济南玉泉森信大酒店有限公司与山东唐码龙骏传媒有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

文书正文

济南市历下区人民法院

民事判决书

（2014）历民初字第2324号

当事人信息

原告济南玉泉森信大酒店有限公司，住所地济南市。法定代表人常金月，董事长。委托代理人陈济青，男，1955年出生，汉族，济南玉泉森信大酒店有限公司董事，住济南市。委托代理人李学芬，女，1968年出生，汉族，济南玉泉森信大酒店有限公司监事会主席，住济南市。被告山东唐码龙骏传媒有限公司，注册地济南市长清区平安店镇高垣村，现办公地址济南市。法定代表人孟宪伟，董事长。委托代理人陈清沛，山东舜天律师事务所律师。

审理经过

原告济南玉泉森信大酒店有限公司（以下简称“玉泉森信酒店”）与被告山东唐码龙骏传媒有限公司（以下简称“唐码龙骏传媒公司”）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告玉泉森信酒店的委托代理人陈济青、李学芬，被告唐码龙骏传媒公司的委托代理人陈清沛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告方诉求

原告玉泉森信酒店诉称，原告与被告唐码龙骏传媒公司于2012年3月28日签订了《广告位租赁合同》。由于经营不力，被告于2014年10月22日向原告提出了提前终止主楼楼顶广告位租赁的请求，由此给原告造成巨大的经济损失。但基于双方良好的合作关系，原告同意被告提前终止主楼楼顶广告位的租赁，同时请求被告严格履行《广告位租赁合同》的约定，于2014年11月10日前付清截止2014年10月22日的广告位租赁费万元及逾期付款的违约金万元，并按合同第十二条第六款的约定付清提前终止主楼楼顶广告位租赁的违约金万元。截至2014年11月12日，被告仅向原告支付了广告位租赁费万元。根据合同约定，双方发生纠纷应向合同执行地人民法院提起诉讼，请人民法院依法判令：一、被告唐码龙骏传媒公司支付2014年10月23日至2014年11月13日的广告位租赁费万元及逾期付款违约金万元；二、被告唐码龙骏传媒公司立即支付违约金万元；三、被告唐码龙骏传媒公司承担全部诉讼费用。

被告方答辩

被告唐码龙骏传媒公司辩称，一、被告无需向原告支付2014年10月23日至2014年11月13日的广告位租赁费万元，且租赁费计算错误。2014年10月22日，被告以书面通知的形式向原告送达了解除合同的通知，根据《合同法》第九十六条的规定，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。在本案中，原、被告双方的合同自2014年10月22日已经解除，关于解除的通知原告在诉状中的陈述对此已经认可。因此，原告可依法向被告主张违约责任，但无权主张合同解除后的租赁费。同时，广告租赁费正确的计算方法应为万元／365天＊21天=万元。二、原告主张逾期付款违约金万元，计算错误，实际应为万元。根据双方签订的《广告位租赁合同》第三条的约定，2014年度的租金为万元／年。2013年9月16日至2014年10月22日应付的广告位租赁费为万元／365天＊37天=万元。被告已支付元，超出合同应付金额2050元。根据《广告位租赁合同》第十二条，逾期付款违约金计算方法为应付金额的千分之五每日，即万元＊＊37天=万元。三、原告主张违约金万元，明显过高，应依法调整。2014年10月22日被告以书面形式通知原告解除合同，原告收到被告的解除通知后有控制损失和减少损失的义务。2014年12月9日，原、被告双方协商一致签订《协议书》一份，约定被告将涉案广告位上的广告牌产权转让给原告，转让费为26万元，并于当日交付。因此，自2014年12月9日起，该广告位上的广告牌就不存在租金问题，原告也没有任何损失产生。根据《若干问题的解释（二）》第二十九条，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，应认定为过分高于造成的损失，应予以调整。在本案中，原告的实际损失为被告通知其解除合同后至广告牌产权转让之前的租金损失，即：自2014年10月22日起至2014年12月9日止，共计47天，损失数额为万／365天＊47天=万元。该损失包含2014年10月23日至2014年11月13日的广告租赁费万元。综上，被告认为，原告诉求的赔偿没有法律依据，被告承担的违约金应以不超过万元为限。

