诉讼代理人：姜文勇、夏武振，浙江铁诚律师事务所律师。

审理经过

原告宁波华商置业有限公司（以下简称华商公司）为与被告浙江君亭酒店管理股份有限公司（以下简称君亭公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2018年9月7日向本院提交起诉资料，本院于同日收案引调，案号为（2018）浙0212引调6729号。后因调解未成，本院于2019年1月16日立案受理，适用普通程序于2019年6月10日公开开庭进行了审理，原告华商公司的委托诉讼代理人谢妮、被告君亭公司的委托诉讼代理人姜文勇到庭参加诉讼。审理中，当事人向本院申请庭外和解，但最终和解未果。本案现已审理终结。原告华商公司以被告君亭公司未按（2016）浙0212民初2292号民事调解书第四项约定在2016年7月30日前将涉案房屋四楼以下的管道安装工程施工完毕，导致承租人宁波唐轩餐饮管理有限公司（以下简称唐轩公司）解除合同，原告因此遭受租金损失为由，请求判令：被告赔偿原告2017年租金损失1260000元、利息损失219240元（自2016年6月1日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率的四倍计算至2017年5月31日止）。被告君亭公司答辩称：1、2016年原告以被告拒不接受租赁房屋为由诉至鄞州法院，经调解，双方达成调解协议，鄞州法院作出（2016）浙0212民初2292号民事调解书。后被告于2016年9月30日完成了管道施工。2018年4、5月，原告因被告迟延完工事宜凭民事调解书向法院申请强制执行，被告因此支付了250000元违约金和逾期付款利息。至此，双方就管道迟延完工一事及调解书的内容均履行完毕。现原告再次就管道安装迟延一事提起诉讼主张损失赔偿，系重复起诉，违反一事不再理原则，应驳回起诉。2、违约金系对一方损失的补偿，合同约定的违约金与损失不一致的，可以根据合同法规定请求调整，但调解书是生效法律文书，原告认为调解书约定的违约金过低不足以弥补其损失要求调整，应通过再审程序处理，而不是另行起诉，否则构成程序违法。3、如原告根据调解书约定的“还应承担因此给涉案房屋一至三层使用人造成的损失”内容另案主张，则其不是适格原告。根据调解书上下文理解，此处的一至三层使用人指向的对象不是原告，应当是区别于调解书中原告之外的第三人，即房屋的实际使用人，如果被告延期完工导致一至三层的实际使用人延期装修或已装修的部分因此需拆除的，则该部分损失由被告承担。原告不是实际使用人，不能据此向被告主张损失赔偿。4、原告主张的租金、利息损失没有事实与法律依据。原告就一至三层房屋订立的租赁合同，合同相对方系案外人，非被告。解除合同的原因是原告延期交付房屋。管道未安装完毕与原告延期交付房屋没有因果关系。原告交付房屋后，被告与三楼承租人构成相邻关系，也可以继续施工。被告已因迟延完成管道施工向原告支付了250000元违约金，相当于四个月的租金，已弥补了原告寻租期的损失。即原告的损失已完全得到弥补。至于2016年9月以后原告未能出租房屋的损失并非被告施工延期造成，原告未及时出租造成的扩大损失，也是达成调解时被告不能够预见或应当预见的损失。如果原告一直未将房屋出租，被告需因此一直承担租金及利息损失，显然与法律规定的损失赔偿原则、公平原则相悖。综上，请求法院驳回原告起诉或驳回其诉讼请求。