法院查明

经审理查明，2012年3月28日，原告玉泉森信酒店（甲方）与被告唐码龙骏传媒公司（乙方）签订《广告位租赁合同》一份，合同约定甲方将其酒店主楼（A座）顶、附楼（B座）顶以及大堂上方门楼广告位共三处租赁给乙方，用于广告发布，主楼（A座）顶广告位的租赁期限为2013年3月16日起至2018年3月15日止（共五年），附楼（B座）顶的广告位租赁期限为2013年12月16日起至2018年12月15日止（共五年），大堂上方门楼广告位的租赁期限为2014年1月1日起至2018年12月31日止（共五年）。关于广告位租赁费金额及支付方式，合同第三条约定，主楼顶广告位第一个租赁年度租赁费为140万元／年，附楼顶广告位第一个租赁年度租赁费为100万元／年，门楼广告位第一个租赁年度租赁费为32万元／年；每处广告位自第二个租赁年度起每个租赁年度较上一个租赁年度环比递增4%。每处广告位自其相应的租赁年度起每个租赁季度的前五日内乙方向甲方支付当个租赁季度的广告位租赁费用。合同第十一条约定了合同终止与解除的成就条件：（1）合同权利义务履行完毕且双方未能就续约达成一致意见；（2）发生不可抗力事件，使合同的一方或双方当事人不能履行本合同项下的义务；（3）其他法定情形。合同第十二条“违约责任”约定，乙方未能依照合同约定的期限向甲方支付广告地段租金或支付广告地段租金不足约定的到期应付数额的，由乙方按每日5‰向甲方支付应付而未付金额的违约金；乙方逾期付款超过30天时，甲方有权解除合同，并追究乙方的违约责任，同时乙方还应赔偿因其违约给甲方造成的损失。非双方协商同意，任何一方不得单方面违反本合同约定提前终止合同，否则违约方应向守约方支付相当于该广告位全部租赁费30％的违约金。上述事实有原告提交的《广告位租赁合同》为证。2014年10月22日，唐码传媒公司向玉泉森信酒店发出《关于玉泉森信大酒店主楼楼顶广告位终止租赁的函》，主要内容为因缺少新的广告客户，2013年5月之后主楼楼顶广告位闲置至今，高额的租金支出、媒体改造费使得唐码龙骏传媒公司难以继续维持，请求双方就提前终止租赁主楼楼顶广告位违约金问题尽快协商。2014年10月27日，玉泉森信酒店函复唐码传媒公司，主要内容为玉泉森信酒店对唐码传媒公司的情况表示理解，但其单方终止合同也给酒店造成了巨大损失，唐码龙骏传媒公司应依照合同第十二条的约定向玉泉森信酒店支付违约金万元，同时支付其所欠付的租赁费万元以及因此而产生的违约金万元，合计万元。如唐码传媒公司对上述数额无异议，请于2014年11月10日之前结清上述款项，合同自上述款项结清后终止。2014年10月29日，唐码龙骏传媒公司再次致函玉泉森信酒店，针对上述回复函提出其答复意见，主要内容如下：一、希望免去回函中所欠租赁费产生的违约金万元，今日即可支付尚欠租赁费万元（结算至2014年10月22日）；二、希望双方共同确认主楼楼顶广告位的租赁终止日为2014年10月22日；三、回函中关于终止合同的违约金的比例及数额万元明显过高，我方难以承受，希望双方尽快协商解决。2014年11月1日，玉泉森信酒店再次复函唐码传媒公司，主要内容如下：一、在双方没有就终止合同签署书面协议之前，你方提出的免除因欠费而产生的违约金和合同终止日问题，与单方终止合同产生的违约金以及合同终止之后的其他问题，应当一揽子协商解决。在双方没有达成新的共识之前，应坚持诚信原则，全面认真履行合同；二、违约金是否过高，应当看是否符合约定和能否补偿守约方的损失，单方终止合同给我方造成500余万元预期收入的损失，违约金远远不能补偿；三、若你方在11月10日前付清违约金，我方可以考虑解除双方租赁关系。否则，你方应当承担由此带来的后果。上述事实有原告提交的原、被告双方往来函件四份为证。被告于2014年10月29日向原告支付主楼楼顶广告位9月16日至10月22日的租赁费149644元。上述事实有被告提交的2014年10月29日招商银行转账支票存根两份为证。2014年11月13日，原告玉泉森信酒店向本院起诉被告唐码龙骏传媒公司广告位租赁合同纠纷一案。2014年12月9日，唐码传媒公司（甲方）与玉泉森信酒店（乙方）签订《协议书》一份，约定：甲乙双方签订的《广告位租赁合同》中约定钢结构广告牌的产权归甲方所有。鉴于甲方提出提前终止主楼楼顶广告位租赁、乙方已向法院提起诉讼，双方同意提前解除玉泉森信酒店主楼楼顶广告位的租赁合同。为妥善处理该块广告牌的善后事宜，甲方同意将该广告牌（包括附属设施）转让给乙方所有，转让费为26万元，甲方在给乙方附楼、门楼广告位的租赁费应付款中予以一次性抵扣。上述事实有原告提交的涉案广告牌产权转让协议书为证。另查明，玉泉森信酒店（甲方）与案外人山东润色文化传媒有限公司于2014年12月16日签订《合作约定》一份，约定甲、乙双方同意共同对甲方主楼顶户外广告位进行招商，任何一方均可以本方或对方的名义对外招商。如招商成功，双方另行签订合作协议。此外双方互不承担其他法律责任。现涉案广告位已张贴招租广告。上述事实有原告提交的合作协议及被告提交的山东润色文化传媒有限公司广告牌招商刊例及现场照片为证。

法院认为

本院认为，原告、被告签订的《广告位租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，各方均予严格履行。在既未出现合同解除的法定事由，原、被告亦未就合同解除协商一致的情况下，被告向原告发函解除合同并单方终止合同的履行，构成违约。被告解除合同系自身原因，不符合合同约定解除条件。被告也不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除条件，因为该条除了不可抗力外，系违约方违约致使合同目的不能实现时，法律规定的非违约方的单方解除情形，故被告按照《中华人民共和国合同法》第九十六条规定来确定合同解除的时间，本院不予支持。即使被告已于2014年10月22日向原告发出解除租赁合同的函，也不产生合同解除的法律效力。2014年11月13日原告起诉被告同意解除合同，原、被告构成合同的协议解除。因此，被告应向原告支付2014年10月23日至2014年11月13日期间的租金及相应的违约金。根据被告的付款金额及年租金，可以推断双方系按照360天结算年度租金。原告所主张的租赁费84933元（万元／360天＊21天=84933元），本院予以支持。根据合同约定，每处广告位自其相应的租赁年度起每个租赁季度的前五日内支付当个租赁季度的广告位租赁费用。被告应于2014年9月16日前5日支付下一季度租金，逾期按每日5‰支付应付而未付金额的违约金。被告仅于2014年10月29日付款149644元，原告主张被告应向原告支付逾期付款违约金149644元×5‰×37天=27684元，符合法律规定，本院予以支持。虽然根据合同约定，非经双方协商同意，任何一方不得单方面违反本合同约定提前终止合同，否则违约方应向守约方支付相当于该广告位全部租赁费30%的违约金，原告据此要求被告支付解约违约金2274856元，但如果租赁合同约定的违约金如过分高于造成的损失的，被告依法可以请求予以调整。对于如何确定原告损失，并非未履行完的合同租期的租金均构成原告损失，也非被告辩称的自通知其解除合同后至广告牌产权转让之前的租金才是损失，因为转让广告牌只是双方防止损失扩大的合理措施，并不构成原告损失的终止。因被告的违约致使原告广告位将在一段时间内闲置，对于合理闲置时间的租金损失构成原告的损失。考虑到原告已与案外人山东润色文化传媒有限公司共同开始对外招商，且原告也有防止损失扩大的义务，本院酌定自合同解除后由被告向原告支付六个月的租金作为违约金，即1456000元÷12个月×4个月＋1514240元÷12个月×2个月=737706元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告山东唐码龙骏传媒有限公司于本判决生效之日起十日内向原告济南玉泉森信大酒店有限公司支付2014年10月23日至2014年11月13日的广告位租赁费84933元；二、被告山东唐码龙骏传媒有限公司于本判决生效之日起十日内向原告济南玉泉森信大酒店有限公司支付逾期付款违约金27684元；三、被告山东唐码龙骏传媒有限公司于本判决生效之日起十日内向原告济南玉泉森信大酒店有限公司支付解约违约金737706元；四、驳回原告济南玉泉森信大酒店有限公司的其他诉讼请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25900元，由被告山东唐码龙骏传媒有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。

审判员及陪审员

审判长王勇

人民陪审员陈军

人民陪审员胡丽颖

裁判日期

二零一五年四月十五日

书记员及法官助理

书记员孙燕