法院查明

本院经审理认定的事实如下：2016年4月7日，原告以被告拒不接收房屋构成违约为由向本院起诉，要求判令：1、确认被告解除《租赁合同》的行为无效，被告立即履行合同；2、被告赔偿原告因迟延接收租赁房屋造成的人工损失费、机械损失费、延误工期损失费450000元；3、被告承担因迟延接收租赁房屋的违约责任，按日租金向原告支付滞纳金766027元及自2016年4月1日起至被告接收房屋之日止的滞纳金；4、被告按租赁期第一年租金总和的10%向原告支付违约金466000元。该案案号为（2016）浙0212民初2992号。经本院主持调解，原、被告于2016年6月14日达成如下协议：一、原告华商公司与被告君亭公司于2015年5月12日签订的《房屋租赁合同》继续履行，租赁期限自2016年5月1日起算，扣除原告给予的免租期，租金自2017年8月1日起计；二、被告君亭公司支付原告华商公司2017年8月1日至2018年1月31日期间的租金2330000元及自2017年7月16日起至实际付款之日止按年利率8%计算的利息，由被告于2018年6月30日前付清；三、被告君亭公司支付原告华商公司2018年2月1日至2018年7月31日期间的租金2330000元及自2018年1月16日起至实际付款之日止按年利率8%计算的利息，由被告于2018年6月30日前付清；如被告未按约履行上述第二、三项付款义务，则按原、被告于2015年5月12日签订的《房屋租赁合同》4-6条的约定承担违约责任；四、被告君亭公司于2016年7月30日前将涉案房屋四楼以下的管道安装工程施工完毕，达到不影响涉案房屋一至三层房屋装修和使用的标准；如被告君亭公司未按约完成该义务，除另行支付原告华商公司违约金250000元外，还应承担因此给涉案房屋一至三层使用人造成的损失；五、上述条款未涉及部分按原、被告签订的《房屋租赁合同》履行；六、案件受理费20360元，减半收取10180元，由原告华商公司负担5090元，被告君亭公司负担5090元。本院对此协议予以确认，并作出（2016）浙0212民初2992号民事调解书。后被告未按期履行上述调解书项下第四项约定的管道安装工程施工义务，直至2016年9月30日才完成4楼酒店区域下水穿越4楼板与3楼顶部接入大楼主管道的改造工程，并因延期完工向原告支付了调解书第四项约定的250000元违约金。另查明：2016年5月30日，原告华商公司与唐轩公司签订《租赁合同》，约定将涉案房屋（天童南路655号）三楼整层租赁给唐轩公司使用，租期为七年，自2016年6月1日起至2022年5月30日，前两年租金为每月105000元，第三年起每两年上调5%；租金按半年一付结算，先付后用，提前半月支付当期租金；华商公司同意给予装修免租期7个月，自2016年6月1日起算；进场装修时间由唐轩公司决定，但需在签订租赁合同后六个月内（2016年11月30日前）进场装修，华商公司须在签订租赁合同后两个月内（2016年7月30日前）将租赁场地交付给唐轩公司，否则均按违约处理，对方有权解除合同；等等。2016年9月15日，唐轩公司以华商公司未能按期交付租赁物为由通知原告解除合同。以上事实由原告提供的民事调解书、工程联系单、租赁合同、解除合同通知及当事人陈述为证。

法院认为

本院认为：关于一事不再理问题，原告根据调解协议约定的“还应承担因此给涉案房屋一至三层使用人造成的损失”条款主张被告承担未按期完成管道安装工程的损失赔偿责任，系新的诉讼，不属于重复起诉或需通过申请再审寻求救济的情形，本院立案受理并无不当。关于原告主张的请求，本院认为，首先，原告与被告达成调解协议之前，已经与唐轩公司签订租赁合同，其当时即可预见若被告未按期施工完毕可能导致唐轩公司解除合同、其因此遭受损失，故原告在与被告协商确定逾期完成施工的违约金时理应已考虑此可能损失。其次，对“还应承担因此给涉案房屋一至三层使用人造成的损失”的约定，被告解释为如果被告延期完工导致一至三层的实际使用人延期装修或已装修的部分因此需拆除的，则该部分损失由被告承担，本院认为根据条款文义及协议上下文表述，此解释合理可信，被告需另行承担损失赔偿责任的对象应是一至三层房屋的实际使用人。而根据原告陈述，三层房屋先由唐轩公司承租，唐轩公司解除合同之后房屋一直处于空置状态，直至2018年出租给第三人，即原告并非三层房屋的实际使用人，因此原告无权根据该条款约定主张被告赔偿损失。再者，唐轩公司解除合同的理由是原告延期交房，但现无证据证明原告延期交付房屋系被告未按期完成管道施工工程导致，即两者的因果关系无法确认。综上，原告诉请缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告宁波华商置业有限公司的诉讼请求。案件受理费18113元，由原告宁波华商置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。

审判员及陪审员

审判长孙丽丽

人民陪审员郑世良

人民陪审员周亚珠

裁判日期

二零一九年六月十二日

书记员及法官助理

代书记员戴桑桑